Thailand's leading real estate agent

ต่างชาติแห่ซื้อ ‘คอนโด’ พุ่ง แนะเก็บข้อมูลป้องเสี่ยงทางอ้อม

By on Jul 26, 2018 in Residential

ต่างชาติแห่ซื้อ 'คอนโด' พุ่ง

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เผยแพร่บทวิจัยเรื่อง “อุปสงค์ชาวต่างชาติในตลาดอาคารชุดไทย : สถานการณ์ปัจจุบันและความเสี่ยง ที่ต้องติดตามในระยะต่อไป” เขียนโดย “มณีรัตน์ ก้องเสียง” เศรษฐกร สายนโยบายการเงิน ธปท.

บทวิจัยนี้ระบุว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติต่ออาคารชุดไทยในปัจจุบันมีแนวโน้ม เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะชาวจีน ซึ่งมีส่วน ช่วยทดแทนอุปสงค์ในประเทศที่ยังอยู่ ในช่วงฟื้นตัว ทำให้อาคารชุดคงค้าง ในตลาดไม่ปรับเพิ่มขึ้นมากนัก และ ยังไม่พบสัญญาณว่าอุปสงค์เหล่านี้จะ ทำให้ราคาอาคารชุดเร่งขึ้นและกระทบความสามารถในการซื้ออาคารชุดของ ผู้ซื้อในประเทศ

ส่วนความกังวลว่าผู้ประกอบการ จะเปิดโครงการใหม่เพื่อเน้นขายลูกค้า ต่างชาติมากเกินไป ซึ่งอาจกลายเป็น ปัญหาอุปทานล้นตลาดในอนาคตได้ หากเกิด Shock กับอุปสงค์ชาวต่างชาตินั้น จากการประเมินพบว่าความกังวลดังกล่าว ยังมีไม่มาก เนื่องจากผู้ประกอบการ ยังค่อนข้างระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ และเน้นขายผู้บริโภคในประเทศเป็นหลัก

บทวิจัยระบุว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติ ปี 2560 เร่งขึ้นมากสะท้อนจากสัดส่วน มูลค่าการซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติต่อมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทั่วประเทศที่เพิ่มขึ้น โดยพบว่า มูลค่า เงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่ 53,259 ล้านบาท คิดเป็นการขยายตัวที่ 33% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) สูงกว่าการขยายตัวปี 2555-2559 ที่เติบโตเฉลี่ยปีละ 10%YoY

การขยายตัวของอุปสงค์ต่างชาติ ในปี 2560 มาจากประเทศจีน (Mainland และฮ่องกง) เป็นหลักซึ่งส่วนใหญ่ นิยมซื้อเพื่ออยู่จริงและเพื่อลงทุน ปล่อยเช่า ขณะที่การซื้อเพื่อเก็งกำไร ใบจองมีน้อยสะท้อนจากอัตราการยกเลิก การโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ที่อยู่ในระดับต่ำมาก ซึ่งนอกจากเหตุผล ที่ผู้ซื้อต้องการอยู่อาศัยจริงหรือปล่อยเช่า แล้วอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้การยกเลิก การโอนกรรมสิทธิ์อยู่ในระดับต่ำเป็น เพราะผู้ประกอบการมีมาตรการป้องกัน การเก็งกำไรของชาวต่างชาติ โดยบริษัท จะเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูง (25-30% ของราคาอาคารชุด) เมื่อเทียบกับลูกค้า คนไทยที่ส่วนมากจะถูกเก็บเงินดาวน์ 5-10% ของราคาอาคารชุด

