Thailand's leading real estate agent

ดีเวลอปเปอร์ จุฬาฯ โมเดล สมดุล “การศึกษา-ค้ากำไร”

By on May 09, 2012 in Property News

สถาบันการศึกษา อีกขาเป็นดีเวลอปเปอร์อย่างจุฬาฯ กลายเป็นความยากในการพัฒนาที่ดิน ไม่ค้ากำไรเกินควร แต่ต้องเลี้ยงตัวเองได้ ขับเคลื่อนมหา’ลัยโลก

ราคาที่ดิน “ย่านสยามสแควร์” ที่ถูกระบุเมื่อปลายปี 2554 จากบริษัทประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยแห่งหนึ่งว่าเป็นที่ดินที่มีราคา “สูงที่สุด” ในประเทศ กินพื้นที่รวมไปถึงสยามพารากอน ใกล้สถานีรถไฟฟ้าชิดลม และเพลินจิต โดยมีราคาสูงถึงตารางวาละ 1.4 ล้านบาท (ไร่ละ 560 ล้านบาท) โดยเฉพาะสยามสแควร์ที่เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้าสองสาย กลายเป็นจุดที่คลาคล่ำไปด้วยผู้คนจากทุกสารทิศ

คำถามที่แทงใจเจ้าดำเจ้าของที่ดินบริเวณนั้น คือ ที่ผ่านมาได้มีการบริหารพื้นที่ให้สมประโยชน์กับมูลค่าที่ดินที่สูงปรี๊ดหรือไม่ ?

แลนด์ลอดอย่างจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ต้องคิดหนัก !

ไล่เลียงไปแล้ว นอกเหนือจากโครงการพัฒนาที่ดินย่านสยามสแควร์แล้ว จุฬาฯยังเป็นเจ้าของที่ดินบริเวณสี่แยกปทุมวัน ,สวนหลวง-สามย่าน รวมเรียกว่าที่ดินในเขตปทุมวันที่มีทั้งหมด 1,153 ไร่ ในจำนวนนี้เป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์ 385 ไร่ ที่เหลือเป็นที่ดินเพื่อการศึกษา 637 ไร่ และที่ดินส่วนราชการเช่าใช้ 131 ไร่

นอกจากนี้ยังมีโครงการพัฒนาที่ดินนอกเขตปทุมวัน ได้แก่ การพัฒนาพัฒนาที่ดินบริเวณอ่อนนุช 77 ,บริเวณถนนพระราม 9,หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ และอำเภอแม่ริม จ.เชียงใหม่

ภายใต้การจัดการผลประโยชน์ที่ดิน โดยสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่มีพันธกิจระบุชัดว่า…จะต้องบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในเขตพาณิชย์ของจุฬาฯให้เกิดความคุ้มค่า

บนโจทย์ที่ท้าทายว่าจุฬาฯจะต้อง “เลี้ยงตัวเองได้” !!

“มันจำเป็นต้องหารายได้เลี้ยงตัวเอง เพราะงบประมาณไม่เพียงพอ แม่ (ภาครัฐ) ให้เงินไม่พอใช้ จุฬาฯได้รับงบอุดหนุนจากภาครัฐไม่ใช่อันดับต้นๆ สวนทางกับลูก (นักศึกษา) ที่มีเพิ่มมากขึ้น” รศ.น.อ.นพ.เพิ่มยศ โกศลพันธุ์ รองอธิการบดี กำกับดูแลสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ ระบุ

เขายังบอกว่า งบสนับสนุนที่จุฬาฯได้รับจากรัฐมีเพียงปีละ 3,000-4,000 ล้านบาท หรือคิดเป็น 25-30% ของงบที่ต้องการใช้ในแต่ละปี จึงจำเป็นต้องดึงรายได้จากโครงการพัฒนาที่ดินเข้ามาค้ำจุนสถาบันการศึกษาแห่งนี้ตามยุทธศาสตร์ที่จุฬาฯจะเป็นมหาวิทยาลัยของคนไทยที่ติดระดับอันดับต้นๆ ของสถาบันการศึกษาชั้นนำระดับโลก

