Thailand's leading real estate agent

เบรกเศรษฐีปั่นอสังหา

By on Oct 09, 2018 in Property News

เบรกเศรษฐีปั่นอสังหา

แบงก์-ดีเวลอปเปอร์หนุนแบงก์ชาติ-ดันกำลังซื้อไตรมาส4โต

แนะคุมคู่ LTV-DTI สกัดเก็งกำไร
แบงก์เชียร์ธปท.มาถูกทาง คลอดกฎคุมคนรวย ตัดวงจรสร้างดีมานด์เทียม ตลาดภูธรแหล่งท่องเที่ยว พบกูรู-โบรกเกอร์-รับเงินทอนกินส่วนต่างบิ๊กล็อต ส่งไม้ต่อนายหน้าจัดหาผู้ซื้อ-ผู้เช่า หวั่นลามระบบ

สัญญาณการเติบโตอย่างร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาแพงๆ ที่มีการเปิดขายจานวนมาก หลังตลาดกลางล่างประสบปัญหาหนี้ครัวเรือน และแนวโน้มราคามีแต่จะเพิ่มสูงขึ้น จนสร้างความกังวลให้กับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องปรับปรุงเกณฑ์ให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ กับสินเชื่อรีไฟแนนซ์ โดยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562

คุมคนรวย
จากการสอบถามความเห็นธนาคารพาณิชย์ชั้นนาในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ต่างมองเป็นมาตรการที่ดี สกัดความร้อนแรงการเก็งกาไรจากอสังหา ริมทรัพย์ และสร้างความเติบโตอย่างยั่งยืนให้กับธุรกิจโดย นางสาว จามรี เกษตระกูล รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสาย Retail Lending Products Management ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า เบื้องต้นมองส่งผลกระทบระยะสั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กับผู้ซื้อจะต้องปรับตัว ในฐานะพันธมิตรของโครงการที่อยู่อาศัย ต่อไปกติกาอาจจะปรับเปลี่ยนหลังการรับฟังความคิดเห็นที่แบงก์ชาติจัดขึ้น เช่น กลุ่มอาคารชุด อาจจะถูกกระทบต้องปรับเรื่องวางเงินดาวน์ หรือบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้น ต้องพิจารณาลูกค้ากลุ่มนี้มีจานวนและค่าเฉลี่ยอยู่ที่เท่าไหร่ รวมถึงลูกค้าที่ได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่อท็อปอัพ จะมีปัญหาในทางปฏิบัติหรือไม่ เช่นสินเชื่อซื้อประกันชีวิต อนาคตลูกค้าอาจจะต้องใช้เตรียมส่วนนี้ให้พร้อม

“กฎที่จะออกมานั้นมุ่งคุมคนรวย โดยไม่เปลี่ยนกติกาบ้านหลังแรก ซึ่งเป็นลูกค้าทั่วไป แค่กาหนดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(LTV)รวมทุกประเภทสินเชื่อไม่เกิน 95% ซึ่งลูกค้าอาจต้องหาเงินซื้อประกันชีวิต แต่โดยรวมยังมองกฎออกมาอย่างรอบคอบอาจกระทบระยะสั้นผู้ประกอบการและผู้ซื้อต้องปรับตัวแต่ระยะยาวเป็นเรื่องดีต่อความยั่งยืน”

ดันกำลังซื้อไตรมาส4
นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ความต้องการในอนาคตจะเข้ามาในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปีนี้ ทั้งผู้ประกอบการเร่งสร้างและโอนในปีนี้ เพราะกฎของธปท.ไม่กระทบฐานผู้ซื้อหลัก ซึ่งสะท้อนชัดธปท.ระมัดระวังไม่ให้กระทบผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง จึงไม่แตะบ้านหลังแรก หากเทียบกับต่างประเทศกฎจะเข้มกว่าเมืองไทย

ดีมานด์เทียมตจว.
แหล่งข่าวจากธนาคารรายหนึ่งระบุว่า ปัจจุบันยังพบผู้ประกอบการท้องถิ่นโดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวมีการขายบิ๊กล็อตโครงการโดยให้ส่วนลดพิเศษกับผู้เหมาซื้อ ขณะที่ลูกค้ารายย่อยก็สามารถเดินเข้าไปจองซื้อในราคาตามประกาศ โดยยอมรับว่ามีเก็งกาไรในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพราะบางโครงการมีการตัดขายสินค้าให้โบรกเกอร์นาไปเสนอขายต่อโดยผู้ซื้อจะมีทั้งนักลงทุนที่หวังจะมีรายได้จากค่าเช่าโดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ อีกส่วนหนึ่งเป็นพวกสมัครเล่นที่ต้องการเงินทอนหรือเงินส่วนต่างซึ่งเจ้าของโครงการจะขายบิ๊กลอตในราคาส่วนลด 20-30%

