Thailand's leading real estate agent

เชียร์มิกซ์ยูสคอนเซ็ปต์ ช่องทางรายได้อสังหาฯ

By on Oct 16, 2017 in Property News

กระแสความนิยมในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่และซับซ้อนที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลก ดังเช่น Marina Bay Sands ในสิงคโปร์ กำลังทวีความร้อนแรงขึ้นในไทย โดยโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อย่าง One Bangkok และ ICON SIAM เป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ในไทยและเป็นการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบที่สามารถสร้างอีโคซิสเต็มให้เกิดการอยู่อาศัย ทำงาน และจับจ่ายใช้ สอยภายในโครงการ อีกทั้งยังมีเอกลักษณ์โดดเด่นและเปี่ยมด้วยศักยภาพที่จะเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ของประเทศ

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ อีไอซี มองว่าโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จะผลักดันให้การแข่งขันในตลาดอสังหาฯ เข้มข้นยิ่งขึ้น เนื่องจากสามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคและผู้ประกอบการได้ดีกว่าและยังให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้น ดังนั้น ผู้ประกอบการควรปรับตัวโดยการจับมือกันลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่มีความโดดเด่นด้านดีไซน์เพื่อสร้างจุดเด่นและดึงดูดผู้บริโภค แทนการพัฒนาโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง

การขยายตัวของโครงการมิกซ์ยูสจะผลักดันให้การแข่งขันในตลาดอสังหาฯ เข้มข้นขึ้น เนื่องจากสามารถตอบโจทย์ความต้องการผู้บริโภคได้ดีกว่า โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการที่จะแล้วเสร็จนั้นส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกและพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นกว่า 5.5 แสน ตารางเมตร และ 6.6 แสนตารางเมตร ภายในปี 2025 ตามลำดับ รวมถึงจะเกิดการขยายตัวของโรงแรมและคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ซึ่งปรากฏการณ์นี้มีแนวโน้มจะส่งผลกระทบต่อโครงการอสังหาฯ รูปแบบใดรูปแบบหนึ่งในบริเวณใกล้เคียง เนื่องจากโครงการมิกซ์ยูสสามารถยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้บริโภค เช่น การผสมผสานระหว่างสำนักงานกับที่พักอาศัยซึ่งทำให้พนักงานในอาคารสำนักงานสามารถเลือกพักอาศัยในพื้นที่เดียวกับสถานที่ทำงาน จึงช่วยประหยัดเวลาในการเดินทาง ความสำเร็จของโครงการมิกซ์ยูสที่เหนือกว่าโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งจึงสามารถสะท้อนจากอัตราการครอบครองพื้นที่ (occupancy rate) ของสำนักงานให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูสซึ่งสูงถึง 97% มากกว่าอัตราการครอบครองพื้นที่โดยเฉลี่ยที่อยู่ที่ราว 92% ในปี 2016 นอกจากนี้ ยังพบว่าอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูสยังสูงกว่าอัตราค่าเช่าของสำนักงานให้เช่าโดยเฉลี่ยถึง 20%

คอนโดในโครงการมิกซ์ยูส

เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพฯ (The Residences at Mandarin Oriental, Bangkok) เป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ภายใต้ชื่อไอคอนสยาม (Iconsiam)

โดยอีไอซีประเมินว่าอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ถึงแม้ในปี 2017 พื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่ารวมอยู่ที่ราว 8.8 ล้านตารางเมตร และอัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ อยู่ในระดับสูงกว่า 90% แต่การขยายตัวของพื้นที่สำนักงานให้เช่าจากโครงการ มิกซ์ยูสขนาดใหญ่จะเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ส่งผลให้อัตราการครอบครองพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าลดลง มาอยู่ที่ราว 80% ในปี 2025 โดยมีแนวโน้มที่ผู้เช่า อาคารสำนักงานจะย้ายเข้าสู่สำนักงานให้เช่าในโครงการ มิกซ์ยูส เนื่องจากอาคารเหล่านี้สามารถตอบโจทย์และ มีความทันสมัยกว่า ดังนั้น ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่าควรปรับตัวโดยการรีโนเวทอาคารให้ทันสมัยและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น เพิ่มการให้บริการศูนย์การค้าที่ชั้นล่างของอาคาร หรือบริเวณข้างเคียง และปรับปรุงระบบภายในอาคาร เช่น ลิฟต์โดยสารให้มีความรวดเร็วยิ่งขึ้น รวมถึงการ รักษาความสัมพันธ์กับผู้เช่าอาคารเดิมเพื่อรักษาฐานลูกค้า

อีไอซีแนะผู้ประกอบการอสังหาฯ ควรปรับตัวโดยการหันมาลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่แทนโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งเพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้โดยต้องผสมผสานอสังหาฯที่ส่งเสริมกัน และควรให้สอดคล้องกับทำเลที่ตั้ง โดยทำเลตามแนวรถไฟฟ้าย่าน CBD ควรเน้นส่วนผสมของพื้นที่สำนักงานให้เช่า ขณะที่ทำเลริมแม่น้ำควรมีการผสมผสานโรงแรมเข้ามา นอกจากนี้ ควรมีพื้นที่สีเขียวและสนับสนุนให้เกิดคอมมูนิตี้ขึ้นในโครงการ และที่สำคัญต้องออกแบบสถาปัตยกรรมอาคารและการตกแต่งภายในอย่างสร้างสรรค์

ที่มา บางกอกทูเดย์

สนใจเช่าพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก หรือคอนโดอยู่อาศัยในโครงการมิกซ์ยูส กรุณาติดต่อซีบีอาร์อี

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.