“มหาวิทยาลัยจะต้องก้าวหน้าเติบโตตามยุทธศาสตร์ ตั้งเป้าหมายให้จุฬาฯจะเป็นมหาวิทยาลัยระดับชาติของไทยที่ยืนอยู่บนแผนที่โลก ยิ่งตอนนี้กำลังจะเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2558 มีความกดดันจะต้องใช้งบประมาณในการสนับสนุนพัฒนารองรับความเป็นมหาวิทยาลัยนานาชาติ” เขาเล่า

สืบค้นความเป็นมาของจุฬาฯ สายพระเนตรอันยาวไกลและร่วมสมัยของพระบาทสมเด็จพระมงกุฎเกล้าเจ้าอยู่หัว (ร.6) เมื่อปี 2445 ทรงพระราชทานพื้นที่บริเวณนี้ไว้เพื่อปลูกสร้างสถานศึกษา โดยที่ดินที่เหลือจากการปลูกสร้างสถานศึกษา ทรงให้จัดหาผลประโยชน์เพื่อนำมาปรับปรุงการศึกษา โดยไม่ต้องพึ่งพางบประมาณแผ่นดินเพียงอย่างเดียว

แรงกดดันในการหารายได้เพิ่มเพื่อหล่อเลี้ยงสถาบันการศึกษาตามยุทธศาสตร์ จึงเป็นความท้าทายของจุฬาฯ ที่จะต้องบาลานซ์ระหว่างการค้ากำไร (นายทุน) กับการเป็นสถาบันการศึกษา (ไม่ใช่นายทุน) ให้ดี แบบไม่ให้มีข้อครหาว่า “ค้ากำไรเกินควร”

หลังพื้นที่โดยรอบสถาบันการศึกษาแห่งนี้ กลายเป็นย่านการค้าทำเลทองไปหมดแล้ว ที่สำคัญนับวันราคาที่ดินก็มีแต่จะขยับขึ้น สำคัญกว่านั้นคือจุฬาฯเป็นเจ้าของที่ดิน

สิ่งนี้เองทำให้โมเดลของการพัฒนาที่ดินของจุฬาฯ “ยากขึ้นเป็น 2 เท่า” ในการกำหนดราคาค่าเช่าที่ดิน ทั้งๆ ที่ที่ดินบริเวณนี้มีมูลค่าสูงลิ่ว

“ความยากอยู่ตรงที่ราคาจะสูงมากก็ไม่ได้ ถ้าสูงมากคนเก่าก็อยู่ไม่ได้ สู้ไม่ไหว คนใหม่จะเช่าราคาสูงมากไปไม่ได้เพราะจะเปรียบเทียบกับคนเก่า จึงต้องหาจุดสมดุล ที่ผ่านมามีนักการตลาดเข้ามาให้คำปรึกษาว่าจะพัฒนารูปแบบอสังหาฯ ไปทิศทางใดถึงจะดึงดูดคนให้เข้ามาทำกิจกรรมในพื้นที่ แค่ความสวยงามทางสถาปัตยกรรมอย่างเดียวยังไม่พอ”

เขาให้รายละเอียดของผลประโยชน์ที่พอรับได้ว่า สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯได้กำหนดผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ หรือ R.O.A.(return on assets) ในอัตราพอเหมาะประมาณ 4-5 % หากเทียบกันกับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ”ถือว่าเด็กๆ” เพราะโดยทั่วไป R.O.A จะอยู่ 8-9%

อย่างไรก็ตาม แม้มูลค่าที่ดินจะสูงขึ้นแต่ที่ดินพระราชทาน จุฬาฯขายที่ดินไม่ได้อยู่แล้ว ทำได้อย่างเดียวคือการนำมา “พัฒนาต่อ” ให้เกิดความคุ้มค่า โดยที่ผ่านมาสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯมีรายได้เฉลี่ยปีละ 3,000 ล้านบาท เขาระบุ

