Thailand's leading real estate agent

แบงก์ชาติเคาะ’3 มาตรการ’-สั่งวางเงินดาวน์ 20%

By on Oct 08, 2018 in Residential

แบงก์ชาติเคาะ'3มาตรการ'-สั่งวางเงินดาวน์ 20%

บ้าน-คอนโด ‘2 แสนยูนิต’ ป่วน ผู้ประกอบการหวั่นฉุดจีดีพี ขอเวลาปรับตัว 6 เดือน

แบงก์ชาติวาง 3 แนวทางเข้มสินเชื่อบ้าน เน้นคุมบ้านหลังที่สอง-บ้านหรูเกิน 10 ล้าน ต้องวางดาวน์ 20% ขณะบ้านหลังแรกสั่งคุมแอลทีวีรวมท็อปอัพไม่เกิน 100% แจงเหตุสั่งคุมเพราะมาตรฐานสินเชื่อหย่อนยานทุกมิติ อสังหาฯ โอดคุมเข้มสินเชื่อป่วนตลาด โดยเฉพาะ “คอนโด” โอนหลัง 1 ม.ค.62 “คอลลิเออร์ส”ระบุครึ่งปีแรกคอนโดอยู่ระหว่างการขายกว่า 1.7 แสนยูนิต บ้านจัดสรรกว่า 5.9 หมื่นยูนิต

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกหลักเกณฑ์กำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยใน 3 ด้าน เพื่อลดความเสี่ยงเชิงระบบและมุ่งสร้างวัฒนธรรมการปล่อยสินเชื่อ(Credit Culture) ที่ดี เพื่อให้สถาบันการเงินมีมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม หลังจากพบว่า ช่วงที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์แข่งกันกันปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้ จนทำให้มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อลดลง

นายสักกะภพ พันธ์ยานุกูล ผู้อำนวยการ กลุ่มงานด้านเสถียรภาพระบบการเงิน ธปท. กล่าวว่า เกณฑ์ทั้ง 3 ด้าน ประกอบด้วย ข้อแรก การปล่อยกู้บ้านหลังแรก ยังกำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อหลักประกัน (แอลทีวี) ไม่เกิน 90-95% ซึ่งส่วนนี้แบงก์จะต้องคำนวณน้ำหนักความเสี่ยง (risk weight : RW) ที่ 35% และหากให้แอลทีวีเกินเกณฑ์ดังกล่าว แบงก์จะต้องรับความเสี่ยงเพิ่มขึ้นเป็น 75% แต่สุดท้ายแล้ว หากมีการให้กู้เงินท็อปอัพอื่นๆต้องรวมกันแล้วไม่เกิน 100%

“เกณฑ์เก่ากำหนดให้ แอลทีวี 90-95% แต่ไม่ได้ปิดกั้นแบงก์ในการให้กู้เพิ่ม แต่แบงก์ต้องสำรองเงินกองทุน หรือยอมรับความเสี่ยงไว้เอง และเกณฑ์เก่าไม่ได้ระบุเพดานการให้ท็อปอัพไว้ ซึ่งเกณฑ์ใหม่เมื่อรวมสินเชื่อแอลทีวีและเงินท็อปอัพแล้ว วงเงินสินเชื่อแบงก์ต้องไม่เกิน 100% ของหลักประกัน”

คุม“บ้านหลังสอง-บ้านหรู”ดาวน์20%
ส่วนข้อสองและข้อสาม กำหนดให้การซื้อบ้านหลักที่สอง และ บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% หรือกำหนดแอลทีวีไว้ไม่เกิน 80% ต่างกับเกณฑ์เดิมที่ไม่ได้กำหนดเพดานแอลทีวีเอาไว้ เพียงแต่บอกว่าควรดาวน์อย่างน้อย 5-10% หรือมีแอลทีวีอยู่ที่ 90%

อย่างไรก็ตาม เกณฑ์เหล่านี้จะมีผลบังคับใช้เฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่และสินเชื่อที่จะรีไฟแนนซ์เท่านั้น และสุดท้ายแบงก์ต้องนับรวมสินเชื่อทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกันให้ไม่เกินเพดานที่ธปท.กำหนด จากเดิมที่นับวงเงินกู้เพื่อซื้อบ้านเท่านั้น เพื่อให้สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริงให้มากขึ้น

เปิดเฮียริ่ง11ต.ค.ใช้จริงต้นปี62
นายสักกะภพ กล่าวว่า การออกมาตรการครั้งนี้นอกจากบังคับใช้กับธนาคารพาณิชย์แล้ว ยังครอบคลุมไปถึงแบงก์รัฐด้วย ซึ่งในวันที่ 11 ต.ค.นี้ ธปท.จะเปิดรับฟังความคิดเห็น(เฮียริ่ง) จากผู้เกี่ยวข้องทั้งสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต่อไป โดยคาดว่าจะสามารถออกมาตรการที่ชัดเจนได้ในเดือนพ.ย.นี้ ก่อนจะเริ่มบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.2562 เป็นต้นไป

