Thailand's leading real estate agent

อสังหาปักหลักแข่งกลางกรุง ดึงต่างชาติร่วมทุน-เจาะลักชัวรี

By on Mar 15, 2018 in Property News

สัญญาณบวกจากบรรยากาศของการลงทุนในประเทศไทยมีแนวโน้มดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการปรับตัวของตลาดส่งออก การเติบโตของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทย สนับสนุนการขยายตัวทางเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นทางการบริโภค ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มีการเติบโตและเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่เป็นบวกเช่นกัน

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการ ผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงแข่งขันหาที่ดิน “ทำเลทอง” ในย่านใจกลางกรุงเทพฯเพื่อพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่องทำให้ราคาที่ดินต่อตารางวาทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ รวมทั้งราคาคอนโดมิเนียมและค่าเช่าพื้นที่สำนักงานทำสถิติสูงสุดเช่นกัน

แลนด์สเคปอสังหาฯ ไทย

ภาพ: กรุงเทพธุรกิจ

ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ดี รวมทั้งการเติบโต ทางการลงทุนและอุตสาหกรรมท่องเที่ยวสร้างโอกาสและดึงดูดต่างชาติเข้ามาลงทุนและซื้อโครงการอสังหาฯ ในไทยอย่างต่อเนื่อง

ภาคการท่องเที่ยว คิดเป็นสัดส่วน 20% ของจีดีพีประเทศ มีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศไทยสูง 35.4 ล้านคนใน ปี 2560 เพิ่มขึ้น 8.6% ต่อปี คาดว่าจะมีจำนวน เพิ่มมากขึ้นอีกในปี 2561 ล้วนเป็นแม่เหล็กและสะท้อนศักยภาพของประเทศไทย

จะเห็นว่าผู้พัฒนาโครงการของไทยมีความร่วมมือและร่วมกันกับ “ต่างชาติ” มากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลจากธนาคารไทยมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อในการพัฒนาโครงการใหม่ จึงทำให้ผู้พัฒนาโครงการต่างมองหาเงินลงทุนจากพันธมิตรต่างชาติ โดยโครงการอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ที่เกิดจากการร่วมทุนมีจำนวนเพิ่มขึ้นจาก 4 โครงการในปี 2556 เป็น 25 โครงการในปี 2560 ซึ่งการร่วมทุนส่วนใหญ่มักเป็นการร่วมทุนรายโครงการกับนักลงทุนจากญี่ปุ่นในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม

ด้านสัดส่วนผู้ซื้อคอนโดมิเนียมชาวต่างชาตินั้นเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วเล็กน้อยมาอยู่ที่ 25% ของธุรกรรมการซื้อขายคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่ผ่านซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติจะยังคงซื้อที่พักอาศัยในไทยทั้งระดับหรูและระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเห็นว่าผู้พัฒนาโครงการ พยายามทำการตลาดต่างประเทศมากขึ้น

“แนวโน้มผู้ประกอบการไทยเข้าร่วมทุน กับผู้ประกอบการต่างชาติพัฒนาโครงการ อสังหาฯมากขึ้น ส่วนใหญ่ร่วมมือกับพันธมิตร ญี่ปุ่น ขณะนี้สัดส่วนสูงถึง 75%”

ปัจจุบัน มีนักลงทุนต่างชาติ เช่น จีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ นิยมเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากราคาขายและค่าใช้จ่ายต่างๆ ของไทยต่ำกว่าประเทศ อื่นๆ เมื่อเทียบกับสิงคโปร์และฮ่องกง ขณะนี้ สัดส่วนของผู้ซื้อชาวต่างชาติในโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นมาเป็น 25% ส่วนใหญ่เป็นชาวจีน 28% ฮ่องกง 14% สิงคโปร์ 8% และญี่ปุ่น 5% และส่วนที่เหลือเป็นสัดส่วนของผู้ซื้อชาวไทย 75%

อลิวัสสา กล่าวต่อว่า ภาพรวม ผู้พัฒนาโครงการคาดว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ กว่า 5 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้น 10-15% จาก ปีก่อน การพัฒนาโครงการใหม่เน้น “ย่านในเมือง” ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพ โดยเกาะ กลุ่มเส้นเศรษฐกิจสำคัญ สุขุมวิท เพลินจิตลุมพินี สีลม และสาทร ราคาเฉลี่ย 270,000 บาทต่อตร.ม. ส่วนใหญ่มุ่งเจาะตลาดระดับบน ซึ่งมีแนวโน้มที่ดีต่อเนื่องด้วยอำนาจซื้อสูง ทำให้ผู้ประกอบการล้วนหันมารุกตลาดอสังหาฯ ระดับลักชัวรีด้วยกันทั้งสิ้น
ขณะเดียวกัน แนวโน้มของราคาที่ดินยังปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องหลังทุบสถิติราคาสูงสุดในทำเลหลังสวนที่ 3.1 ล้านบาท ต่อตร.ว. โดย “เอสซี แอสเสท”

