0

เหตุการณ์เด่นปี2555

การปรับตัวของบริษัทพัฒนาที่ดินและผู้บริโภคที่ซื้อบ้านในเขตกรุงเทพมหานคร ปี 2555 และแนวโน้มปี 2556 มี 2-3 ปัจจัยที่ส่งผลกระทบทั้งบวกและลบ

++ใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่

เริ่มจากการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2555 เป็นเวลา 4 ปี  เพื่อให้กรมที่ดินใช้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน ซึ่งเดิมทีต้องประกาศใช้วันที่ 1 มกราคม 2555-31ธันวาคม 2558 แต่เนื่องจากปลายปี 2554 ที่ผ่านมาเกิดมหันตภัยน้ำท่วมใหญ่ส่งผลให้กระทรวงการคลังเลื่อนบังคับใช้ออกไปด้วยเหตุผลที่ว่าไม่อยากซ้ำเติมคนซื้อบ้าน เนื่องจากราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศเฉลี่ยปรับขึ้น 21% โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าเฉลี่ยขึ้น 50-100% ซึ่งผลดียิ่งกว่านั้นก็คือผู้ประกอบการที่ซื้อ-ขายที่ดินเปล่าเพื่อพัฒนาจะประหยัดค่าโอนได้มาก    ขณะที่รายได้รัฐหล่นวูบนับหมื่นล้านบาท

เมื่อพลิกไปดูราคาประเมินที่ดินใหม่พบว่าใจกลางกรุงบนถนนสายสำคัญราคาแพงครองแชมป์ อยู่ที่ถนนสีลม ราคาปี 2555-2558 ราคาสูงสุด 8.5 แสนบาทต่อตารางวา ขยับสูงขึ้นจากปี 2551-2554  30.77% จากเดิมคือ 6.5 แสนบาทต่อตารางวา อันดับ 2 ถนนเพลินจิตขยับขึ้น 100%ราคาอยู่ที่ 8 แสนบาทต่อตารางวา ขณะที่ปี 2551-2554 ราคาอยู่ที่ 4 แสนบาทต่อตารางวา อันดับ 3 ถนนสุขุมวิททำเลยอดฮิตคอนโดมิเนียมขยับสูงสุด 48.57% ราคาสูงสุด 5.2 แสนบาทต่อตารางวา ราคาเดิมสูงสุด 3.5 แสนบาทต่อตารางวา ที่โดดเด่นถนนราชดำริขยับสูงที่สุดในบรรดาเขตกรุงเทพฯชั้นใน 128% จาก 3.5 แสนบาท ขยับเป็น 8 แสนบาทต่อตารางวา เป็นต้น วิเคราะห์ว่าราคาประเมินปรับขึ้นเกิดจากทำเลนั้นมีความเคลื่อนไหวซื้อขายที่ดินเกิดขึ้นโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า

++ทำเลน้ำท่วมราคาพุ่ง

ขณะพื้นที่น้ำท่วมหลายทำเลกลับพบว่าราคาประเมินยังปรับสูงขึ้น เช่น ถนนแจ้งวัฒนะ ปรับขึ้น 30%  จากราคา 1 แสนบาท ขยับเป็น1.3 แสนบาทต่อตารางวา ถนนราชพฤกษ์ขยับขึ้น 30%จาก 5 หมื่นบาทต่อตารางวา เป็น 6.5 หมื่นบาทต่อตารางวาถนนนครอินทร์ขยับขึ้น 71.43% จากราคาสูงสุด 5 หมื่นบาทต่อตารางวาเป็น 8 หมื่นบาทต่อตารางวา ฯลฯ ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากปัจจัยน้ำท่วมเกิดขึ้นช่วงสั้นๆ  การพัฒนายังมีต่อเนื่องในระยะยาวดังนั้นไม่ส่งผลต่อราคาขึ้นหรือลง

