Thailand's leading real estate agent

ค่าส่วนกลาง ‘รอบใหม่’…รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะทุกครั้ง

By on Feb 12, 2019 in Featured, Residential

ค่าส่วนกลาง 'รอบใหม่'...รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะทุกครั้ง

นิติบุคคลอาคารชุดที่มีรอบบัญชีระหว่าง ม.ค.สิ้นสุด ธ.ค.ของทุกปี อาจต้องเริ่มวางแผนการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง “รอบใหม่” ตั้งแต่ ม.ค.-ธ.ค.2562 ซึ่งเป็นการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ตามปกติเหมือนปีก่อนๆ แต่ปี 2562 อาจเป็นอีกปีที่เศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวจากปีที่ผ่านมา อาจส่งผลต่อการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ได้ไม่เป็นไปตามเป้า ซึ่งหากผลการดำเนินการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ได้ไม่ครบ 100% หรือ 90% ย่อมส่งผลต่อการบริหารจัดการทรัพย์สิน และการให้บริการแก่เจ้าของร่วมในที่สุด

เมื่อเศรษฐกิจ การค้าการลงทุนปี 2562 ยังไม่ดีขึ้น หรือค่าใช้จ่ายครัวเรือนของผู้ซื้อ ผู้บริโภคยัง “ชักหน้าไม่ถึงหลัง” หรือ “ขาดเงินออม” หรือขาดการวางแผนค่าใช้จ่าย ล่วงหน้า ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ซึ่งถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดจำนวนมาก อาจไม่จ่ายค่าส่วนกลางตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ หรืออาจจ่ายค่าส่วนกลางล่าช้า โดยยินยอมชำระ “ค่าปรับหรือเงินเพิ่ม” ตามอัตราที่ข้อบังคับกฎหมายและนิติบุคคลอาคารชุดกำหนด อนึ่ง รายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตลอดจน การให้บริการแก่เจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุดถือเป็นค่าใช้จ่ายประจำที่นิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นต้องมี หรือหารายรับค่าส่วนกลางให้เพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน ปี ซึ่งหากเจ้าของร่วมทุกรายหรือส่วนใหญ่ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดให้ความร่วมมือชำระ “ค่าส่วนกลาง” ตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ (เป็นอย่างดี) ย่อมไม่กระทบต่อระบบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยแต่อย่างใด แต่ในทางตรงกันข้าม หนทางยังมิได้โรยด้วยกลีบกุหลาบฉันใดย่อมอาจเกิดปัญหาแก่นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อเจ้าของร่วมงดจ่ายหรือจ่ายค่าส่วนกลาง ล่าช้าฉันนั้น

ปัญหาดังกล่าวย่อมกระทบต่อเจ้าของร่วม “จำนวนน้อย” ที่ชำระค่าส่วนกลางด้วยดี ตรงตามกำหนด เหตุเพราะเจ้าของร่วมจำนวนหนึ่งไม่จ่าย หรือจ่ายค่าส่วนกลาง ล่าช้า

นิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่ง ตลอดจน เจ้าของโครงการที่ดีมีคุณภาพมีความรับผิดชอบกับห้องชุด “เหลือขาย” ของปีที่ผ่านมา เช่น 40 หรือ 50 หรือจำนวนเท่าใดก็ตาม จะชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดตรงตามกำหนดถูกต้อง แต่ก็อาจมีเจ้าของโครงการจำนวนหนึ่งไม่จ่าย หรือจ่ายค่าส่วนกลางล่าช้า ถามว่านิติบุคคลอาคารชุด จะอยู่รอดปลอดภัยได้อย่างไร? หรือมีผู้ซื้อ เจ้าของร่วมรายย่อยงดจ่าย หรือจ่ายค่าส่วนกลางล่าช้า นิติบุคคลอาคารชุดจะยืนหยัด หรืออยู่รอดปลอดภัยในปี 2562 ได้อย่างไร?

ยกตัวอย่างเช่น อาคารชุดคอนโดมิเนียม A มีห้องชุดรวมทั้งสิ้น 100 ห้อง เจ้าของห้องแต่ละห้องมีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้ารายปี ปีละ 1.2 หมื่นบาท หรือเดือนละ 1,000 บาท นิติบุคคลอาคารชุด A มีรายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการ และการให้บริการตามข้อบังคับ และ/หรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เดือนละ 1 แสนบาท หรือปีละ 1.2 ล้านบาท หากเจ้าของร่วมเบี้ยว งดจ่ายค่าส่วนกลางจำนวน 30% หรือ 40% หรือ 50% ถามว่า นิติบุคคลอาคารชุดจะมีรายได้รองรับ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน-ปีได้อย่างไร อย่างไรก็ดี หลายโครงการนิติบุคคลอาคารชุด “โชคดี” นอกจากได้เจ้าของโครงการที่รู้จักหน้าที่ความรับผิดชอบของตน ที่มีต่อนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ยังมีผู้ซื้อ รายย่อยที่รู้จักหน้าที่ความรับผิดชอบต่อการชำระค่าส่วนกลาง ตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บอีกด้วย

