Thailand's leading real estate agent

แห่ฟัง’มาร์เก็ตซาวดิ้ง’ ‘มิกซ์ยูสบางซื่อ’แลกบริหาร50ปี

By on Mar 29, 2019 in Featured, Property News

แห่ฟัง'มาร์เก็ตซาวดิ้ง' 'มิกซ์ยูสบางซื่อ'แลกบริหาร50ปี

การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) มีแผนการพัฒนาพื้นที่ดิน สถานีกลางบางซื่อเพื่อรองรับศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชน จึงมีโครงการจ้างที่ปรึกษาเพื่อศึกษาความเหมาะสม ออกแบบรายละเอียดเบื้องต้น และวิเคราะห์โครงการพัฒนาพื้นที่สำนักงานใหญ่ร.ฟ.ท. และพื้นที่ ต่อเนื่องบริเวณตึกแดง บางซื่อ ตาม พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ให้เอกชนร่วมทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ.2556 จึงจัดสัมมนาทบทวนและสำรวจความสนใจของ ผู้ประกอบการเอกชน (Market Sounding) ซึ่งมีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำนวนมากสนใจเข้ามารับฟังแผนมากกว่า 10 ราย อาทิ ซี.พี.แลนด์, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, แมกโนเลีย, เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์, ไรมอน แลนด์ เป็นต้น

วรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน รักษาการในตำแหน่งผู้ว่าการ ร.ฟ.ท. เปิดเผยว่า ร.ฟ.ท.ว่าจ้างบริษัทศึกษาโครงการในเบื้องต้นและมานำเสนอแผนพัฒนาพื้นที่แลกกับโอกาสของการหารายได้ในอนาคต เมื่อสถานีกลางบางซื่อเริ่มเปิดให้บริการในปี 2564 รวมถึงมีการเร่งก่อสร้างรถไฟรางคู่เพิ่มขึ้น 993 กิโลเมตร(กม.) ภายใน 5 ปีข้างหน้า (ปี 2566) อีกทั้งยังมีรถไฟฟ้าสายสีแดง และสายอื่นๆ ที่จะมาเชื่อมต่อสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งถือเป็นการพลิกการพัฒนาระบบรางครั้งที่ใหญ่ที่สุดในรอบ 70 ปี ส่งผลทำให้บางซื่อเป็นศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชน

ทั้งนี้พื้นที่พัฒนาโครงการจะแบ่งเป็น 4 โซน จากพื้นที่ทั้งหมด 120 ไร่ คือ โซนเอ อาคารสำนักงาน 20.4 ไร่, โซนบี พื้นที่พัฒนาอาคารพักอาศัย 55.8 ไร่, โซนซี บ้านพักพนักงาน ร.ฟ.ท. 28.2 ไร่ และ โซนเอส อาคารสำนักงานใหญ่การรถไฟฯ 15.6 ไร่ ซึ่งต้องการให้เอกชนพิจารณาโอกาสและเงื่อนไขโดย ร.ฟ.ท. ต้องการให้เข้ามาพัฒนาพื้นที่สัญญาสัมปทาน 50 ปี พร้อมกันกับลงทุนสร้างอาคารสำนักงาน และที่พักอาศัยพนักงานที่จะย้ายจากที่พักเดิม หลังอาคารเอนเนอยี่ คอมเพล็กซ์ หรือ กม.11 อีกทั้ง จัดวางระบบสาธารณูปโภคให้เป็นรูปแบบเมืองอัจฉริยะ (สมาร์ทซิตี้)

“เปิดโอกาสให้เอกชนที่สนใจเสนอความคิดเห็นและรูปแบบแผนลงทุนที่เหมาะสม เพื่อเข้าพัฒนาบางซื่อศูนย์กลางคมนาคมแห่งใหม่ โดยทางการรถไฟมีแผนคำนวณไว้คร่าวๆ แต่รูปแบบการร่วมทุนพร้อมปรับเปลี่ยนยืดหยุ่นตามที่ภาคเอกชนต้องการ หลังจากรับฟังครั้งนี้เอกชนจึงต้องกลับไปศึกษาโอกาสการลงทุนและคืนทุน โดยเอกชนเป็นผู้แบกรับความเสี่ยงระยะยาวจึงให้สิทธิ์บริหาร 50 ปี”

