Thailand's leading real estate agent

แก้เกมอสังหาฯปี 63 สู้สต็อกล้น 1.9 แสนยูนิต

By on Oct 29, 2019 in Featured, Residential

แก้เกมอสังหาฯปี 63 สู้สต็อกล้น 1.9 แสนยูนิต

โจทย์ใหญ่อสังหาฯปี 2563 พร่องซัพพลายล้น1.9 แสนยูนิตแทนแห่ผุดโครงการใหม่จับชีพจร “10ทำเลทอง”บ้าน-คอนโด ปลุกกำลังซื้อ-ประคองธุรกิจแสนล.รับมือตลาดขาลง..!!

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) คาดการณ์แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2562 ทำท่าว่าจะ “ตกต่ำที่สุด” ในรอบ 5 ปีหรือนับตั้งแต่ปี 2557 จากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ตามภาวะเศรษฐกิจ ผลจากปัจจัยลบสงครามการค้า (Trade War) มาตรการคุมเข้มสินเชื่อของสถาบันการเงิน (LTV) มีผลบังคับใช้เมื่อ 1 เม.ย.2562 ฉุดยอดเปิดตัวโครงการใหม่ ยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะ ในตลาดคอนโดมิเนียม

แรงสกัดกั้นจากหลายปัจจัยเกิดขึ้นไล่เลี่ยกันเหล่านี้ ยังส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด (Tatal Supply) ในช่วงครึ่งปีแรก ของปี 2562 มีสูงถึง 1.95 แสนยูนิต เมื่อหักกับหน่วยที่ขายได้ใหม่ 4.3 หมื่นยูนิต ก็ยังทำให้มีหน่วยเหลือขายสูงถึง 1.52 แสนยูนิต เป็นตัวเลขที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ประมาณ 1.38 แสนยูนิต

ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 ลากยาวถึงปี 2563 จึงเป็น “ความท้าทาย” ของผู้ประกอบการธุรกิจ อสังหาฯอย่างยิ่ง ในการเร่งระบายสต็อกเหลือขาย ดังกล่าว โดยเฉพาะบ้าน-คอนโดมิเนียม ที่เป็นสต็อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมโอน ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 รวม 35,113 ยูนิต ประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรร 17,768 ยูนิต และ คอนโดมิเนียม 17,345 ยูนิต

ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรกปี 2562

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินแนวโน้ม ภาคอสังหาฯที่กราฟดิ่งย้อนกลับไปใกล้เคียงกับ ช่วงปี 2557 โดยอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีในทุกประเภทที่อยู่อาศัย ทั้งคอนโดมิเนียม ค่าเฉลี่ยประมาณ 5.7 % ขณะที่อัตราดูดซับในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 อยู่ที่ 4.8 % ทาวน์เฮาส์ อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 3.8% ครึ่งแรกของปี 2562 อยู่ที่ 2.9%, บ้านเดี่ยวอัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 3.0% ช่วงครึ่งแรกของปี 2562 อยู่ที่ 2.6% และบ้านแฝด อัตราการดูดซับค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.4% ขณะที่อัตราดูดซับช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ลดลงมาอยู่ที่ 2.6%

หากสถานการณ์อัตราการดูดซับในช่วงที่เหลือ ของปียังเท่าเดิม ประเมินว่าจะส่งผลให้สต็อก คงค้างสูงขึ้นจนส่งผลทำให้แนวโน้มสิ้นปี 2562 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบกว่า 10% และส่งผลติดลบ ต่อเนื่องไปถึงปี 2563 อีก 5-7%

อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 22 ต.ค.ที่ผ่านมา ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้อนุมัติมาตรการลดภาระภาษีเพื่อที่อยู่อาศัยกระตุ้นกำลังซื้อ ภาคอสังหาฯ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน และลดค่า จดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ จาก 1% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน ในการซื้อขายที่อยู่อาศัย และคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อหน่วยรวมถึงการกระตุ้นให้อนุมัติสินเชื่อ โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สนับสนุน เงินกู้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ วิชัย ประเมินว่ามาตรการดังกล่าว จะช่วยดันยอดขายที่อยู่อาศัยในช่วง ไตรมาสสุดท้ายของปี 2562 ให้กระเตื้องประมาณ 20-30%