งานวิจัยชิ้นนี้ยังระบุด้วยว่า ผลกระทบของอุปสงค์ชาวต่างชาติต่อตลาดอาคารชุดไทย ผ่านผู้เล่นที่เกี่ยวข้อง 3 ภาคส่วน สำคัญ คือผู้บริโภค ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และภาคสถาบันการเงิน พบว่า “ผลกระทบ ต่อผู้บริโภค” ในทางทฤษฎี อุปสงค์ ชาวต่างชาติที่มากขึ้นจะส่งผลให้อุปสงค์อาคารชุดของไทยเพิ่มขึ้น และทำให้ ราคาอาคารชุดแพงขึ้นตาม ซึ่งอาจกระทบความสามารถในการซื้ออาคารชุดของ ผู้บริโภคในประเทศได้หากรายได้ของ ครัวเรือนในประเทศปรับเพิ่มขึ้นน้อยกว่าการเร่งตัวของราคาอาคารชุด

ด้าน “ผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์” อุปสงค์ชาวต่างชาติ ที่เพิ่มขึ้นอาจส่งผลกระทบด้านลบ ต่อฐานะการเงินและอุปทานอาคารชุด ในตลาดได้หากผู้ประกอบการเน้นขาย โครงการให้ลูกค้าชาวต่างชาติมากเกินไป

เนื่องจากหากลูกค้าต่างชาติเกิดปัญหา เช่น เศรษฐกิจของประเทศลูกค้าเกิด วิกฤติ หรือภาครัฐ (ทั้งไทยและต่างประเทศ) ออกมาตรการทำให้เกิดอุปสรรคต่อ การนำเงินเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย จะส่งผลต่อการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ ของลูกค้าต่างชาติและกระทบต่อฐานะ การเงินของผู้ประกอบการ รวมถึง เพิ่มอุปทานคงค้างในตลาดได้

ส่วน “ผลกระทบต่อภาคสถาบัน การเงิน” อุปสงค์ชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อคุณภาพสินเชื่อ Post-financing ของภาคสถาบันการเงิน เนื่องจากข้อกำหนดของไทยที่ ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์จากสถาบันการเงิน ในไทยได้โดยเสรีแม้ผลกระทบทางตรงมีจำกัด แต่ยังต้องติดตามความเสี่ยง ทางอ้อม คือคุณภาพหนี้ของผู้ประกอบการ (Pre-financing) หากผู้ประกอบการ เน้นลูกค้าต่างชาติมากจนเกินไป หรือ ประเมินความต้องการลูกค้าต่างชาติ ผิดพลาด อาจกระทบฐานะการเงินของ ผู้ประกอบการและส่งผลต่อเนื่องถึง ภาคสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ได้ สะท้อนจากสัดส่วนการระดมทุนของ ผู้ประกอบการมากกว่า 70% พึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์

บทวิจัยชิ้นนี้ สรุปเอาไว้ว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ปัจจุบันการเพิ่มขึ้นของอุปสงค์นี้ มีส่วนช่วยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างได้บางส่วน แน่ยังต้องติดตามผลกระทบ การซื้ออาคารชุดชาวต่างชาติที่เร่งขึ้นมากต่ออาคารชุดไทยในระยะต่อไปอย่างใกล้ชิด

ส่วนข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย แบ่งออก ได้เป็น 2 ด้านคือ ด้านข้อมูล หน่วยงาน ภาครัฐที่เกี่ยวข้องควรจัดเก็บข้อมูล ที่สะท้อนอุปสงค์ต่างชาติต่อที่อยู่อาศัยไทย ให้เป็นระบบ ถูกต้องแม่นยำ และทันการณ์รวมถึงพิจารณาแนวทางเผยแพร่ข้อมูลให้สาธารณชนทราบซึ่งจะเป็นประโยชน์ทั้งกับผู้ประกอบการและผู้ดำเนินนโยบาย ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำข้อมูลมาใช้วิเคราะห์ภาวะและ แนวโน้มอุปสงค์ชาวต่างชาติและวางแผนการดำเนินธุรกิจได้อย่างเหมาะสม

สนใจเช่าหรือซื้อคอนโด ติดต่อ CBRE

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ – 18 กรกฏาคม

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.