ทว่า ในอนาคตรายได้จะมากกว่านี้ โดยเฉพาะกับสัญญาเช่า ที่จะทยอยหมดลงในระยะเวลาอันใกล้ อาทิ โรงหนังลิโด้ หมดสัญญาปี 2556 และโรงหนังสกาล่า หมดสัญญาเช่าปี 2559 สบช่องให้จุฬาฯเข้าไปพัฒนาพื้นที่ขยับตอบโจทย์เรื่องรายได้ แม้ว่าจะถูกกลุ่มคนรักหนังในโซเซียลเน็ตเวิร์คต้านหนัก เพราะคิดว่าจุฬาฯกำลังจะทุบโรงหนังของเหล่าเด็กแนวทิ้ง

ในเรื่องนี้เขาระบุว่า สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯยังไม่ได้เจรจากับกลุ่มทุนสวนนงนุชว่าจะต่อสัญญาเช่าหรือพัฒนาโรงหนังสแตนอะโลนในเครือเอเพ็กซ์ 2 แห่งนี้ในรูปแบบใดเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม รับกับการแข่งขันที่ดุเดือดของโรงหนังโมเดิร์นที่รายล้อม

“มีคนพูดกันมากในโซเซียลเน็ตเวิร์คถึงการพัฒนาลิโด้กับสกาล่า ที่อาจจะทุบทิ้ง ทั้งๆ ที่จุฬาฯยังไม่คิดถึงขนาดนั้น เรามีแผนจะปรับปรุงพื้นที่แต่ยังไม่ได้รับคำตอบจากลิโด้ และสกาล่า อาจจะเก็บบางส่วน หรือพัฒนาใหม่ขึ้นอยู่กับการเจรจา แต่ยังไม่ได้คุยกัน” เขายืนยัน อย่างไรก็ตามผู้บริหารสวนนงนุช ปฏิเสธที่จะให้สัมภาษณ์ในเรื่องนี้

ตามกระแสข่าวก่อนหน้านี้ระบุว่า สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ มีโครงการจะพัฒนาสยามสแควร์เป็น “Walking Street” แนวสูง แบ่งเป็น 3 เฟส โดยเฟสแรกบริเวณโรงหนังสยามเดิมที่ถูกเพลิงไหม้ (สยามสแควร์ซอย 4-5) ขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินโครงการสแควร์วัน บนพื้นที่ 8 ไร่ กำหนดแล้วเสร็จ ธ.ค. 2556

ส่วนเฟส 2 บริเวณโรงหนังลิโด้ จะพัฒนาเป็นโครงการค้าปลีก ช็อปปิ้งมอลล์แห่งใหม่ และเฟส 3 บริเวณโรงหนังสกาล่า จะพัฒนาต่อเนื่องจากเฟสสอง เว้นระยะดำเนินการ 2 ปี โดยจะเปิดทางให้ภาคเอกชนเข้าร่วมพัฒนาโครงการ

ภายหลังหมดสัญญาในแต่ละโครงการ นอกจากการต่อสัญญาเช่าที่จะต้องให้ผลตอบแทนแก่จุฬาฯที่เพิ่มขึ้นในอัตราที่สมน้ำสมเนื้อแล้ว มาสเตอร์แพลนในการพัฒนาพื้นที่ที่สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯกำลังเดินต่อเนื่องคือความสนใจที่จะ “พัฒนาพื้นที่ด้วยตัวเอง หรือในลักษณะร่วมทุนกับเอกชน”

เพราะคำว่าทำเลทอง เป็นเหตุ !

