Thailand's leading real estate agent

จ่อใช้ผังเมืองกทม.ปี 63 บูม 39 จุดตัด’รถไฟฟ้า′

By on Jan 07, 2019 in Featured, Property News

จ่อใช้ผังเมืองกทม.ปี63 บูม39จุดตัด'รถไฟฟ้า'

กทม.เล็งใช้ผังเมืองใหม่ปี 2563 ผุด คอนเซปต์ “เมืองกระชับ” พัฒนาพื้นที่จุดตัดสถานีรถไฟฟ้า 39 แห่ง ดัน 8 พื้นที่เศรษฐกิจชานเมืองลดคนเข้าเขตชั้นใน หนุน “บางซื่อ-วงเวียนใหญ่” เป็นซับซีบีดีแห่งใหม่ เล็งให้โบนัสเพิ่มเอฟเออาร์ จูงใจเอกชนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร ตั้งเป้า กทม.ฝั่งตะวันออก เป็นเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

กรุงเทพมหานครอยู่ระหว่างยกร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ที่จะมาฉบับปี 2556 โดยจะเน้นพัฒนาเมืองในรูปแบบ “เมืองกระชับ” (Compact City) ที่ชะลอการขยายเมืองในแนวราบในพื้นที่ ชานเมือง แต่จะใช้ประโยชน์พื้นที่กลางเมืองให้มีประสิทธิภาพ ซึ่งผังเมืองใหม่จะรองรับการพัฒนาพื้นที่ 1,568 ตารางกิโลเมตร (ตร.กม.) สำหรับประชากรตามทะเบียนราษฎร์และประชากรแฝง 9.3-10 ล้านคน

นายแสนยากร อุ่นมีศรี รองผู้อำนวยการ สำนักงานผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่คาดว่าประกาศใช้ปี 2563 โดยจะ เสนอคณะที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครและรับฟังความเห็นจากประชาชน ซึ่งจะเป็นผังเมืองที่สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ 20 ปี โดยการพัฒนาเมืองจะไม่กำหนดอายุ 5 ปี เหมือนผังเมืองปัจจุบัน

ทั้งนี้ แนวคิดในการทำผังเมืองรวมใหม่ ที่เน้นเมืองกระชับ จะรวมเอาการขยายตัว ของเมืองและเส้นทางคมนาคมที่เกิดจาก การพัฒนารถไฟฟ้าในพื้นที่ กทม.12 เส้นทางรวม 508 กิโลเมตรโดยมี 318 สถานี ซึ่งมีสถานีที่ตัดกัน 39 สถานี ซึ่งการกำหนดผังเมือง กทม.ใหม่ให้ความสำคัญกับเรื่องการพัฒนาพื้นที่เพื่อรองรับด้วย

โดยจากการปรับปรุงผังเมืองรวมที่นำข้อมูลที่อยู่อาศัยและการพัฒนารถไฟฟ้า นำไปสู่การปรับปรุงแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยเฉพาะการขยายตัวเมืองฝั่งตะวันออกของ กทม.ที่มีรถไฟฟ้าหลายสายกำลังก่อสร้างได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี รถไฟฟ้าสายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี และรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ – รังสิต

หนุนแหล่งพาณิชยกรรมทางน้ำ
นอกจากนี้ แนวทางการพัฒนาเมืองแบบกระชับตามแนวทางการขยายตัวของรถไฟฟ้าใน กทม.และปริมณฑล เพื่อรองรับความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า การบริการ และการนันทนาการบริเวณระบบขนส่งมวลชนทางราง

รวมทั้งส่งเสริมให้มีพื้นที่พาณิชยกรรม ทางน้ำมากขึ้น เช่น ปรับพื้นที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงสถานีบางกะปิ-มีนบุรี สายสีเทาช่วงสถานีวัชรพล-พระโขนง และช่วงสะพานพระราม 9-ท่าพระ รวมทั้งสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียวแบริ่ง -สมุทรปราการ เช่นเดียวกับการเปลี่ยน แปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณฝั่งเหนือ ของ กทม.เพื่อรองรับการเกิดขึ้นของรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน สายสีเหลือง สาย สีน้ำตาล และสายสีชมพู ให้เป็นพื้นที่สีส้มเพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัย

บางซื่อ-วงเวียนใหญ่ย่านธุรกิจใหม่
ส่วนพื้นที่ด้านตะวันตกของ กทม.ได้เปลี่ยนสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพราะการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีเขียว (บางหว้า-ตลิ่งชัน) และรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน โดยเปลี่ยน จากพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1-ก.2) เป็นสีเหลือง โดยเฉพาะเขตตลิ่งชันส่วนที่ผ่านรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) เปลี่ยนเป็นพื้นที่สีส้ม

ส่วนในกรอบพื้นที่ซึ่งมีประชากร หนาแน่น ซึ่งตามผังเมืองรวมจะวัดจากแนวถนนวงแหวนรัชดาภิเษกซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่โซนสีแดงซึ่งมี FAR ที่10 จะมีการพัฒนาพื้นที่ที่มีความพร้อมของระบบโครงสร้าง พื้นฐาน ส่งเสริมศูนย์พาณิชยกรรมในย่านใหม่ (New CBD) พระราม 9 รัชดาภิเษก ส่งเสริมศูนย์พาณิชยกรรมรอง (Sub CBD) บริเวณศูนย์คมนาคมพหลโยธิน (บางซื่อ) ศูนย์คมนาคมมักกะสัน และศูนย์คมนาคมตากสินบริเวณวงเวียนใหญ่

ดัน 8 พื้นที่ธุรกิจใหม่ชานเมือง
ขณะเดียวกัน ก็ส่งเสริมให้มีการขยายความเจริญไปยังพื้นที่ชานเมืองตามการขยายตัวของเมืองและเส้นทางคมนาคม เพื่อลดการเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองชั้นในของประชาชนที่อยู่บริเวณชานเมือง 8 พื้นที่ประกอบไปด้วย มีนบุรี สะพานใหม่ บางแค ลาดกระบัง ตลิ่งชัน บางขุนเทียน บางนา-ศรีนครินทร์ และหนองจอก ซึ่งมีจุดตัดสถานีใหญ่ที่จะมีการปรับผังเมืองเป็นสีส้มหรือพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง โดยส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ในเขตเจริญกรุง และคลองสาน ส่งเสริมย่านชุมชน (บ้าน วัด โรงเรียน) ในพื้นที่สีเขียวทั้งฝั่งตะวันตกและตะวันออกของกรุงเทพฯ

จูงใจพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้า 500 ม.
รวมทั้งจะมีมาตรการจูงใจอื่นๆเพิ่มเติมเช่น มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDR) มาตรการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ (PUD) มาตรการส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า (TOD) เพิ่มระยะการส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายที่สำคัญในระยะ 500 เมตรรอบสถานี

นอกจากนั้นในการจัดทำผังเมืองใหม่ยังมีการปรับมาตรฐานกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เช่น ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย จากย.1- ย.10 เป็น ย.1- ย.15 และพื้นที่พาณิชยกรรม จาก พ.1-พ.15 เป็น พ.1-พ.8 เพื่อให้สะท้อนกับ สภาพความเป็นจริงและส่งเสริมการพัฒนาเมืองให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น นอกจากนั้นการปรับเปลี่ยนสีในโซนพื้นที่ต่างๆจะมีผลกับ อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน (Floor Area Ration) หรือ FAR ซึ่งจะปรับเพิ่มขึ้นตามสีต่างๆ สีละ 0.5 คือสัดส่วนอาคารต่อที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นทำให้เกิดการก่อสร้างและกิจกรรมเชิง พาณิชย์เพิ่มขึ้นตามโซนผังเมืองที่ต่างไป

