Thailand's leading real estate agent

ทำเลรัชดาฯ – พระราม 9 ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่

By on Mar 16, 2015 in Property News

นับตั้งแต่มีการขยายตัวของอาคารสำนักงานเกรดเอแห่งใหม่ๆ ในย่านพระราม 9 ยาวไปทางถนนรัชดาภิเษกใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดินศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย การย้ายมาของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย การประกาศแผนลงทุนโครงการ “เดอะ ซูเปอร์ ทาวเวอร์” อาคารสูงสุดในอาเซียน 125 ชั้น 615 เมตร ของบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ หรือจีแลนด์ รวมไปถึงการมีห้างค้าปลีกขนาดใหญ่อยู่ตรงแยกพระราม 9 ล้วนเป็นปัจจัยที่ทำให้ย่านรัชดาฯ- พระราม 9 มีความโดดเด่นมากขึ้น

news-posttoday_19feb

หากจะย้อนกลับในช่วงที่ยังไม่มีรถไฟฟ้าใต้ดิน รัชดาฯ-พระราม 9 ยังไม่เป็นที่สนใจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนัก แต่เมื่อรถไฟฟ้าใต้ดินเปิดให้บริการย่านพระราม 9 บริเวณตัดกับหัวมุมถนนรัชดาภิเษก ก็ถูกฉายสปอตไลต์จากนักลงทุน เพราะเป็นทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างใจกลางเมืองกับเมืองรอบนอกของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก สามารถที่จะเดินทางเข้าเมืองหรือจะออกนอกเมืองได้สะดวก

นอกจากนี้ จากการที่ราคาที่ดินสุขุมวิทช่วงตอนต้น-ตอนกลางปรับแรงขึ้นมาก ทำให้การขยายตัวของโครงการใหม่ๆ ทั้งอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมระดับกลางต้องขยับมาปักธงบนหัวมุมถนนพระราม 9-รัชดาภิเษก ด้วยปัจจัยเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกในการเดินทางทั้งทางรถยนต์ และรถไฟฟ้าใต้ดิน และต้นทุนที่ดินย่านนี้ที่ยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับต้นทุนที่ดินฝั่งถนนสุขุมวิท จึงทำให้ย่านพระราม 9 ค่อยๆ เปลี่ยนโฉมจากอดีต

ปัจจัยด้านคมนาคมที่นอกจากรถไฟฟ้าใต้ดินเส้นทางปัจจุบัน ใกล้รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงค์ที่เชื่อมต่อทั้งเข้าใจกลางเมืองและไปสนามบินสุวรรณภูมิ ความสะดวกในการเดินทางด้วยรถยนต์ เพราะใกล้ทางขึ้นลงทางด่วน ในอนาคตยังมีรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชันมีนบุรี) ผ่านด้วย ซึ่งไม่ว่าท้ายที่สุดสถานีจุดตัดที่สายสีส้มจะมาเชื่อมต่อกับเส้นทางนี้จะเป็นสถานีพระราม 9 หรือสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ก็ล้วนส่งผลบวกให้กับทำเลนี้ทั้งสิ้น

ขณะที่การลุกขึ้นมาปัดฝุ่นโครงการเดอะแกรนด์ พระราม 9 เนื้อที่รวม 73 ไร่ ประกอบด้วย ที่อยู่อาศัย ค้าปลีก โรงแรม และอาคารสำนักงาน พื้นที่ 1.2 ล้านตารางเมตร มูลค่าลงทุนรวม 1.2 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการตั้งแต่ยุคก่อนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ของจีแลนด์ พร้อมกับชูตึกเดอะ ซูเปอร์ ทาวเวอร์เป็นอาคารไฮไลต์ของโครงการนี้ และ มีศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา เป็นหนึ่งโครงการบนแปลงที่ดิน ดังกล่าว ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญแยกพระราม 9รัชดาภิเษก

รวมถึงการย้ายมาของตลาด หลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจากแยกคลองเตย มาอยู่ในย่านนี้ แม้จะขยับไปทางฝั่งใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แต่ก็มีส่วนสนับสนุนพื้นที่ภาพรวมพระราม 9 ให้มีความพรีเมียมกว่าอดีต และมีศักยภาพจะก้าวเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ หรือนิว ซีบีดี (Central Business District) ที่รองรับการโตฝั่งสุขุมวิท

เพราะอาคารสำนักงานแห่งใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นในย่านนี้ เช่น อาคารสำนักงานใหญ่ของกลุ่มยูนิลีเวอร์ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานในพื้นที่โครงการเดอะแกรนด์ พระราม 9 อาคารเอไอเอ ทาวเวอร์ บนถนนรัชดาภิเษก ฯลฯ ล้วนเป็นปัจจัยทำให้ความต้องการที่อยู่จากชาวต่างชาติที่ทำงานย่านนี้เพิ่มขึ้นและการเดินทางเข้าเมืองที่สะดวก ใกล้แหล่งช็อปปิ้ง ร้านอาหาร ทำให้ชาวต่างชาติทั้งจีน เกาหลี ญี่ปุ่นที่มีกำลังซื้อระดับกลางนิยมอยู่ย่านนี้