อย่างไรก็ดีหากเทียบกับราคาซื้อขายจริงในตลาดจากการสำรวจของบริษัทเอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือแอเรียพบว่า สยามสแควร์เพลินจิต ชิดลม ราคาซื้อขายจริงสูงสุด1.5 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ราคาสูงสุดของราคาประเมินกลับอยู่ที่สีลม 8.5 แสนบาทต่อตารางวา พบว่าห่างกันถึง 43% ขณะที่ราคาประเมินที่เพลินจิตอยู่ที่ 8 แสนบาทต่อตารางวา ห่างจากราคาซื้อขายจริงเกือบ 50% เป็นต้น ซึ่งถือว่าห่างจากราคาประเมินมากเนื่องจากหากขยับราคาประเมินให้ใกล้หรือเท่ากับราคาตลาดจะกระทบต่อผู้บริโภคมากเกินไป แนวโน้มหากรถไฟฟ้า 10 สายเกิด รวมทั้งรถไฟความเร็วสูงจะส่งผลให้ราคาซื้อขายและราคาประเมินขยับขึ้นหลายเท่าตัวอย่างแน่นอน

++เข็นผังกทม.ใหม่ขวางพัฒนา

กฎกระทรวงผังเมืองรวม! เป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโดยเฉพาะช่วงปี 2555 เป็นต้นมามีการเร่งรัดผลักดันยกร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ออกมาใช้แทนฉบับเก่าปี 2549 ที่จะหมดอายุวันที่ 15 พฤษภาคม 2556 หลังต่ออายุครบ 2 ครั้งเป็นเวลา 2 ปี

หลังยกร่างผังเสร็จผ่านความเห็นชอบคณะกรรมการผังเมืองในวันที่ 8 สิงหาคม 2554 ประเด็นสำคัญที่วางกฎเข้มกว่าเดิมคือ  กำหนดให้พัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวมทุกประเภท อาทิ คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ หอพัก ฯลฯ ต้องสร้างติดเขตทาง 12 เมตรขึ้นไปเพื่อแก้ปัญหารถติด ไฟไหม้ตัวอย่างเช่นอาคารอยู่อาศัยรวมขนาด 5,000-9,999 ตารางเมตร หรือไม่เกินหมื่นตารางเมตร สร้างได้ในพื้นที่สีส้มหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางหรือย.6-ย.7 ถนนกว้าง 30 เมตร อาคารเกินหมื่นตารางเมตร ส่วนย.5ห้ามสร้างขณะที่ย.8 -ย.9-ย.10 พื้นที่สีน้ำตาลถนนต้องกว้าง 16 เมตร จะพัฒนาอาคารเกินหมื่นตารางเมตรได้หรือรัศมีรถไฟฟ้า 500 เมตร

เกณฑ์ดังกล่าวต่างจากผังเก่าที่กำหนดเริ่มต้นที่ 10 เมตรที่สำคัญ ยังเปิดช่องให้อิงกับกฎหมายควบคุมอาคารพัฒนาในซอยได้เพราะกฎหมายอาคารกำหนดให้ถนนกว้างต่ำสุด 6 เมตรสร้างได้ไม่เกิน 23 เมตรหรือ 8 ชั้น

++3สมาคมตะลุมบอน

เมื่อเป็นเช่นนี้ ทำให้ 3 สมาคมประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยออกมาต่อต้านอย่างหนัก เพราะถนนขนาด 12 เมตร 16 เมตร 30 เมตรในกทม.หายากโดยเฉพาะที่ดินแพงระยับขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาถูกในเมืองใกล้แหล่งงานมีมาก ทางออกต้องสร้างคอนโดฯในซอยลึกที่ต้นทุนที่ดินสมน้ำสมเนื้อ

วิเคราะห์ว่า หากผังเมืองกำหนดหลักเกณฑ์เข้มอย่างนี้ คอนโดฯราคาต่ำกว่า 1 ล้านหรือ 1  ล้านต้นๆในซอยสูญพันธุ์แน่ ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กตายสนิท ขณะที่ค่ายใหญ่ที่สายป่านดี กว้านซื้อที่ดินติดถนนใหญ่และสถานีรถไฟฟ้าได้เปรียบ