ปรับฝั่ง ตอ.อยู่อาศัยหนาแน่นขึ้น
ส่งผลให้การปรับผังเมืองในบริเวณที่มีคนอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เช่น โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ จะเปลี่ยนจากโซนสีเหลืองซึ่งเดิมเป็นโซนที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยมาเป็นสีส้มโซนที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ส่งผลให้ผังเมืองรวมที่จะประกาศใช้ใน ปี 2563 พื้นที่โซนสีเหลืองลดลงจาก 438.33 ตารางกิโลเมตร (ตร.กม.) เหลือ 393.79 ตร.กม.หรือลดลง 10.14% ส่วนพื้นที่โซน สีส้มเพิ่มขึ้นจาก 248.08 ตร.กม.เป็น 345.65 ตร.กม.หรือเพิ่มขึ้น 39.33% ส่วนพื้นที่โซนสีน้ำตาลซึ่งมีประชาชนอาศัยอยู่หนาแน่นเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยเพียง 0.57% ขณะที่พื้นที่โซนสีแดงซึ่งเป็นพื้นที่สำหรับพาณิชยกรรมเพิ่มขึ้น 9%

ส่วนแนวทางการพัฒนาของภาคเอกชนตามผังเมืองรวมใหม่ จะมีมาตรการเพื่อจูงใจเช่น เพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดินหรือ FAR Bonus ให้กับผู้ลงทุนเพิ่มขึ้นในสัดส่วนไม่เกิน 20% ซึ่งมีเงื่อนไขคือเอกชนจะต้องลงทุนเพิ่มเติมที่ก่อให้เกิดการพัฒนาที่เอื้อต่อการพัฒนาเมืองในภาพรวม เช่น สวนสาธารณะ การสร้างที่อยู่อาศัยให้กับ ผู้มีรายได้น้อยในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินหรือให้ผู้ที่อยู่อาศัยเดิมได้อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียง การสร้างอาคารประหยัดพลังงาน

กทม.นำร่องสมาร์ทซิตี้ปทุมวัน
นอกจากนี้ กทม.ยังมีแผนพัฒนาพื้นที่เฉพาะให้ได้รับประโยชน์จากแนวทางการพัฒนาเมืองกระชับ เช่น โครงการนำร่องภายใต้แผนแม่บทอนุรักษ์ฟื้นฟูย่านกะดีจีน-คลองสาน การปรับปรุงสายรถไฟฟ้าลาวาลินเดิมให้เป็นแลนด์มาร์คจุดท่องเที่ยวใหม่ในย่านกะดีจีน-คลองสาน

ส่วนพื้นที่นำร่องสมาร์ทซิตี้ของ กทม.จะอยู่ที่เขตปทุมวัน ซึ่งเป็นย่านเศรษฐกิจขนาดใหญ่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจและมีนักท่องเที่ยวจำนวนมาก เช่น การพัฒนาคลองซุงเป็นถนนคนเดิน การพัฒนาท่าเรือและคลองเรียบคลองแสนแสบ รวมทั้งพื้นที่สถานีกลางบางซื่อที่จะเป็นศูนย์กลางคมนาคมแห่งใหม่ของประเทศ

ทั้งนี้ แนวคิดการพัฒนาเมืองและภูมิทัศน์ ชุมชนโดยใช้จุดเด่นของแต่ละพื้นที่ในการพัฒนาเชื่อมโยงกับการพัฒนาสมาร์ทซิตี้ที่เกี่ยวกับด้านการท่องเที่ยว ซึ่งจะทำไปพร้อมกับพัฒนาต่อเนื่องของสำนักผังเมือง กทม. เช่น ปรับปรุงภูมิทัศน์ทางสัญจรบนโครงสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณช่องกลางสะพานพระปกเกล้า

สนใจเช่าหรือซื้อที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า ติดต่อ ซีบีอาร์อี

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ – 29 ธันวาคม 2561

Nora Chapman
Nora has been in the Corporate Communications arena for a number of years. Nora's role is to communicate all newsworthy items that are of a PR nature.

No comment

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2019 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.