“เมื่อธปท.ตั้งกฎให้วางดาวน์20% เงินส่วนต่าง 10% จะแบ่งระหว่างโบรกเกอร์กับผู้ซื้อ/ผู้ลงทุนก็จะแคบ เหล่านี้จะเป็นโจทย์ให้เจ้าของโครงการที่เคยทาแคมเปญลดแลกแจกแถมต้องปรับตัว โดยเฉพาะราคาที่อยู่อาศัยหลักเกิน 10 ล้านบาทหากจะเมคตัวเลขเงินดาวน์ก็ยากจะทาได้” แหล่งข่าวกล่าวและเสริมว่า

แนะคุมคู่ LTV-DTI
นายนริศ สถาผลเดชา เจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย หรือ ทีเอ็มบีมองว่า ถ้าต้องการให้คุณภาพสินเชื่อดีขึ้น ในต่างประเทศจะใช้มาตรการ Macro-Prudential ควบคู่มาตรการ LTV และ หนี้ต่อรายได้ (DTI) รวมถึงหนี้ทุกประเภทรวมกัน ไม่เฉพาะหนี้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างเดียว เพราะจะเห็นว่าสัดส่วน DTI ของไทยเฉพาะหนี้ที่อยู่อาศัยสูงอยู่ที่ระดับ 49-50% ถือว่าค่อนข้างสูงมาก และถ้าหากรวมหนี้ประเภทอื่นคาดว่าตัวเลข DTI จะยิ่งสูงกว่าในระดับปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม กฎที่ค่อนข้างแรง เพราะให้นับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกันในการคานวณส่วนที่สถาบันการเงินปล่อยเงินกู้ได้ (Top Up) และบ้านหลังที่ 2 จะต้องวางเงินดาวน์ 20% และปล่อย LTV อยู่ที่ 80% เป็นมาตรการที่ธปท.มาถูกทางแล้ว แต่ทั้งนี้ ในส่วนของบ้านหลังที่ 2 โดยปกติจะถูกควบคุมด้วย DTI อยู่แล้ว

ปัจจุบันตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีแรกมียอดอยู่ที่ 2.23 ล้านล้านบาท มีหนี้เอ็นพีแอลอยู่ที่ประมาณ 7.2 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณกว่า 3% โดยในจานวนยอด สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด มีกลุ่มราคาบ้านเกิน 10 ล้านบาท อยู่ที่ประมาณ 1.85 แสนล้านบาท ดังนั้น เชื่อว่ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบมาก และคิดว่าจะไม่เห็นแนวโน้มธนาคารเร่งโอนหรือเร่งปล่อยสินเชื่อในช่วงที่เหลือของปีก่อนมาตรการจะมีผลบังคับใช้ในต้นปี 2562

“แม้กฎที่ออกมาช่วยลดดีมานด์เทียมได้บ้าง แต่พฤติกรรม Search for Yield คงจะไม่หายไป เพราะดอกเบี้ยต่ายังไงเงินจะต้องไปหาที่ลงทุนที่ได้ผลตอบแทนที่ดีกว่า ไม่ลงที่บ้านก็อาจไปลงสินทรัพย์ประเภทอื่น ส่วนเหตุการณ์เร่งบุ๊กสินเชื่อในช่วงปลายปีนี้คงไม่เห็นแบงก์ทา เพราะแบงก์คงไม่อยากตอบคาถามผู้ถือหุ้นว่าปีหน้าทาไมยอดสินเชื่อหด เพราะว่ามาเร่งบุ๊กปีนี้”

กระทบแบ็กล็อก
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า เป็นมาตรการที่ออกมาเพื่อมุ่งสกัดหนี้เสียของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาจมีผู้ได้รับผลกระทบบ้างคือผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม มองเป็นนโยบายป้องกันความเสี่ยงต่อระบบเศรษฐกิจ ถ้าเทียบกับต่างประเทศแล้วถือว่าไม่เข้มจนเกินไป แต่เป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจอสังหาฯ ที่สาคัญมาตรการใหม่ดังกล่าวจะเริ่มบังคับใช้ในต้นปี 2562 มีระยะเวลาให้ทุกฝ่ายได้ปรับตัว

“แบงก์ชาติอาจมองว่าตลาดอสังหาฯเติบโตเร็วเกินไป หากไม่มีมาตรการออกมาสกัดก็อาจจะนาไปสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย และภาวะฟองสบู่ ซึ่งมาตรการใหม่จะกระทบต่อยอดขายที่รอรับรู้รายได้หรือแบ็คล็อค อย่างไรก็ตาม ระยะเตรียมตัว 3 เดือนนี้อาจจะกระตุ้นให้คนหันมาเร่งซื้อกันมากขึ้นก็เป็นได้ เพื่อหนีเกณฑ์ใหม่”

ที่มา: ฐานเศรษฐกิจ – 7 ตุลาคม 2561

Nora Chapman
Nora has been in the Corporate Communications arena for a number of years. Nora's role is to communicate all newsworthy items that are of a PR nature.

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2018 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.