Thailand's leading real estate agent

เข้ม ‘บ้านหลัง 3’ดาวน์ 30% ธปท. ผ่อนกฎเริ่ม ‘เม.ย.62’

By on Nov 13, 2018 in Residential

เข้ม 'บ้านหลัง 3'ดาวน์ 30% ธปท. ผ่อนกฎเริ่ม 'เม.ย.62'

“แบงก์ชาติ”เคาะเกณฑ์คุมสินเชื่อบ้าน ผ่อนปรนหลังที่ 2 วางดาวน์ 10% ในกรณีที่ผ่อนบ้านหลังแรกเกินกว่า 3 ปีแล้ว เข้มหลังที่ 3 ต้องวางดาวน์ 30% ป้องปัญหา เก็งกำไร ขณะบ้านหรูเกิน 10 ล้าน ต้องวางดาวน์เท่าเดิม ขยายเวลาเริ่มใช้ เป็น 1 เม.ย.62 ด้านอสังหาฯเบาใจมาตรการเข้มสินเชื่อคุมบ้านหลัง 3

ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) แถลงหลักเกณฑ์การกำกับดูแล สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หลังจากเปิด รับฟังความเห็น (เฮียริ่ง) จากผู้เกี่ยวข้อง พร้อมกับนำความเห็นที่ได้เข้าหารือกับ คณะกรรมการชุดย่อย 2 คณะ คือ คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน(กนส.) และ คณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.)

นายสมชาย เลิศลาภวศินผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายกลยุทธ์สถาบันการเงิน กล่าวว่า เกณฑ์การกำกับสินเชื่อบ้านมี สาระสำคัญ 3 ด้านด้วยกัน ด้านแรก คือการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ หรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(แอลทีวี) สำหรับการซื้อบ้านสัญญาแรก ที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท เกณฑ์วางดาวน์ไม่มีการเปลี่ยนแปลง โดยยังคงกำหนดแอลทีวีอยู่ที่ 90-95% หรือเมื่อรวมสินเชื่อท็อปอัพเช่นสินเชื่ออเนกประสงค์ ตกแต่งบ้านแล้วต้องปล่อยกู้รวมไม่เกิน 100%

แต่หากผู้กู้มีการกู้ผ่อนบ้านสัญญาแรกไปแล้วเกิน 3 ปี หากจะกู้สัญญาที่ 2 เพิ่มกลุ่มนี้จะต้องวางดาวน์ 10 % แต่หากยังมีระยะเวลาผ่อนสัญญาแรก ไม่ถึง 3 ปีจะต้องวางเงินดาวน์ตามเกณฑ์เดิมที่20 % หรือแบงก์สามารถปล่อยสินเชื่อบ้าน รวมสินเชื่อท็อปอัพแล้วต้องไม่เกิน 80%

บ้านหลังที่สามดาวน์ 30%
ขณะที่หากเป็นการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 3 เป็นต้นไป กรณีผ่อนสัญญาอื่นๆยังไม่หมด ผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ 30% หรือแบงก์ปล่อยกู้รวมท็อปอัพไม่เกิน 70% อีกกลุ่มคือกลุ่มผู้ซื้อบ้านเกิน 10 ล้านบาท ต้องวางดาวน์สำหรับการซื้อบ้านสัญญาที่ 1-2 ที่ 20% ขณะที่หากเป็นสัญญาที่ 3 จะต้องวางดาวน์ 30%

ด้านที่สอง คือสินเชื่อท็อปอัพที่อาจกระทบต่อผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะการให้สินเชื่อเพื่อจ่ายค่าเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้และประกันวินาศภัยต่างๆซึ่งด้านนี้ถือเป็นประโยชน์กับผู้กู้ จึงให้มีการยกเว้น การนับสินเชื่อประเภทนี้รวมในสินเชื่อท็อปอัพ รวมไปถึงสินเชื่อที่ให้กับธุรกิจเอสเอ็มอี เช่นสินเชื่อบ้านแลกเงิน เพื่อสนับสนุนให้เอสเอ็มอีมีต้นทุนที่เหมาะสม

ด้านที่สาม คือระยะเวลาการบังคับใช้ ที่มีการเลื่อนการบังคับใช้ออกไป 4 เดือน เป็น 1 เม.ย. 2562 จากกำหนดเดิมที่ 1 ม.ค. 2561 นอกจากนี้เกณฑ์นี้ยกเว้นผู้กู้ที่ทำสัญญาซื้อขาย ผ่อนดาวน์ก่อน 15 ต.ค. 2561 เพื่อลดผลกระทบต่อผู้กู้ที่มีการวางแผนซื้อและผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว

ลั่นไม่กระทบผู้ซื้อบ้านหลังแรก
อย่างไรก็ตาม หากดูสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ของสถาบันการเงินในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา พบว่ามีการปล่อยกู้อยู่ที่ 1 แสนยูนิต พบว่า 86.4% เป็นการปล่อยกู้ให้กับผู้กู้ที่ซื้อบ้านสัญญาแรก ในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งแปลว่ามาตรการนี้ไม่กระทบ กับคนที่ซื้อที่อยู่อาศัยจริง ขณะเดียวกัน กลุ่มที่อาจได้รับผลกระทบราว 13.6% แบ่งเป็นผู้กู้บ้านสัญญาที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท 7.6% และอีก 6% เป็นผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 3 ดังนั้นมาตรการนี้อาจมีผลกระทบต่อกลุ่มนี้