“หากจุฬาฯไม่ทำเองก็ต้องร่วมทุน เพื่อให้ผลประโยชน์ที่ได้รับคุ้มค่าสมกับราคาที่ดิน ตัดปัญหาการปล่อยเช่าโก่งราคากันสูงถึง 10 เท่า บางราย 30 เท่า จากค่าเช่าเดิม หาผลกำไรเกินควร เป็นต้นตอที่ทำให้เราได้รับแรงกดดัน จนต้องมาบริหารโครงการเอง”

โครงการจามจุรีสแควร์ มูลค่า 3,500 ล้านบาท ถือเป็น “โครงการแรก” ที่จุฬาฯ ลงทุนแปลงซากตึกร้างริมถนนพระราม 4 และถนนพญาไท บริเวณ 4 แยกสามย่าน เดิมชื่อตึกซียูไฮเทคเคยให้สัมปทานกับเอกชน แต่ต้องพับโครงการไป จนจุฬาฯกลับมาบริหารเองจึงพัฒนาโครงการต่อแบ่งเป็น 3 ส่วน ได้แก่ อาคารสำนักงาน 40 ชั้น ห้องพัก 24 ชั้น และโซนค้าปลีกบริเวณอาคารส่วนฐานราก เปิดตัวไปเมื่อต้นปี 2553

เขาบอกว่า เบื้องหลังความสำเร็จของโครงการนี้มาจากศิษย์เก่าช่วยกันระดมสมอง ช่วยกันทำการตลาด ตั้งราคารวมถึงใช้ “เครือข่าย” (Network) ของจุฬาฯบอกต่อ “ถือว่าเป็นจุดแข็งที่มีเครือข่ายคนมาช่วยกัน

หลังจากแปลงตึกร้างให้กลายเป็นแลนมาร์ค ดึงดูดคนเข้ามาทำกิจกรรมแห่งใหม่ได้แล้ว สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯจึงเริ่มมั่นใจที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวเองมากขึ้น เมื่อเทียบกับช่วง 30 ปีที่ผ่านมา ที่เน้นให้เอกชนเข้ามาพัฒนาโครงการ ก่อนที่ที่ดินจะกลายเป็นทำเลทอง

เช่น ห้างมาบุญครองในอดีต เอกชนยุคแรกมีความเสี่ยงสูงทั้งการลงทุน ต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็น MBK ซึ่งสัญญาจะหมดลงในปี 2556 นี้ มูลค่าเงินคืนกลับจุฬาฯไม่มากนัก แต่หลังจากทบทวนสัญญาใหม่ ต่อสัญญาระยะยาวอีก 20 ปี ทาง MBK ให้ผลประโยชน์ตอบแทนกับจุฬาฯมูลค่าสูงถึง 22,860 ล้านบาท พร้อมกับค่าตอบแทนสิทธิการเช่าตามสัญญาไม่น้อยกว่า 2,500 ล้านบาท รวมถึงส่วนเพิ่มเติมอีก 5% กรณีที่รายได้ MBK เกินกว่าประเมิน

ถือเป็นโครงการที่จุฬาฯมองว่าเริ่มได้รับผลกำไรคืนกลับจาก MBK จากค่าตอบแทนที่ค่อนข้างสูง จนรัฐบาลยกให้เป็นการเจรจาระดับชาติ กลายเป็นกรณีศึกษาต้นแบบให้การรถไฟแห่งประเทศไทย ใช้เป็นแนวทางต่อสัญญากับกลุ่มเซ็นทรัล

“เป็นโครงการลงทุนใหญ่โครงการแรกในพื้นที่จุฬาฯที่ให้เอกชนทำใน 30 ปีที่แล้ว เริ่มต้นไม่ได้ให้ค่าตอบแทนสูงมาก เพราะผู้ลงทุนยุคแรกๆ มีความเสี่ยง แต่ MBK วันนี้เริ่มเห็นรายได้ชัดเจน ส่งผลทำให้จุฬาค่อยๆ เก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่นับว่าคุ้มค่าที่สุดของการทำสัญญา”