ตัวอย่างเกณฑ์ผังเก่าปี 2549   เช่น พื้นที่ ย.5, ย.6 พื้นที่สีส้มอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เขตทางกว้าง 6 เมตรขึ้นไปสร้างอาคารไม่เกินหมื่นตารางเมตร  สูง 8 ชั้น ไม่เกิน 23 เมตรได้ เช่นเดียวกับอาคารใหญ่พิเศษ พื้นที่เกินหมื่นตารางเมตร พื้นที่ ย.8-ย.9-ย.10 พื้นที่สีน้ำตาล อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ใจกลางเมือง สร้างคอนโดฯในซอยกว้าง 10 เมตรได้ แต่กฎใหม่ไม่ได้ เท่ากับซอยในกรุงเทพฯขึ้นคอนโดฯไม่ได้เลย ยกเว้นซอยเดียวคือทองหล่อ (สุขุมวิท 55) ที่มีเขตทางกว้างเท่ากับรัฐกำหนดคือ16 เมตร

เดิมทีซีกผู้ยกร่างต้องการประกาศใช้ตั้งแต่ปลายปี 2555อย่างช้าไม่เกินเดือนมกราคม 2556 แต่ก็ไม่สามารถทำได้เพราะเสียงคัดค้านรุนแรงขึ้น และมีการเรียกร้องไปถึงนายยงยุทธ วิชัยดิษฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย(มท.1)ในสมัยนั้นมีคำสั่งให้ผ่อนปรนโดยใช้เกณฑ์ของผังปี 2549 เดิม  ไม่เช่นนั้น เสี่ยงต่อการดึงเรื่องให้ผังขาดอายุ  ผลที่ตามมา การพัฒนาจะตะลุมบอนในที่หวงห้ามและเกิดผลเสียตามมา

ในที่สุด จึงฉีกทิ้งร่างฉบับวันที่ 8 สิงหาคม 2554 และยกร่างใหม่เป็นฉบับวันที่ 24 พฤษภาคม 2555 และวันที่ 30 พฤศจิกายน 2555 ก็ผ่านความเห็นชอบ โดยภาพรวมการใช้ประโยชน์ที่ดินก็ไม่ต่างจากผังเก่ามากนักมีแต่เพียงขนาดถนนแต่ละบริเวณเท่านั้นที่เพิ่มเข้ามา ส่วนโครงข่ายถนน เกือบ 140 สายตามแนวผังเมือง ยกเลิกเพียง 3สายคือ ข.61 ข.62 และข.44 เพราะกระทบชาวบ้าน แต่ก็มีปัญหาแน่ในพื้นที่ที่ถูกตีตราจองจะต้องเวนคืนในอนาคต ใครมีที่ดินใกล้แนวกทม.ยังไม่มีงบก่อสร้าง ต้องเว้นถอยร่นเพราะต้องแก้ปัญหาจราจรและทำให้เมืองหลวงน่าอยู่

มั่นใจว่าผังเมืองรวมกทม.ใหม่จะบังคับใช้ได้ภายในเดือนพฤษภาคม 2556 แน่ แนวโน้มการพัฒนาจะออกไปเมืองปริมณฑลและภูมิภาคมากขึ้นเพื่อรับรถไฟฟ้า 10 สาย และโครงสร้างพื้นฐานรัฐในอนาคตขณะที่กทม.ต้นทุนที่ดินสูง แถมหายากแต่พัฒนาได้น้อยลง

ที่มา : ฐานเศรษฐกิจ 30  ธันวาคม 2555 – 2  มกราคม 2556

 

About the Author

Nora has been in the Corporate Communications arena for a number of years. Nora's role is to communicate all newsworthy items that are of a PR nature.

Leave a Reply




If you want a picture to show with your comment, go get a Gravatar.