Thailand's leading real estate agent

ทรัพย์สินจุฬาฯวันนี้ สลัดคราบแลนด์ลอร์ด

By on Jul 06, 2012 in Property News

เมื่อเอ่ยถึง “สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย” เป็นที่รับรู้ทั่วไปในแง่เจ้าของที่ดินผืนงามใจกลางกรุงเทพฯ  ซึ่งเป็นพื้นที่เศรษฐกิจชั้นหนึ่ง ซึ่งมีอาณาเขตครอบคลุมตั้งแต่สามย่าน ปทุมวัน สวนหลวง ยัน เจริญผล ที่ตั้งของศูนย์การค้าชื่อดังเช่น สยามสแควร์  เอ็มบีเค เซ็นเตอร์ หรือ จัตุรัสจามจุรี    ล่าสุดเปิดตัวโครงการเอสคิว วัน และอีกหลายโปรเจ็กต์ที่อยู่ระหว่างดำเนินการ ซึ่ง รศ.น.อ.น.พ. เพิ่มยศ โกศลพันธุ์ รองอธิการบดี ดูแลกำกับ สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวกับ”ฐานเศรษฐกิจ” ว่า วันนี้สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ปรับเปลี่ยนภาพลักษณ์ใหม่ จากเดิมเป็นแลนด์ลอร์ด เก็บค่าเช่าและขึ้นค่าเช่าเป็นรายปี มาถึงปัจจุบันพลิกมาเป็นดีเวลอปเปอร์ สร้างประโยชน์จากทรัพย์สินอย่างเต็มที่

-ปรับโครงสร้าง  ดึงมืออาชีพเสริมทัพ รศ.น.อ.น.พ.เพิ่มยศ กล่าวว่า จุดเปลี่ยนที่สำคัญคือ โครงการจัตุรัสจามจุรี ถือเป็นโครงการแรกที่สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯลงทุนเองและบริหารจัดการเอง ฉะนั้นองค์กรต้องมีการพัฒนา ทั้งโครงสร้างและรูปแบบวิธีการทำงาน โดยยึดแนวทางมาตรฐานรางวัลคุณภาพแห่งชาติ หรือ TQA ทำให้องค์กรสามารถรองรับงานใหม่ๆได้ เริ่มจากแผนการทำงาน แผนกลยุทธ์ หรือยุทธศาสตร์ มีการวางแผนและดำเนินการตามแผน สรรหาบุคลากรมืออาชีพที่มีความสามารถเข้ามาเสริมทีม หรือการมองลูกค้าเป็นสำคัญ ซึ่งสามารถปรับเปลี่ยนทัศนคติการทำงานของบุคลากรในสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯได้ค่อนข้างมาก “เมื่อก่อนที่นี่ซึ่งถือเป็นหน่วยงานราชการ การทำงานก็นั่งรอให้คนเดินมาจ่ายค่าเช่า แต่ต่อไปนี้ต้องให้ความสำคัญกับผู้เช่า ” พร้อมๆกับการปรับเปลี่ยนบทบาทครั้งสำคัญ ก็มีการเสริมพนักงานเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับงานใหม่ จนปัจจุบันมีประมาณ 200 คน ขณะที่ 4 ปีก่อนที่เข้ามาบริหารเป็นเทอมแรกมีพนักงานอยู่ประมาณ 100 คน โดยมีหน่วยงานที่รับผิดชอบด้านลูกค้าสัมพันธ์และชุมชนสัมพันธ์ โดยเฉพาะขึ้นมาเพื่อจัดกิจกรรมเสริมสร้างความสัมพันธ์อันดีระหว่างสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯกับผู้เช่าและคนในชุมชน