โครงการถัดมาที่จุฬาฯใช้โมเดลนี้ คือ โครงการ “สยามสแควร์วัน” มูลค่าลงทุน 1,500 ล้านบาท อาคารความสูง 7 ชั้น พัฒนาเป็นศูนย์การค้าแบบเปิด (Opened Mall) ก่อนเปิดให้เอกชนเช่าพื้นที่

“เราคิดว่าสยามสแควร์วันจะซัคเซสเพราะโลเคชันได้เปรียบมากๆ เพียงแค่เปิดให้จองก็มีคนเข้ามาจองเกิน 3 เท่า เพราะเป็นพื้นที่ทำเลทองย่านการค้าที่ราคาสูงที่สุดในประเทศ ทำให้เราต้องเลือกตัดสินใจ แต่คงไว้ที่ผู้ค้ารายย่อยคนเก่าที่เคยขายในโรงหนังสยาม 60%” เขาเล่า

บิ๊กโครงการอีกแห่งที่จุฬาฯพัฒนาเอง คือ ที่พักอาศัย หอพักนานาชาติ ในจุฬาฯซอย 7-9 เพื่อรองรับนิสิตต่างชาติ และให้กับบุคลากร จำนวน 1,300-1,400 ยูนิต มูลค่าลงทุน 1,400 ล้านบาท โครงการอาคารสยามกิตติ์ ที่สยามสแควร์ เป็นโครงการพัฒนาที่ดิน (Block L) สยามสแควร์ ซอย 7 ตรงข้ามโรงแรมโนโวเทล เดิมเป็นอาคารลานจอดรถ สูง 10 ชั้น กำลังถูกพัฒนาให้เป็นพื้นที่ค้าปลีกและสถาบันกวดวิชา โดยบางส่วนของโครงการนี้จะให้เอกชนเข้ามามีส่วนในการพัฒนา

สำหรับที่ดินเพื่อการพัฒนาในอนาคต จะพัฒนาบริเวณสวนหลวงและสามย่าน อาทิ โครงการพัฒนาพื้นที่หมอน 21-22 อยู่ระหว่างสรรหาผู้ลงทุน รวมถึงไปพื้นที่หมอน 42 โดยโครงการที่จะเกิดขึ้นบริเวณดังกล่าว เช่น โครงการคอมมูนิตี้มอลล์ มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท และโครงการศูนย์อาหารติดกับหมอน 42 เป็นต้น

สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯยังพื้นที่ยังมีนอกเขตปทุมวันที่นำไปพัฒนาต่อ ได้แก่ ที่ดินเขาตะเกียบ อำเภอหัวหิน ที่บริษัท บวรนิทัศน์ พัฒนาพื้นที่ 11 ไร่เป็นบูติคโฮเต็ล และที่ดินอำเภอแม่ริม จ.เชียงใหม่ พื้นที่ 59 ไร่ 83 ตารางวา รวมถึงที่ดินบริเวณอ่อนนุช (สุขุมวิท 77)  พื้นที่ 15 ไร่ สร้างเป็นที่พักอาศัยและคอมมินิตี้มอลล์ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ยังมีโครงการพัฒนาที่ดินที่เปิดทางให้สิทธิเอกชนเช่าและเป็นผู้พัฒนาพื้นที่ ได้แก่ พื้นที่บริเวณเซ็นเตอร์พ้อยท์ ระหว่างซอย 3 และซอย 4 พื้นที่ไร่เศษ หลังสัญญาเช่าหมดลง ได้เปิดประมูลเช่าให้เอกชนรายใหม่เข้ามาพัฒนาพื้นที่ โดยบริษัททีซีซี แลนด์ ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี เป็นผู้ชนะการประมูลสิทธิการเช่าที่ดิน และพัฒนาเป็นโครงการ “ดิจิทัล เกตเวย์” ภายใต้แนวคิด ดิจิเทนเมนท์ ใช้เงินลงทุนกว่า 500 ล้านบาท เปิดตัวไปเมื่อปี 2552

