Thailand's leading real estate agent

กลยุทธ์การลงทุนคอนโดให้เช่า เพื่อผลตอบแทนสูงสุด – CBRE

By on Nov 16, 2016 in Featured, Residential

ลงทุนคอนโดให้เช่า และอสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพ - CBRE

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น การซื้อคอนโดมิเนียม (Condominium) เพื่อปล่อยเช่า กลายเป็นการลงทุนที่เป็นที่นิยมอยู่ในขณะนี้ เนื่องจากนักลงทุนเล็งเห็นผลตอบแทนมากมาย ไม่ว่าจะเป็น ผลตอบแทนจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อย ๆ ตามกาลเวลา มีความเสี่ยงต่ำ มีรายได้จากค่าเช่าเข้ามาสม่ำเสมอ หรือที่เรียกว่า “พาสซีฟอินคัม” (Passive Income) แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนย่อมมีความเสี่ยง เราจึงควรศึกษาข้อเท็จจริงอย่างละเอียดก่อนการลงทุนทุกครั้ง และในครั้งนี้ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE Thailand) มีเคล็ดลับกลยุทธ์เกี่ยวกับการลงทุนคอนโดให้เช่ามานำเสนอ

ทำความรู้จักกับรูปแบบการลงทุนคอนโดมิเนียมให้เช่า

ในบทความนี้ เราจะพาทุกท่านไปรู้จักกับรูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าเท่านั้น โดยแบ่งเป็นดังนี้

1. คอนโดให้เช่ารายวัน

การปล่อยคอนโดให้เช่าแบบรายวันโดยเจ้าของโครงการหรือเจ้าของห้องชุด ถือว่าเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายทั้งสิ้น เพราะตามกฎหมาย ห้องชุดหรืออาคารชุด เช่น คอนโดมิเนียม (Condominium) ไม่ได้ทำการจดทะเบียนเป็นโรงแรม การปล่อยเช่าแบบรายวัน จึงเหมือนกับการใช้พื้นที่ผิดวัตถุประสงค์ ทำให้ผู้บริโภคไม่ได้รับการคุ้มครองตามข้อบังคับของโรงแรมในกรณีที่มีทรัพย์สินสูญหายในพื้นที่ส่วนกลาง และถ้าพบว่ามีการนำห้องชุดไปโฆษณาลักษณะเดียวกับโรงแรม อาจถูกฟ้องร้องหมิ่นประมาทได้ เพราะถือเป็นการทำให้อาคารชุดเสื่อมเสียชื่อเสียง เราจึงไม่แนะนำให้ท่านลงทุนคอนโดให้เช่าในลักษณะนี้

2. คอนโดให้เช่ารายเดือน

หากท่านสามารถหาผู้เช่าชั้นดีได้อย่างสม่ำเสมอ การปล่อยคอนโดให้เช่าแบบรายเดือน ก็แทบจะการันตีกระแสเงินสดที่เข้ามาในแต่ละเดือนได้เลย ดังนั้น การปล่อยเช่ารูปแบบนี้จึงเป็นการปล่อยเช่าที่นักลงทุนมักจะให้ความสำคัญ แต่อย่างไรก็ตาม เราต้องคำนวณอัตราผลตอบแทนให้ดี โดยผลตอบแทน (Yield) จากการปล่อยคอนโดให้เช่า ตามมาตรฐานมักจะอยู่ที่ 3-5% ต่อปี เมื่อนำมาเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่เฉลี่ยแล้วประมาณ 1% ต่อปี การลงทุนคอนโดให้เช่า จึงน่าดึงดูดใจมากกว่า

เช่าคอนโดในกรุงเทพ

ลงทุนคอนโดให้เช่า คอนโดใกล้รถไฟฟ้า กรุงเทพ - CBRE

เช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า

ลงทุนคอนโดให้เช่า เช่าคอนโด 2 ห้องนอน - CBRE

เช่าคอนโด 2 ห้องนอน

เลือกคอนโดน่าลงทุนอย่างไร และวางกลุ่มเป้าหมายเป็นใครดี?

คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE Thailand) ได้เปิดเผยเคล็ดลับการเพิ่มกำไรสูงสุดในการลงทุนคอนโดให้เช่า จากข้อมูลที่รวบรวมมาจากแผนกพื้นที่ให้เช่า และแผนกสำรวจและวิจัยตลาด ในปีพ.ศ. 2559 โดยมีข้อสังเกตดังนี้

1. จับตลาดบนเข้าไว้

“ตลาดบน” โดยส่วนใหญ่มักจะเป็นชาวต่างชาติ ข้อดีก็คือ กว่า 95% ของคนกลุ่มนี้ มีกำลังจ่ายค่าเช่าต่อเดือนตั้งแต่ 30,000 บาทขึ้นไป และส่วนใหญ่มักจะอยู่เมืองไทยนาน 2 – 3 ปี ทำให้เราไม่ต้องเหนื่อยกับการหาผู้เช่าใหม่ นอกจากนั้น กลุ่มนี้ ในกรุงเทพมีราว ๆ 82,000 คนเลยทีเดียว

2. ซื้อคอนโดทำเลดี มีชัยไปกว่าครึ่ง

กล่าวได้ว่าที่ตั้ง เป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้น ๆ และทำเลที่ทำเงินได้ดี เป็นที่ต้องการของตลาดบน ก็ได้แก่ สุขุมวิท ซอย 1 – 63 ย่านใจกลางลุมพินีทั้งหมดเขตสาทร และบริเวณใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอส โดยสิ่งที่ผู้เช่ามักให้ความสำคัญควบคู่กันไป ก็คือ การเดินทางต้องสะดวกสบาย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น คอนโดใกล้ร้านอาหาร โรงเรียน โรงพยาบาล และห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