-เดินแผนเชิงรุกทั้ง CRM ควบคู่ CSR ในเทอมใหม่นี้ผมจะให้ความสำคัญกับโครงการที่คืนให้กับสังคมมากกว่าเดิม ซึ่งมี  2 โครงการ ได้แก่  1.โครงการสร้างสวนในพื้นที่สวนหลวง-สามย่าน พื้นที่ประมาณ 20 ไร่ ทยอยพัฒนาเป็นเฟสๆ ครึ่งแรกจะต้องดำเนินการปี 2556 ใช้เวลาประมาณ 1 ปี เฉพาะโครงการนี้จะสูญเสียอาคารพาณิชย์ประมาณ 200 คูหา  2.โครงการขยายถนนจุฬาฯซอย 5 ที่เชื่อมระหว่างถนนพระราม 1 กับพระราม 4  เป็นถนนที่อยู่ตรงกลางสวนหลวง ปัจจุบันถนนสายนี้มีความกว้าง 12-13 เมตร จะขยายเป็น 30 เมตร โดยแบ่งเป็นพื้นผิวจราจรครึ่งและอีกครึ่งจะเป็นถนนต้นไม้ ส่วนนี้จะเสียพื้นที่อาคารพาณิชย์ไปประมาณกว่า 200 คูหา รวมทั้ง 2 โครงการนี้สูญเสียพื้นที่ส่วนที่เป็นอาคารพาณิชย์ไปรวมแล้วกว่า 400 คูหา เพื่อพัฒนาเป็นสวนสาธารณะ และอาคารที่จอดรถใต้ดิน จะเร่งดำเนินการให้เห็นผลในช่วง 4 ปีนี้ ใน 4 ปีที่ผ่านมา เรารุกหนักทั้งด้านซีอาร์เอ็ม และซีเอสอาร์  ซึ่งค่อนข้างได้ผลเป็นที่น่าพอใจ เห็นได้จากเมื่อมีแผนพัฒนาโครงการใหม่ๆ สามารถทำได้อย่างราบรื่น ผู้เช่าหรือคนในชุมชนให้ความร่วมมือค่อนข้างดี เมื่อบอกย้ายออกก็ยอมออกด้วยดี ต่างจากสมัยก่อนจะให้ยื่นโนติซต้องย้ายออกภายใน 30 -60 วัน ก็จะมีการรวมตัวประท้วง