ส่วนโครงการประเภทมิกซ์ยูส พัฒนาที่ดินตลาดสามย่านเดิม บริเวณสี่แยกเจริญผล พื้นที่ 13 ไร่เศษ เพื่อพัฒนาเป็นโครงการจัตุรัสจามจุรี 2 โดยเปิดประมูลสิทธิ์การเช่าที่ดินระยะเวลา 30 ปีไปนั้น ผู้ที่ผ่านร่างทีโออาร์ ได้แก่ กลุ่มแลนด์แอนด์เฮ้าส์ และกลุ่มทีซีซีแลนด์ ขณะนี้อยู่ระหว่างรอคณะรัฐมนตรีอนุมัติแผนร่วมทุนเนื่องจากเป็นโครงการที่มีมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท  มีแนวโน้มที่กลุ่มแลนด์แอนด์เฮ้าส์จะชนะการประมูล เนื่องจากเสนอผลตอบแทนสูงกว่า
————————————-
เสื้อแดงเผา “จุดเปลี่ยน” สยามสแควร์

“จุฬาฯไม่ใช่นักธุรกิจอย่างแท้จริง จึงไม่ค่อยทำอะไรอย่างสุดโต่งเพื่อหวังผลกำไรสูงสุด แต่พยายามจะต้องทำกำไรให้มีรายได้เพียงพอมาหล่อเลี้ยงสถาบันการศึกษา เป้าเรื่องรายได้เลยลดลงหน่อย ต้องทำให้ผู้ค้าและสังคมรอบข้างพอใจไปพร้อมกัน” รศ.น.อ.นพ.เพิ่มยศ ระบุ

แม้ว่าตามแผนแม่บทของการพัฒนาที่ดินจุฬาฯจะถูกวางไว้ชัดล่วงหน้า 10-15 ปีที่ผ่านมา ว่ารายได้ในแต่ละปีต้องสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ จะต้องเท่านั้น เท่านี้

“ด้วยความเกรงใจคนอยู่เดิมจึงไม่อยากเปลี่ยนแปลงมาก ถ้าทำตามแพลนจริงๆ 15 ปีที่แล้วจนถึงวันนี้ก็เสร็จหมดแล้ว แต่จุฬาฯพยายามดึงไว้ช้าๆ โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณสยามสแควร์ จนกระทั่งเสื้อแดงเผา (โรงหนังสยาม) สภาพที่พังเปิดทางให้เข้าไปพัฒนาต่อได้ เป็นโครงการสยามสแควร์วัน เพราะอาคารเสียหายหมด”

กลายเป็น “จุดเปลี่ยน” ในการพัฒนาพื้นที่ย่านสยามสแควร์ ในจังหวะเดียวกับที่ถึงจุดปรับปรุงเพราะโครงสร้างอาคารเก่าแก่อายุ 40-50 ปี

“สยามสแควร์เป็นอีกพื้นที่ที่น่าพัฒนา เพราะสัญญาใกล้จะหมดใน 1-2 ปีข้างหน้า มันเหมือนหมดรอบของเก่าด้วย อาคาร การก่อสร้างที่ทำมาก่อน ทั้งเทคโนโลยี และสภาพไม่ดี มีความเสื่อมและเสียหายเกิดขึ้น บางอาคารก็ซ่อมไม่ไหวหากซ่อมแล้วไม่ไหวเสี่ยงสูงและราคาแพงก็ต้องทำใหม่” เขาเล่า

ทว่า เรื่องราวที่เกิดขึ้นพร้อมกันกับการเติบโตของย่านการค้าจุฬาฯ ที่ค่อยๆ มาพัฒนามาสู่ยุคมูลค่าสูงเป็นย่านทำเลทอง เต็มไปด้วยความทรงจำ มีร้านค้าเชิงสัญลักษณ์ที่เติบโตมากับย่านนี้อย่างร้านสะดวกซื้อ “จีฉ่อย” รวมถึงโรงหนังสแตนอะโลน อย่าง สกาล่า และลิโด้