สำหรับมูลค่าการลงทุนที่ได้ศึกษาในเบื้องต้น 3.5 หมื่นล้านบาท แต่หากปรับผังเมือง โดยเปลี่ยนให้พื้นที่ 2 ใน 3 ของแปลงเปลี่ยนจาก ย.8 ที่พักอาศัย มาเป็น ย.9 คือ อาคารพาณิชย์ จะส่งผลทำให้ศักยภาพในการพัฒนาธุรกิจเพิ่มสูงขึ้นมูลค่าโครงการมีโอกาสเพิ่มขึ้นมากกว่า 80,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม แผนการร่วมทุนดังกล่าว จะไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน พ.ศ.2562 แต่จะใช้หลักเกณฑ์ตามพ.ร.บ.ให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ.2556 จึงทำให้ระยะเวลาการอนุมัติโครงการทำได้รวดเร็วขึ้น โดยไม่ต้องผ่านคณะกรรมการนโยบายการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการ ของรัฐ (พีพีพี) ขั้นตอนจึงนำเสนอคณะกรรมการ การรถไฟแห่งประเทศไทย (บอร์ด ร.ฟ.ท.) และเสนอไปยังกระทรวง คาดว่าจะศึกษาเสร็จภายในปีนี้ และจะเปิดประมูลในปีหน้า ด้าน วินีตา กัลยาณมิตร กรรมการผู้จัดการบริษัท ดีไซน์ คอนเซ็ปต์ ในฐานะสถาปนิกโครงการกล่าวว่า สำหรับรูปแบบเงื่อนไขในการเชิญชวนให้เอกชนเข้ามาเสนอรูปแบบการพัฒนาพื้นที่ 4 เงื่อนไขประกอบด้วย 1.อาคารสำนักงานใหญ่ของการรถไฟพื้นที่ทั้งหมด 113,000 ตร.ม. โดยมีพื้นที่ใช้สอยจริง 70,000 ตร.ม. 2.สร้างบ้านพักพนักงานการรถไฟ 700-800 ยูนิต ที่ย้ายมาจากหลังตึกเอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ จากทั้งหมดที่จะต้องมีการพัฒนาที่พักอาศัยประมาณ 2,000 ยูนิต 3.พัฒนาระบบถนนเข้าออกคู่ขนานกับเส้นทางรถไฟ และ 4.บริหารจัดการระบบสาธารณูปโภค

โดยตามผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินรวมทั้งสิ้น 1,078,210 ตร.ม. แบ่งเป็นอาคารสำนักงานใหญ่ร.ฟ.ท. 1.4 แสนตร.ม., ที่พักอาศัยสำหรับพนักงาน 1.4 แสนตร.ม., อาคารสำนักงานให้เช่า 2.7 แสนตร.ม., อาคารชุดพักอาศัยสำหรับเช่าระยะยาว 4.1 แสนตร.ม., คอมมิวนิวนิตี้ มอลล์ 4.4 หมื่นตร.ม. และโรงแรม 6.2 หมื่น ตร.ม. ด้าน ชาติชาย อังอรุณกร ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตามการศึกษาในเบื้องต้นของทางทีมงาน พื้นที่พัฒนาโครงการเป็นสำนักงานหรือ ออฟฟิศให้เช่ามีเพียงโซน เอ ซึ่งเนื้อที่สัดส่วน 1 ใน 3 ของพื้นที่ทั้งหมด เพราะตามผังเมืองอยู่ในประเภท ย.9 คือพื้นที่เชิงพาณิชย์โดยส่วนที่เหลือ 2 ใน 3 ของพื้นที่ยังอยู่ใน ย.8 คือที่พักอาศัย ในระหว่างพิจารณาหากผังเมืองมีการเปลี่ยนแปลงก็ส่งผลทำให้มูลค่าโครงการสูงขึ้น เพราะเปิดโอกาสให้พัฒนาพื้นที่ เชิงพาณิชย์ที่ขยายตึกสูงได้ ทั้งนี้มูลค่าที่ดินรอบโครงการในปัจจุบันประมาณ 1.5-3 แสนบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) รวมมูลค่า ที่ดินประมาณ 10,000 ล้านบาท

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ – 28 มีนาคม 2562

No comment

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.