นอกจากนี้ ยังมองว่าจะทำให้วิกฤติสต็อกเริ่มคลี่คลายแนวโน้มอสังหาฯ สิ้นปี 2562 อาจจะทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบน้อยลงเหลือ 5-7% และในปี 2563 มีโอกาสที่จะเป็นบวก

“มาตรการจากภาครัฐจะเข้ามาช่วยทำให้สถานการณ์เปลี่ยนทำให้ภาพรวมตลาดกลับมาดีขึ้น เพิ่มการดูดซับในตลาดเมื่อคนเริ่มมั่นใจที่จะซื้ออสังหาฯ โดยเฉพาะขยายมาตรการจาก 1 ล้านบาท เป็น 3 ล้านบาท ทำให้คนจำนวนมากเข้าถึงมาตรการ และที่อยู่อาศัยราคาสูงขึ้น ซึ่งราคา 2-3 ล้าน ถือเป็นสัดส่วนถึง 51% ในตลาด เป็นกลุ่มคนส่วนใหญ่ ได้มีโอกาสเข้าถึงการซื้อที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น”

ภายหลังมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน จดจำนอง พบว่า ผู้ประกอบการที่ทำตลาดในราคา 3 ล้านกว่าๆ จะเริ่มปรับราคาและแบบก่อสร้าง มาเล่นในตลาดไม่เกิน 3 ล้านบาท ในกลุ่มที่กำลังก่อสร้าง หรือกลุ่มที่จะเปิดตัวโครงการ เช่น ห้องขนาด 30 ตารางเมตร(ตร.ม.) จำหน่ายในราคาตร.ม.ละ

1 แสนกว่า ก็อาจจะปรับลดมาอยู่ที่ไม่เกิน 1 แสนบาท ต่อตร.ม.
อย่างไรก็ตาม เขายังมองว่าความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ว่า ยังเป็นปีแห่งการ “เร่งระบายสต็อกเก่า” ให้หมด

ทั้งนี้ข้อมูลสต็อกอสังหาฯของศูนย์ข้อมูล อสังหาฯ พบว่า ที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายกว่า 1.9 แสนยูนิตในช่วงครึ่งแรกพบว่า อยู่ในกรุงเทพฯ 94,609 ยูนิต สัดส่วน 48% นนทบุรี 33,193 ยูนิต สัดส่วน 17% ปทุมธานี 26,465 ยูนิต สัดส่วน 14% สมุทรปราการ 27,786 ยูนิต สัดส่วน 14% สมุทรสาคร 8,643 ยูนิต สัดส่วน 4% และนครปฐม 5,067 ยูนิต สัดส่วน 3% เจาะ’ทำเลทอง’ปล่อยสต็อก

ส่วน 10 ทำเลที่ได้รับความนิยมมีการขายบ้านจัดสรร (ที่อยู่อาศัยแนวราบ) มีการ ขายได้สูงสุด 10 อันดับสูงที่สุด ในช่วงครึ่งแรก ของปี 2562 แยกตามทำเล ประกอบด้วย 1.บางใหญ่-บางบัวทอง -บางกรวย -ไทรน้อย 2.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 3.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ 4.คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอกลาดกระบัง 5.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด 6.หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน 7.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ 8.ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ- บางบอน-จอมทอง 9.เมืองสมุทรสาคร 10. ตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม- ทวีวัฒนา

“กลุ่มบ้านจัดสรรจะได้รับความนิยม ในบริเวณชานเมือง เนื่องมาจากราคาที่ดินยังต่ำ สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท สอดคล้องกับความต้องการที่คนทั่วไปจะเป็นเจ้าของได้ บางใหญ่ และบางพลี เป็นทำเลที่ยังขายบ้านแนวราบ ทาวน์เฮาส์ได้”