แต่ในทางปฏิบัติ นิติบุคคลอาคาร ชุด เจ้าของโครงการ ตลอดจนเจ้าของร่วม ผู้ซื้อรายย่อยจำนวนหนึ่งมิได้เป็นเช่นนั้น ถามว่า หากไม่เป็นเช่นนั้นดังที่กล่าว นิติบุคคลอาคารชุดจะหาทางออกของการเรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” ให้เกิดประสิทธิภาพ ถูกต้องครบถ้วน อีกทั้งไม่เป็นการเอารัดเอาเปรียบแก่ผู้ซื้อเจ้าของร่วมจำนวนน้อยได้อย่างไร? อย่างไรก็ตาม เพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถเดินหน้าการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนการให้บริการแก่เจ้าของร่วมได้ตามปกติในปีถัดไป ผู้เขียนมี “เทคนิค-คำแนะนำ” การเรียกเก็บ การติดตามทวงถามหนี้ค่าส่วนกลาง “รอบใหม่” กับเจ้าของร่วมให้นิติบุคคลอาคารชุดพิจารณา ดังต่อไปนี้

1. การคัดแยกลูกหนี้เจ้าของร่วม แต่ละประเภท

อาจประกอบด้วยห้องชุดเหลือขายของเจ้าของโครงการ ห้องชุดไม่มีผู้ใดใช้ประโยชน์ ห้องชุดที่ถูกสถาบันการเงินฟ้องบังคับจำนองและบังคับคดี เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดคัดแยกประเภทลูกหนี้ค่าส่วนกลางดังกล่าวข้างต้นได้แล้ว ย่อมสามารถติดตามทวงถามหนี้ดังกล่าวได้ง่ายและสะดวกขึ้น

2. กำหนดมาตรการเร่งรัดลูกหนี้ค้างจ่ายที่อาศัย หรือใช้ประโยชน์ห้องชุด แต่ไม่จ่าย หรือจ่าย ล่าช้า ให้ชัดเจน

ทั้งการคิดค่าปรับเงินเพิ่มกับลูกหนี้ค้างชำระดังกล่าว ตามข้อบังคับและกฎหมาย อย่าให้ผู้ซื้อ เจ้าของร่วมรายอื่นที่ชำระค่าส่วนกลางด้วยดี ตรงตามกำหนดการเรียกเก็บ รู้หรือทราบว่านิติบุคคลอาคารชุดมิได้เรียกเก็บค่าปรับ หรือเงินเพิ่มกับลูกหนี้จำนวนดังกล่าว เหตุเพราะเป็นการเอารัดเอาเปรียบแก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วมรายอื่น

นอกจากนี้เมื่อหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือน นิติบุคคลอาคารชุดอาจสามารถระงับการบริการส่วนรวม หรือฟ้องร้องดำเนินคดีทางศาลแก่ลูกหนี้จำนวนดังกล่าวได้

3. เปิดช่องให้ลูกหนี้เจ้าของร่วมที่มีเจตนาจ่าย ไม่เบี้ยวหนี้ ด้วยบันทึกข้อตกลงการรับสภาพหนี้ ชำระเป็นรายงวดให้ตรงตามกำหนด

แนวทางดังกล่าวอาจประหยัดค่าใช้จ่ายการดำเนินคดีฟ้องร้องทางศาลได้ หากลูกหนี้แสดงเจตนาขอผ่อนผันการ ชำระหนี้เป็นงวดๆ ตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าว นิติบุคคลอาคารชุดก็มิควรปฏิเสธช่องทางหรือข้อเสนอของลูกหนี้เจ้าของร่วมรายนั้นๆ

4. หาช่องทางช่วยเหลือลูกหนี้ เมื่อมิได้ใช้ประโยชน์ห้องชุด หรือใช้สุภาษิต “น้ำพึ่งเรือ เสือพึ่งป่า”

การอยู่อาศัยในอาคารชุดคอนโดมิเนียมเป็นการอยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก เมื่อสภาพเศรษฐกิจไม่เอื้อ การค้าการลงทุนต่อใครๆ รายได้ที่เคยได้รับ ซึ่งมีความแน่นอนกลายเป็นรายได้ที่ไม่แน่นอน ย่อมส่งผลต่อการดำรงชีวิตต่อตนเองและครอบครัวไม่มากก็น้อย ทางเลือกใดๆ ที่นิติบุคคลอาคารชุดสามารถกระทำได้ด้วยความยินยอมของทั้งลูกหนี้เจ้าของร่วมกับคณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เช่น การหาผู้เช่าห้องชุด หรือการขายห้องชุดให้แก่บุคคลอื่น เป็นต้น และ

5. หารายได้ในช่องทางอื่น และลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น

ทางเลือกที่นิติบุคคลอาคารชุดจะ ไม่ปรับเพิ่มค่าส่วนกลางกับเจ้าของร่วม ทุกราย อาจจำเป็นต้องพิจารณาแนวทาง การหารายได้อื่นๆ ตลอดจนการลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นบางรายการ อาจต้อง ยอมรับความเป็นจริง ความเจ็บปวดที่เกิดขึ้น แต่หากไม่ทำนิติบุคคลอาคารชุด จะยืนหยัดอยู่รอดปลอดภัยในปีหน้าได้อย่างไร?

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ – 11 กุมภาพันธ์ 2562

No comment

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.