3. ตั้งราคาค่าเช่าคอนโดให้เหมาะสม

แผนกสำรวจและวิจัยตลาด ของซีบีอาร์อี ประเทศไทย พบว่าสำหรับผู้เช่าตลาดบน งบสำหรับคอนโด 1 ห้องนอน มักจะเริ่มต้นที่ 30,000 – 50,000 บาทต่อเดือน คอนโด 2 ห้องนอน ตั้งแต่ 60,000 – 80,000 บาทต่อเดือน และคอนโดตั้งแต่ 3 ห้องนอนขึ้นไป เริ่มต้นที่ 85,000 – 120,000 บาทต่อเดือน ดังนั้น นักลงทุนจึงควรกำหนดค่าเช่ารายเดือนให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด และไม่ควรสูงเกินไป เพราะทำให้หาผู้เช่าได้ยาก

4. ซื้อคอนโดให้เช่า ขนาดไหนดีที่สุด

ความต้องการเช่าสำหรับคอนโด 1 ห้องนอน คิดเป็น 51% จากความต้องการของตลาดทั้งหมด ในขณะที่คอนโด 2 ห้องนอน คิดเป็น 43% และอื่น ๆ อีก 6% แต่อย่างไรก็ตาม จำนวนของคอนโดขนาด 1 ห้องนอนก็มีจำนวนคู่แข่งที่สูงมากเช่นกัน

5. การดีไซน์ตกแต่งห้อง

การตกแต่งที่ทันสมัย การให้เฟอร์นิเจอร์ที่ครบครัน และการดูแลห้องให้ดูใหม่อยู่ตลอดเวลา ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยประกอบการตัดสินใจของผู้เช่า ให้เลือกเช่าได้ง่ายขึ้น

ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และคอนโดให้เช่า ในกรุงเทพ- CBRE

ข้อควรรู้! ก่อนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

หลังจากทราบถึงรูปแบบของการลงทุนคอนโด การเลือกซื้อคอนโดให้เช่า และวางกลุ่มเป้าหมายแล้ว ก็ยังมีรายละเอียดต่าง ๆ ที่เราไม่ควรมองข้ามและต้องทำความเข้าใจ ดังนี้

1. ระยะเวลาการลงทุน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ควรเป็นการลงทุนระยะยาวเพื่อลดความเสี่ยง เพราะในระยะสั้น ตลาดจะมีความผันผวน และคาดเดาได้ยากกว่า อีกทั้งยังทำให้มีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากราคาที่เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป (Capital Gain) มากขึ้นอีกด้วย

2. เป้าหมายการลงทุน

เป้าหมายของการลงทุนคอนโดให้เช่า ต่างจากการซื้อคอนโดลงทุนเพื่อเก็งกำไร เพราะเราจะเน้นการสร้างกระแสเงินสด (Cash Flow) มากกว่าการกินส่วนต่างด้านราคา นั่นเอง และต่อไปนี้คือวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทน (ROI) และอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) อย่างง่าย เพื่อประกอบการวางแผนและตัดสินใจลงทุน

  • อัตราผลตอบแทน (ROI) : คือค่าที่เอาไว้ใช้ประเมินหาผลตอบแทนจากการลงทุนนั้น หรือเอาไว้เปรียบเทียบความคุ้มค่าของการลงทุนระหว่างอสังหาริมทรัพย์
    ROI = (ผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ x 100) / (เงินลงทุน)
  • อัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ (Capitalization Rate) : เป็นการคิดอัตราผลตอบแทน โดยเอาค่าใช้จ่ายรายเดือน ที่คาดว่าจะต้องจ่ายมาคิดร่วมด้วย ซึ่งค่านี้จะแสดงอัตราค่าเช่าที่เราน่าจะได้รับทั้งปีเป็นเปอร์เซ็นต์ หลังจากหักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าดูแลรักษาส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าภาษี ค่าซ่อมบำรุง เป็นต้น โดยมีสูตรการคำนวณดังนี้
    Capitalization Rate = ((ค่าเช่าทั้งปีที่คาดว่าจะได้รับ – ค่าใช้จ่ายทั้งปี) x 100) / (เงินลงทุน)

3. ค่าใช้จ่ายที่นอกเหนือจากการซื้อคอนโด

อย่าลืมว่าการซื้อคอนโด เราไม่ได้จ่ายแค่ค่าคอนโดเพียงอย่างเดียว ยังมีส่วนอื่น ๆ ที่จำเป็นต้องนำมาคำนวณเป็นต้นทุน หรือสำรองเอาไว้อีกด้วย ซึ่งได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง ค่าประกันมิเตอร์ น้ำ-ไฟ ค่าประกันเงินกู้ ค่าส่วนกลาง เป็นต้น

ลงทุนคอนโดให้เช่า ซื้อ-ขายคอนโด กรุงเทพ - CBRE

ซื้อ-ขายคอนโดในกรุงเทพ

ลงทุนคอนโดให้เช่า ซื้อ-ขายคอนโด กรุงเทพ - CBRE

ซื้อ-ขายคอนโดใกล้รถไฟฟ้า

ซื้อ-ขายคอนโดลุมพินี เพลินจิต ชิดลมฯ


พร้อมลงทุนคอนโดให้เช่าแล้วหรือยัง?
   หากท่านกำลังมองหาคอนโดน่าลงทุน หรือสนใจแต่ยังมีความลังเลสงสัยอยู่ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE Thailand) พร้อมให้คำแนะนำแก่ท่าน เพราะเราเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร มีประสบการณ์มากกว่า 28 ปีในประเทศไทย และมีสาขามากกว่า 400 สาขาทั่วโลก เราพร้อมที่จะช่วยให้ท่านประสบความสำเร็จในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษา หรือโทร (+66) 2 119 1500

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.