ย้ำมาตรการป้องกันปัญหาระยะยาว
ด้านนายจาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายกำกับสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)กล่าวว่า ที่ผ่านมา สถาบันการเงินมีการแข่งขันการปล่อยสินเชื่อสูงต่อเนื่อง ดังนั้นหากไม่มีมาตรการในการเข้าไปกำกับดูแลพิเศษ หรือแม็คโครพลูเด็นเชียล อาจทำให้การแข่งขันการปล่อยกู้นำไปสู่ปัญหาในระยะยาวได้

ทั้งนี้การกำหนดแอลทีวี เหล่านี้เป็นการยกระดับมาตรฐานการให้สินเชื่อ และเพื่อดูแลความสามารถชำระหนี้ของครัวเรือนได้ เพราะที่ผ่านมาแบงก์มีการหย่อนเกณฑ์การปล่อยกู้บ้านลดลง รวมถึงการให้เงินทอนต่างๆดังนั้นเกณฑ์ดังกล่าว จะช่วยวางมาตรฐานเพื่อป้องกันมาตรฐานการปล่อยกู้ที่อาจหย่อนเกณฑ์ลงเรื่อยๆนอกจากนี้ยังมีจุดประสงค์เพื่อต้องการลดดีมานด์เทียมในระบบด้วย เพื่อไม่ให้กระทบต่อผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่จริง

เผยยังไม่พบฟองสบู่อสังหาฯ
ขณะเดียวกันมาตรการที่ออกมา เป็นมาตรการเชิงป้องกัน ซึ่งยืนยันว่า ธปท.ยังไม่เห็นฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมาตรการนี้จะช่วยป้องกันฟองสบู่ไม่ให้เกิดขึ้น และเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในระยะยาว เพราะอดีตปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจทั่วโลก มักมีจุดเริ่มต้นมาจากการที่แบงก์มีมาตรฐานการปล่อยกู้ที่หย่อนยาน หละหลวม

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า การเลื่อนออกไป 3 เดือนเหมาะสม เพื่อให้แบงก์ได้มีเวลาปรับตัว และเชื่อว่าเกณฑ์ที่ออกมาเป็นเกณฑ์ที่ปรับใหม่ที่เหมาะสมแล้ว ทั้งการกำหนดแอลทีวีตามสัญญาการซื้อบ้าน โดยเฉพาะการนำเกณฑ์การผ่อนชำระ3 ปีมาใช้กำหนดการวางดาวน์ถือเป็นแนวคิดที่ดีของธปท.ที่มองผลกระทบอย่างรอบด้าน ซึ่งเชื่อว่าท้ายที่สุดแล้วมาตรการนี้อาจไม่มีผลกระทบต่อสถาบันการเงินมากนัก โดยเฉพาะในด้านการปล่อยสินเชื่อ

อสังหาฯเบาใจมาตรการสินเชื่อ
นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ที่ธปท.ออกมา คาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากนัก เพราะส่วนใหญ่เป็นการซื้ออยู่จริง ส่วนการกำหนดการให้สินเชื่อต่อมูลค่าบ้านหรือแอลทีวี สำหรับบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัญญาที่ 2 ต้องผ่อนสัญญาแล้ว 3 ปี จะต้องดาวน์ 10% หรือผ่อนไม่ถึง 3 ปีแรก ต้องดาวน์ 20% ตลาดคอนโดมิเนียมอาจได้รับผลกระทบบ้าง เพราะคนกลุ่มนี้ใช้เงินออมในการซื้อที่อยู่อาศัย รายได้ไม่สูงนัก

เช่นเดียวการเพิ่มเงินดาวน์กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทสัญญาที่ 1 2 หรือ 3 เพราะคนที่ซื้อบ้านระดับนี้ได้ ต้องมีเงินเก็บพอสมควร และมักมีเงินดาวน์ 20% อยู่แล้ว

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า มาตรการธปท.ออกมาบังคับใช้จริง ถือว่าช่วยผ่อนคลายสถานการณ์ของธุรกิจอสังหาฯได้ค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับตอนเปิดรับฟังความเห็นทั้งนี้ การเพิ่มเงินดาวน์ในสัญญาที่ 2 และ 3 ยังช่วยสกัดการเก็งกำไรได้ด้วยซึ่งในระยะยาวส่งผลดีต่อธุรกิจให้มีความแข็งแกร่ง

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มเงินดาวน์ที่อยู่อาศัยเกินมูลค่า 10 ล้านบาท สัญญาที่ 1 และ 2 เป็น 20% และสัญญาที่ 3 เป็น 30% ยังไม่กระทบผู้ซื้อด้วย เพราะคนกลุ่มนี้มีกำลังซื้อสูง กู้น้อย เช่นลูกค้ากลุ่มนี้ของบริษัทจะซื้อเงินสดสัดส่วน 70-80% ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยโดยทั่วไประดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท มีสัดส่วน 80% สูงกว่า 10 ล้านบาท สัดส่วน 20%

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวจะเบรกการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯโดยเฉพาะตลาดคอนโด ผู้บริโภค 2 กลุ่มจะได้รับผลกระทบ ได้แก่ กลุ่มแรกที่มีบ้านนอกเมือง ไกล แล้วต้องการซื้อคอนโดมิเนียมกลางกรุงเพื่อใกล้แหล่งทำงาน หากผ่อนไม่ถึง 3 ปี ต้องชะลอการซื้อออกไป เพราะหากต้องซื้อมีภาระเพิ่มเงินดาวน์เป็น 100% กลุ่มต่อมาคือคนออมเงินผ่านการลงทุนอสังหาฯ ไม่ใช่เก็งกำไร หากซื้อสัญญาที่ 2 และ 3 จะต้องเพิ่มเงินดาวน์ 2-3 เท่าตัวจากเดิม ซึ่งในส่วนของบริษัท ริชชี่ เพลสคนกลุ่มนี้มีสัดส่วน 25%

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ – 10 พฤศจิกายน 2561

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.