-ตั้งเป้ารายได้เติบโตปีละ 5-10% สำหรับรายได้ในแต่ละปี สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯตั้งเป้าจะให้เพิ่มขึ้นปีละ 5- 10% โดยที่ สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ สามารถสนับสนุนงบประมาณให้กับมหาวิทยาลัยได้ประมาณ 1 ใน 4 ของงบประมาณที่มหาวิทยาลัยต้องใช้ในแต่ละปี  โดยโครงการที่พัฒนาเสร็จสมบูรณ์ เช่น ตลาดสามย่านใหม่ จัตุรัสจามจุรีสแควร์ โดยเฉพาะโครงการหลังนี้สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ลงทุนและบริหารเอง ช่วงเปิดตัวแรกๆ ดูเงียบเหงา แต่ตอนนี้คนเต็ม ด้านสยามสแควร์ก็มีอาคารสยามกิตติ์  ซึ่งขณะนี้การก่อสร้างส่วนที่เป็นโพเดียมความสูง 10 ชั้น เสร็จเรียบร้อย ประกอบด้วยพื้นที่จอดรถ ร้านค้าปลีก และโรงเรียนกวดวิชา ส่วนอาคารสูงกว่า 20 ชั้น ต้องรอ ครม.อนุมัติ ให้เอกชนมาลงทุนโรงแรม เมื่อ ครม.อนุมัติ จึงจะประกาศเชิญชวนเอกชนมาลงทุน ส่วนการพัฒนาโครงการอื่นๆ นอกเหนือจากนี้เป็นการดำเนินตามแผนที่มีอยู่เดิม โดยโครงการที่กำลังดำเนินการก็จะเดินหน้าต่อไป ตรงไหนที่จะพัฒนาใหม่ตามเฟสเดิม ซึ่งมีดังนี้ พื้นที่สวนหลวง-สามย่าน พื้นที่ หมอน 41 บริเวณซอย 9 พัฒนาโครงการหอพักนิสิตนานาชาติและที่อยู่อาศัย เป็นอาคารสูง 20 กว่าชั้น 2 แท่ง  ทาวเวอร์หนึ่งเป็นที่พักนิสิตนานาชาติ 888 ยูนิต อีกทาวเวอร์จะเป็นที่พักอาศัยทั่วไป 510 ยูนิต ปีหน้าจะเสร็จสมบูรณ์ พื้นที่ หมอน 42 ส่วนนี้มอบพื้นที่ให้เอกชนไปแล้ว ตามแผนจะพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ เตี้ยๆ ลักษณะคอมมิวนิตีมอลล์ คาดว่าจะเสร็จสมบูรณ์ในปลายปีหน้า  พื้นที่หมอน 46-47 เดิมเป็นอาคารพาณิชย์แบบห้องแถวซึ่งขณะนี้ทยอยย้ายออก การดำเนินการคล้ายกับหมอน 41-42 ตอนนี้กำลังศึกษาจะพัฒนาโครงการลักษณะใด แต่มีแนวโน้มจะสร้างที่พักอาศัย เพราะความต้องการที่พักอาศัยขนาดเล็กใกล้สถานที่ทำงานยังมีค่อนข้างสูง และมีแนวโน้มว่าอาจจะลงทุนเอง อย่างไรก็ตาม  ขณะนี้ยังไม่ได้ตัดสินใจ พื้นที่หมอน 47 ที่ติดกันก็จะใช้วิธีรีโนเวต ยืดอายุการใช้งานอาคาร ตกแต่งให้สวยงาม เป็นการบูรณะพื้นที่ตรงนี้ให้เช่าต่อไป คงจะไม่ยาวนัก ประมาณ 10 ปี หรืออย่างมาก 20 ปี นอกจากนี้ในพื้นที่สวนหลวง ยังมี 2 จุดที่เดินหน้าไปแล้ว คือที่หัวมุมสามย่าน หรือ หมอน 21-22  สร้างอาคารสูงมูลค่าโครงการประมาณ 6,000 ล้านบาท มี 2 บริษัทที่ยื่นข้อเสนอ คือบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) และบริษัท ทีซีซีฯ ส่วนที่สี่แยกเจริญผล ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่เช่นกัน อยู่ในขั้นตอนขออนุมัติ ครม. เสนอในรัฐบาลอภิสิทธิ์ จนถึงขณะนี้เรื่องก็ยังไม่เข้า ครม. ซึ่งขออนุมัติในหลักการเดียวกันคือให้เอกชนลงทุน

ฝั่งสยามสแควร์ ที่กำลังดำเนินการคือโครงการเอสคิว วัน หรือสยามสแควร์ วัน เริ่มก่อสร้างและคาดว่าปลายปี 2556 จะเสร็จ พื้นที่ก่อสร้าง 7 หมื่น ตร.ม. เป็นอาคารที่ไม่สูงมากนัก FAR 1:5 ครึ่งเดียว ทั้งนี้พื้นที่ส่วนนี้ FAR 1: 10 เพราะเราวางแผนเอาไว้ว่าพื้นที่ตรงกลางของโซนสยามสแควร์จะไม่ให้มีอาคารสูงมาก แต่จะให้มีอาคารสูงบริเวณด้านข้างถนนอังรีดูนังต์ และพญาไท ตั้งใจจะให้สยามสแควร์เป็นศูนย์การค้าครึ่งเปิดครึ่งปิด ออกแบบให้ 2 ชั้นล่าง (ชั้นใต้ดินกับชั้น 1) เป็นแหล่งช็อปปิ้งแบบปิด มีร้านเล็กสไตล์สยาม และตั้งแต่ชั้น 2 ขึ้นไปถึงชั้น 6 เป็นห้องแถวทันสมัย เป็นช็อปใหญ่ ขณะนี้มีผู้สนใจจองพื้นที่เกิน 3 เท่า ซึ่งให้ความสำคัญกับผู้เช่าเดิมเป็นอันดับต้นๆ แบ่งสัดส่วนพื้นที่ขายเกิน 60% ให้คนเก่า และอีกส่วนให้คนใหม่เข้ามาสร้างสีสัน โดยจะเน้นแฟชั่น เอสเอ็มอี ยัง ดีไซเนอร์ และอาหารเป็นหลัก

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ 5-7  กรกฎาคม  พ.ศ. 2555

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.