ขณะที่ คอนโด ที่ขายได้ใหม่ในช่วง ครึ่งแรกของปี 2562ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แยกตามทำเล 10 ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุด ประกอบด้วย 1.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 2.ธนบุรี คลองสาน-บางกอกน้อยบางกอกใหญ่-บางพลัด 3.พระโขนงบางนา-สวนหลวง-ประเวศ 4.สุขุมวิท 5เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด 6.พญาไท-ราชเทวี 7.หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน 8.คลองสามวา-มีนบุรี -หนองจอกลาดกระบัง 9.ลาดพร้าว-วังทองหลางบางกะปิ 10.ตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญหนองแขม-ทวีวัฒนา

ด้านการเปิดขายใหม่ในกลุ่มคอนโด ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ในกรุงเทพฯปริมณฑล แยกตามทำเล 10 ทำเลที่ได้รับ ความนิยมสูงสุด ประกอบด้วย 1.ธนบุรี คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่บางพลัด 2.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง

3.คลองสามวา-มีนบุรี -หนองจอก-ลาดกระบัง 4.สุขุมวิท 5.พระโขนง-บางนา-สวนหลวงประเวศ 6.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด 7.สีลมสาทร-บางรัก 8.พญาไท-ราชเทวี 9.ลาดพร้าววังทองหลาง-บางกะปิ 10.ปทุมวัน

ทำเลที่มีอัตราการดูดซับต่อเดือน ค่อนข้างสูง 5 ทำเลเด่นในแต่ละประเภท สินค้า ประกอบด้วย อาคารชุด ได้แก่ 1.ปทุมวัน 2.สีลม-สาธร-บางรัก 3.กระทุ่มแบน-บ้านแพ้ว 4.คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง 5.บึงกุ่ม-คันนายาว-สะพานสูง ส่วนใหญ่จะเป็นโซนใจกลางเมืองที่มีพื้นที่น้อยสินค้าจำกัด สินค้าก็มีจำกัด และโซนส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่เริ่มมีการดูดซับดีขึ้น ซึ่งทั้ง 5 อันดับมีอัตราการดูดซับที่สูงเกินกว่า 7% สะท้อนให้เห็นว่ายังมีความต้องการ

ด้านบ้านจัดสรร ประเภททาวน์เฮาส์ ประกอบด้วย 1.พุทธมณฑล-นครชัยศรีสามพราน 2.หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหมบางเขน 3.พระโขนง-บางนา-สวนหลวงประเวศ 4.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด และ 5.ลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ ถือเป็น โซนชั้นกลาง ที่มีส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า และชานเมือง ซึ่งราคาที่ดินยังต่ำพร้อมจะพัฒนาทำราคาได้ ขณะเดียวกันยังเป็นโซนที่ใกล้ชุมชน

อย่างไรก็ตามอัตราดูดซับทาวน์เฮาส์ ยังไม่สูงนัก อันดับสูงสุดมีอัตราการดูดซับเพียง 5.3% อันดับรองลงมามีอัตราการดูดซับ 4%ขึ้นไป ในส่วนของประเภทบ้านเดี่ยว ทำเลที่มีการดูดซับดี ได้แก่ 1.ลาดพร้าว-วังทองหลางบางกะปิ 2.บึงกุ่ม-คันนายาวสะพานสูง 3.พุทธมณฑลนครชัยศรี-สามพราน 4.พระโขนง-บางนา-สวนหลวงประเวศ 5.สมุทรปราการพระปะแดง-พระสมุทรเจดีย์

“กลุ่มบ้านจัดสรรจะได้รับความนิยมบริเวณชานเมือง เนื่องจากราคาที่ดินยังต่ำ สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท สอดคล้องกับความต้องการที่คนทั่วไปจะเป็นเจ้าของได้’

ภายหลังมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน จดจำนองพบว่า ผู้ประกอบการที่ทำตลาดในราคา 3 ล้านกว่าๆ เริ่มปรับลดราคาและแบบก่อสร้างมาเล่นในตลาดไม่เกิน 3 ล้านบาท ในกลุ่มที่กำลังก่อสร้าง หรือกลุ่มที่จะเปิดตัวโครงการ

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ – 27 ตุลาคม 2562

Nora has been in the Corporate Communications arena for a number of years. Nora's role is to communicate all newsworthy items that are of a PR nature.

No comment

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2019 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.