Thailand's leading real estate agent

บริหารพื้นที่เช่าในธุรกิจอสังหาให้ได้ตังค์

By on Dec 26, 2018 in Featured, Retail

บริหารพื้นที่เช่าในธุรกิจอสังหาให้ได้ตังค์

ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อันที่จริงมีการพัฒนาหลายรูปแบบแต่ที่เราเห็นกันทุกวันนี้จะเป็นรูปแบบของการพัฒนาที่อยู่อาศัย แต่อีกรูปแบบของการพัฒนาเป็นแบบคอมเมอร์เชียลหรือเชิงพาณิชย์ ที่เรียกว่าอสังหาฯแบบขายไม่ขาด

แลนด์ลอร์ดยังคงเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในเมื่อสร้างแล้วไม่ขายขาดก็จะต้องดูแลบริหารการขายที่เป็นรูปแบบของการให้เช่าซึ่งก็จะเป็นทั้งให้เช่าเป็นรายวันอย่างโรงแรม รายเดือนแบบหอพัก รายปีแบบอาคารสำนักงาน พลาซ่า คอมมูนิตี้มอลล์ และหลายๆ ปี ก็เช่นที่ดินเปล่า ตึกแถวที่ขายแบบการเซ้ง เหล่านี้ท้ายที่สุดเมื่อหมดสัญญาก็ตกเป็นเจ้าของที่ดินคนเดิมต่อไป

คำว่าพื้นที่เช่าในอสังหาฯ ในบริบทนี้ก็จะจำกัดความหมายว่าเป็นการพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบให้บริการพื้นที่เช่าเพื่อ ผู้เช่านำไปทำประโยชน์ทั้งทำการค้าขายหรือประกอบธุรกิจ ซึ่งมันมีเทคนิคที่จะต้องทำอย่างไร

การบริหารจัดการพื้นที่เช่าก็เปรียบเสมือนการบริหารพื้นที่แบบนิติบุคคลของอาคารชุดหรือบ้านจัดสรร ที่ทางเจ้าของต้องดูแลสถานที่ของตนให้ดีหรือให้คงสภาพอย่างสม่ำเสมอ หัวใจของการบริหารคือ คนหรือทีมงานที่จะเข้ามาบริหารก็แตกต่างกันไป ทีมบริหารโรงแรมก็แบบหนึ่ง บริหารอาคารสำนักงาน หรือ ห้างสรรพสินค้าก็บริหารจัดการ แตกต่างกันไปมาก

พื้นที่เช่าแบบที่มีทราฟฟิกมากๆ อย่างห้างสรรพสินค้าหรือพลาซา ที่มี คนมาใช้บริการจำนวนมาก การบริหารจัดการก็จะต้องใช้งบประมาณการดูแลมากทั้งด้านตัวอาคาร ระบบสาธารณูปโภค พื้นฐาน และทีมงาน ด้านตัวอาคาร ที่จะต้องมีการปรับปรุงทุก 5 ปี ก็ต้องสมควรทำ ระบบต่างๆ ก็ทำแผนงานดูแล ระบบ ตลอดจนการทำประกันภัยแบบ ออลริสก์ ก็ต้องทำ การดูแลพื้นที่เช่าให้เกิดรายได้ก็ต้องทำให้มีชีวิตชีวา สะอาด ระบบความปลอดภัยต้องดี ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดก็คือ โรงแรม และห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

การทำการตลาดสินค้าพื้นที่เช่า รูปแบบของการตลาดจะเน้นในเรื่อง ของภาพลักษณ์การสร้างแบรนด์ให้จดจำสินค้า เพราะถ้าจะบอกว่าไปพักโรงแรมไหน ก็มีเตียงนอน ห้องน้ำ สระว่ายน้ำเหมือนกันหมด หรือไปห้างไหนก็มีอาหารแบบนี้เหมือนกันหรือมีซูเปอร์มาร์เก็ตเหมือนกัน

แต่ทำไมต้องมาที่นี่หรือต้องไปที่นั่น แต่สินค้าที่ดีมีการบริการที่ดีก็เป็นการสร้างความแตกต่างในการทำการตลาดสินค้า ยุคที่ออนไลน์เฟื่องฟู ยุคที่เราจะไปไหน ซื้ออะไร เที่ยว หรือกินอาหารที่ไหน เราจะหารีวิวหรือดูคะแนนในเว็บจัดอันดับหรือหาอ่านในบล็อกเกอร์ กระทู้ ต่างๆ ซึ่งจำแนกไม่ได้เลยว่าอันไหนเป็นรีวิวจริงหรือเป็นรีวิวที่ซื้อ

การทำการตลาดสินค้าพื้นที่เช่า มีหลายรูปแบบ เช่นการจัดกิจกรรม อีเวนต์ หรือ มหกรรมต่างๆ ก็จะเป็นการดึงดูดให้คนมาใช้พื้นที่ได้มากเช่นกัน เมื่อเป็นเช่นนั้น การขายหรือราคาเช่าพื้นที่ก็จะสูงกว่าพื้นที่เช่าอื่นๆ ที่ได้ทำการตลาดสินค้าอย่างจริงจัง

การกำหนดราคาที่เหมาะสม การตั้งราคาค่าเช่าพื้นที่เป็นสิ่งที่ต้องทำความเข้าใจกับธุรกิจให้มาก แน่นอนที่สุดส่วนมากราคาก็จะตั้งจากราคาทุนหรือต้นทุนต่างๆ และบวกค่าดำเนินการและกำไรเพื่อกำหนดเป็นราคาเช่าพื้นที่ อีกทั้งสิ่งของการตั้งราคาคืออิงจากราคาตลาดในทำเลเดียวกัน

ในธุรกิจเดียวกัน หรือใกล้เคียงกันออกมาเพื่อกำหนดราคาเช่าโรงแรมจะขายห้องพักต่ำกว่าหน้าไฮซีซั่น ราคา ค่าเช่าร้านอาหารก็จะถูกกว่าค่าเช่าของธุรกิจความงาม ค่าเช่าโซนออฟฟิศ สุขุมวิทราคาจะสูงกว่าโซนอื่นๆ เป็นต้น ราคาค่าเช่าที่ดีจะเป็นตัวสร้างรายได้ให้พื้นที่เช่า

แต่ทั้งนี้ใช่ว่าราคาจะสร้างความสำเร็จให้พื้นที่เช่านั้นไปทั้งหมด แต่ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญก็คือ จำนวนของพื้นที่เช่าที่มีการถูกเช่าไปหรือที่เรียกว่า Occupancy พื้นที่เช่าที่มีผู้เช่าเต็มราคาค่าเช่าอาจจะไม่แพงที่สุดก็ได้ ทั้งนี้ก็ขึ้นกับกลยุทธ์การเช่าในแต่ละพื้นที่ว่าต้องการ Occupancy หรือราคาค่าเช่า

ทั้งนี้ ปัจจัยที่สร้างความแตกต่าง ก็มาจากเจ้าของหรือแลนด์ลอร์ด ที่ต้องลงทุนหรือเอาใจใส่แค่ไหนกับ พร็อพเพอร์ตี้ของตัวเองไม่ต่างกับการดูแลบ้านของตัวเองเช่นเดียวกัน

ที่มา: โพสต์ทูเดย์ – 26 ธันวาคม 2561

Nora has been in the Corporate Communications arena for a number of years. Nora's role is to communicate all newsworthy items that are of a PR nature.

No comment

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2019 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.