มาตรฐานสินเชื่อหย่อนยานทุกมิติ
สาเหตุการออกมาตรการดังกล่าว เนื่องจากเห็นการแข่งขันปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น นำสู่มาตรฐานการสินเชื่อหย่อนยานในทุกมิติ ถ้าดูสินเชื่อใหม่พบว่า มีการให้แอลทีวีเกิน 90% มีทิศทางเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เช่น สินเชื่อ 100 สัญญา พบว่า 50 สัญญาเป็นการให้แอลทีวีเกิน 90 % และเมื่อรวมการให้สินเชื่อประเภทอื่นๆ ด้วยหรือสินเชื่อท็อปอัพไปแล้วพบว่ามีการให้กู้เกิน 100 % ของหลักประกัน และส่วนใหญ่กว่า 60% มีการนำเงินท็อปอัพส่วนดังกล่าวไปใช้จ่ายบริโภคอื่นๆ ซึ่งถือเป็นต้นเหตุที่ทำให้เกิดภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงเกินตัว

นอกจากนี้ยังพบว่า การซื้อบ้านหลังที่สอง ธนาคารพาณิชย์ยังให้วงเงินสินเชื่อสูงเกือบ 100% และผู้กู้มีรายได้ต่ำลงเรื่อยๆ โดยช่วง 2-3 ปีก่อน พบว่ารายได้ผู้กู้ซื้อบ้านหลังที่สองเฉลี่ยที่ 1.2 แสนบาทต่อเดือน แต่ปัจจุบันพบว่า ผู้กู้ที่มีรายได้เฉลี่ยลดเหลือ 8 หมื่นบาทเท่านั้น และเอ็นพีแอลบ้านหลังสองยังเพิ่มต่อเนื่อง

“ภายใต้การแข่งขันการปล่อยสินเชื่อสูง ทำให้มาตรฐานการให้กู้หย่อนลง และยังเป็นการให้กับกลุ่มคนที่มีภาระหนี้สูง จึงพบสัญญาณการเก็งกำไรชัดเจนมากขึ้น ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่จริงๆ ธปท.จึงต้องออกมาตรการมาดูแล เพราะหากธปท.ไม่ทำอะไรก็อาจเกิดความเสี่ยงต่อเชิงระบบที่สูงขึ้น ซึ่งอดีตตอนที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจขึ้นพบว่า ต้นเหตุเริ่มต้นมาจากภาคอสังหาฯ”นายสักกะภพกล่าว

ยันไร้สัญญาณฟองสบู่
อย่างไรก็ตาม ถ้าดูความเสี่ยงในภาพรวมยังไม่พบว่าเกิดฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ ซึ่งการออกมาตรการครั้งนี้ เป็นมาตรการกำกับดูแลผ่านระบบสถาบันการเงิน (แม็คโครพรูเดนเชียล) เป็นลักษณะป้องกันปัญหาในอนาคตมากกว่า ส่วนการประเมินราคาบ้านนั้น ธปท.ก็มีการสื่อสารกับแบงก์มากขึ้น เพื่อต้องการให้แบงก์หาราคาที่แท้จริงมากขึ้น ซึ่งแบงก์เองต้องระวังมากขึ้น

นางวจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการสายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท.กล่าวว่า มาตรการที่ออกมาครั้งนี้ถือ เป็นการมาตรการที่ออกมาแก้เฉพาะจุด หลักๆ คือ ตั้งใจคุมบ้านหลังที่สอง ซึ่งการออกนโยบายนี้ขึ้นมาเชื่อว่า จะช่วยสร้างวินัยทางการเงิน ทั้งนี้สัญญาณความเสี่ยงในสินเชื่อที่อยู่อาศัย ก็ถือเป็นสิ่งที่ธปท.จับสัญญาณมาระยะหนึ่งแล้ว ดังนั้นเวลานี้ก็เหมาะสมที่จะใช้มาตราการแมคโครพรูเด็นเชียลออกมาดูแล

อย่างไรก็ตามพบว่าสาเหตุที่เอ็นพีแอลเพิ่มขึ้น แม้จะมาจากทุกกลุ่มแต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า ส่วนหนึ่งก็มาจากบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปด้วยและยังพบว่าราคาระดับดังกล่าวยังมีการเก็งกำไรด้วย ดังนั้นมาตรการครั้งนี้ก็มีการโฟกัสเฉพาะจุด เพราะไม่อยากให้กระทบต่อคนกู้ซื้อบ้านทั่วไป และเชื่อว่าการคุมรอบนี้ก็อาจทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยชะลอ…

อ่านข่าวฉบับเต็มคลิกที่นี่

ปรึกษาเรื่องซื้อ ขายคอนโด หรือ บ้าน ติดต่อ CBRE

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ – 5 ตุลาคม 2561

Nora Chapman
Nora has been in the Corporate Communications arena for a number of years. Nora's role is to communicate all newsworthy items that are of a PR nature.

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2018 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.