รองอธิการบดีย้ำถึงการให้ความสำคัญและสมดุลระหว่างการพยายามพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควบคู่กันกับการคงไว้ซึ่งร้านค้าในเชิงสัญลักษณ์คู่จุฬาฯ

“หากคนไม่พอใจ รับไม่ได้กับโครงการใหม่ที่ต้องรื้อถอนโครงการเก่า ก็จะทำให้สังคมรอบข้างไม่มีความสุข จึงต้องมีแผนการให้ชัดเจนสื่อสารกับผู้เช่าว่าจะย้ายไปชั่วคราว หรืออยู่ต่อในระดับไหนที่รับได้ เมื่อก่อนแรงมากในการเริ่มต้นพัฒนาสามย่าน แต่ต่อมาก็เริ่มลดลง เพราะมีการสื่อสารหากต้องแยกก็แยกกันด้วยดี โดยที่ยินยอมไป”

เราต้องการยืนโบกมือส่งผู้เช่าไปด้วยดีหากต้องไป ถือว่าทำสำเร็จหากเขายินยอม ไม่ใช่ไปแล้วยังยืนตะโกนด่าหรือ สาปส่ง รองอธิการบดี บอก

ย้อนกลับไปโครงการปรับปรุงแรกๆ บริเวณทำเลสามย่าน หลังสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯพัฒนาพื้นที่บริเวณดังกล่าว ทำให้จีฉ่อยที่เคยอยู่ตึกแถวเก่า จำต้องย้ายมาอยู่ในตึกหรูใหม่ในอาคาร U-Center เปลี่ยนอาคารพาณิชย์ดั้งเดิมให้เป็นตึกสูง เสียงเรียกร้องของมวลชนทำให้ต้องเก็บร้านระดับตำนานอย่างจีฉ่อยไว้

“จุฬาฯ ยอมไปหาห้องว่างใน U-Center ให้กับจีฉ่อย และยอมสนับสนุนราคาค่าเช่าบางส่วน ทำให้จีฉ่อยได้ห้องเช่าที่ดีใต้หอพักในราคาตารางเมตรละประมาณ 800 บาท ซึ่งเขาพอใจมากไม่มีการประท้วง”

เช่นเดียวกันกับข้อถกเถียงของคนรักและหวงแหนโรงหนังนอกกระแสอย่าง ลิโด้ สกาล่าที่ผุดขึ้นมาพร้อมกันกับสร้างย่านวัยรุ่นเมื่อ 30 ปีก่อน ก็กำลังเป็นรายต่อไปที่ถึงทางแยกของการพัฒนา ในช่วงเวลาที่สัญญากำลังจะหมดลง ซึ่งอยู่ระหว่างเจรจา

ยุทธศาสตร์ของการพัฒนาแม้จะต้องรักษาสมดุลให้ได้มากที่สุด แต่จะปล่อยทิ้งไว้ไม่พัฒนาเลยก็ไม่ได้ หรือจะพัฒนาแบบสุดโต่งก็ไม่ได้

“ทิ้งของเก่าเลยก็ไม่ถูก หรือเก็บของเก่าไว้อย่างเดียวก็ไม่ไปไหน” เขาย้ำ

โดยจุฬาฯได้จัดการปัญหานี้ด้วยการแบ่งผู้เช่านับพันรายออกเป็น 3 เกรด คือ ผู้เช่าตำนาน เชิงสัญลักษณ์ จะต้องรักษาไว้และช่วยเต็มที่ ,ลูกค้าชั้นดี จ่ายค่าเช่าตรงก็จะดูแลพิจารณาเป็นพิเศษ ให้การสนับสนุน ส่วนลูกค้าไม่ดี ค่าเช่าไม่จ่าย และยังมาฟ้องร้อง เดินขบวน จำเป็นจะต้องสละไป

“ลูกค้าที่มีเรื่องตลอดก็ให้ไปทะเลาะกับคนอื่นบ้าง”

ที่มา : กรุงเทพธุรกิจ 7 พฤษภาคม 2555

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.