“ทุกครั้งที่มีการทำสถิติใหม่ ส่งผลให้เจ้าของที่ดินในทำเลต่างๆ ทั้งในเมืองและรอบนอกขยับราคาที่ดินตาม ในแง่การพัฒนาที่ดินหากราคาที่ซื้อมาสูงมากแน่นอนว่าจะทำให้ราคาขายโครงการสูงขึ้นตามเป็นความเสี่ยงของผู้พัฒนาอาจเผชิญการขายที่ไม่ดีหากตั้งราคาสูงเกินไป ขึ้นอยู่กับว่าจะครีเอทโปรเจคให้รู้สึกว่าคุ้มค่ากับการจ่ายนั้นๆ หรือไม่”

ภาพรวมของราคาขายเฉลี่ยโครงการคอนโดปี 2561 เพิ่มขึ้น 5-7% มาอยู่ที่ 285,00-290,000 บาทต่อตร.ม. จากปีก่อนอยู่ที่ 270,000 บาทต่อตร.ม.

จับตา’สนง.-ค้าปลีก’ซัพพลายล้น

นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ปริมาณความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ช่วง 2-3 ปีจากนี้ อยู่ที่ระดับ 200,000 ตร.ม.ต่อปี ไม่ก้าวกระโดดมากนัก โดยปริมาณพื้นที่สำนักงานที่มีจำกัดก่อนหน้านี้ ทำให้อัตราพื้นที่ว่างลดลง และค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น ปัจจุบันอัตราพื้นที่ว่างอยู่ที่ระดับ 7.8% และจะลดลงต่อเนื่อง ขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4-5% ในทุกเกรด ทุกทำเล

แต่แนวโน้มตลาดระยะยาว ในปี 2563-2566 จะมีปริมาณพื้นที่ใหม่เพิ่ม 1.48 ล้านตร.ม.โดยพื้นที่สำนักงานใหม่ 8 แสนตร.ม.จะอยู่ในย่านซีบีดี

อย่างไรก็ดี “ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน” ปรับตัวสูงขึ้นและเป็นหนึ่งใน “ต้นทุนคงที่” ในระดับสูง ทำให้ผู้เช่ามองหาแนวทาง”ลดค่าใช้จ่าย” เป็นเทรนด์ทั่วโลกที่กำลังเข้าสู่ตลาดเมืองไทย นั่นคือ การใช้บริการธุรกิจ “โคเวิร์คกิ้งสเปซ” ที่จะมีผู้ประกอบการต่างชาติบุกตลาดไทยมากขึ้น

“ภาคธุรกิจทั้งเล็กและใหญ่มีการควบรวมกิจการ แม้กระทั่งปิดกิจการ ดังนั้น พื้นที่สำนักงานจะกลายเป็นภาระขึ้นทันที ในยุคต่อไปจำเป็นต้องบริหารจัดการประสิทธิภาพของการใช้พื้นที่สำนักงานมากขึ้น ไม่เน้นการลงทุนเอง แต่ผ่านบริการโคเวิร์คกิ้งสเปซ”

ในปีนี้ จะเห็นภาพการเช่าพื้นที่ทำ โคเวิร์คกิ้งสเปซของทุนต่างชาติอย่างน้อย 4 ราย เปิดบริการ 5 แห่งในอาคารสำนักงานเกรดเอย่านซีบีดี 1 แห่งในโครงการค้าปลีก รวมพื้นที่รวม 18,000 ตร.ม. เบื้องต้น ผู้ประกอบการ ได้แก่ The Great Room และ Just Co จากสิงคโปร์ Spacces แบรนด์โคเวิร์คกิ้งสเปซของ Regus นอกจากนี้จะมีผู้ให้บริการจากสหรัฐ อีกด้วย

สำหรับภาพรวมของพื้นที่เช่าค้าปลีก การแข่งขันระหว่าง “ร้านค้า” และ “ตลาดออนไลน์” ในไทยจะฉายภาพความชัดเจนมากขึ้นนับจากปี 2561 ซึ่ง “อีคอมเมิร์ซ” ส่งผลกระทบอย่างมากต่อร้านค้าปลีก รูปแบบดั้งเดิมที่ต้องเร่งปรับตัว

อย่างไรก็ดี ปีนี้จะมีพื้นที่ค้าปลีกใหม่เพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 300,000 ตร.ม. โดยโครงการใหญ่ คือ ไอคอนสยาม ที่จะเปิดบริการในครึ่งปีหลัง

แม้ขณะนี้ยังไม่มีสัญญาณของการโอเวอร์ซัพพลายของพื้นที่ค้าปลีก แต่ต้อง “จับตาการเปลี่ยนแปลงของตลาด” อย่างใกล้ชิด โดยเทรนด์ของค้าปลีกจะมุ่งสร้าง “ความสะดวก” และ “ประสบการณ์” ให้กับลูกค้ามากขึ้น

นั่นหมายถึงการปรับเปลี่ยนส่วนผสมขององค์ประกอบการในพื้นที่ที่จะเกิดขึ้น อย่างมากนับจากนี้เพื่อสามารถดำรง ธุรกิจอยู่ได้ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลง และผลกระทบจากการขยายตัวของ ค้าออนไลน์

ที่มา กรุงเทพธุรกิจ

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.