จากปัจจัยบวกที่กล่าวถึง ทำให้ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินย่านพระราม 9 ปรับขึ้นต่อเนื่อง ตั้งแต่ 2.5-3.5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ในช่วงที่รถไฟฟ้าใต้ดินเริ่มเปิดให้บริการแรกๆ มาแตะ 5-6 แสนบาท/ตร.ว. ในปี 2556 และขยับขึ้นเป็น 7-8 แสนบาท/ตร.ว. ในปี 2557

ในปัจจุบันหากเป็นที่ดินเปล่าติดริมถนนใกล้สถานีพระราม 9 แทบไม่มีแล้ว ต้องขยับทำเลออกไปฝั่งมุ่งหน้าไปดินแดง หรือฝั่งมุ่งหน้าไปเพชรบุรี-อโศก หรือฝั่งมุ่งหน้าไปรามคำแหงจะยังพอมีที่ดินเปล่า ซึ่งราคาวันนี้จะถูกกว่าไข่แดงพระราม 9 แต่อนาคตโซนรอบๆ พระราม 9 ก็มีแนวโน้มขยับขึ้นใกล้เคียงใจกลางพระราม 9 ปัจจุบัน

จากการลงพื้นที่สำรวจย่าน รัชดาฯ-พระราม 9 แม้จะไม่มีที่ดินเปล่าพร้อมพัฒนาแล้ว แต่ยังมีสถานบันเทิงหลายแห่งที่เปิดกิจการอยู่ในย่านนี้ที่ได้รับความสนใจจากนักพัฒนาที่ดิน โดยคนในแวดวงซื้อขายที่ดินล้วนระบุว่า ในระยะเวลาอันใกล้เจ้าของสถานบันเทิงเหล่านี้อาจทนไม่ไหวกับราคาที่ดินที่จูงใจมากขึ้น ประกอบกับความนิยมเที่ยวสถานบันเทิงที่น้อยลง จะกระตุ้นให้ท้ายที่สุดก็ตัดใจขาย

ด้านราคาคอนโดมิเนียมยุคที่รถไฟฟ้าใต้ดินเปิดให้บริการใหม่ๆ ย่านรัชดา-พระราม 9 ยังเป็นตลาดของคอนโดมิเนียมระดับกลาง ราคาล้านต้นๆ เฉลี่ยต่อตารางเมตร (ตร.ม.) 3-4 หมื่นบาท แต่เริ่มขยับขึ้นเป็น 5-6 หมื่นบาท/ตร.ม. แล้วก็ค่อยๆ ไต่ไปแตะ 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. ปี 2554 ราคาเปิดขายสูงสุดเฉียด ตร.ม.ละ 1 แสนบาทต้นๆ

แต่จากการลงพื้นที่สำรวจราคารีเซลส์ห้องชุดมือหนึ่งที่เพิ่งสร้างเสร็จช่วงต้นปี 2558 เสนอขายสูงสุดไปแตะ 1.5-1.6 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว และเริ่มเห็นความต้องการของกลุ่มต่างชาติที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมย่านนี้เพื่อลงทุนในอนาคตมากขึ้น โดยแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าสถานีพระราม 9 ไม่เกิน 100 เมตร มีโอกาสขยับอย่างน้อย 10% ต่อปี ส่วนโครงการที่ห่างจากสถานีพระราม 9 ออกไป ยิ่งมาก ราคาก็จะขยับขึ้นน้อยกว่า

ราคาเพดานของคอนโดมิเนียมย่านรัชดาฯ-พระราม 9 ที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้ามากๆ ณ วันนี้สูงสุดไม่ควรเกิน 1.4-1.5 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนราคาคอนโดมิเนียมที่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าออกไปเกินกว่า 500 เมตร สูงสุดไม่ควรเกิน 1.2 แสนบาท/ตร.ม. จึงถือว่าเป็นราคาที่ไม่ซื้ออนาคตมากเกินไป ซึ่งย่านนี้มีห้องชุดที่เสนอขายในตลาดเป็นทางเลือกให้ผู้บริโภคจำนวนมากทั้งมือหนึ่ง มือสอง

ผู้บริโภคที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองสามารถเลือกห้องชุดในโครงการที่ห่างออกจากสถานีไปเล็กน้อย ในราคาที่ถูกกว่ากันมากได้ แต่ถ้าเป็นผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุนควรเลือกที่ใกล้สถานีจะมีโอกาสมากกว่า แต่ต้องคำนวณต้นทุนและผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับให้ดี

แม้ว่าทำเลรัชดาฯ-พระราม 9 จะได้รับการพัฒนาทั้งในเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยไปมากแล้ว แต่ด้วยปัจจัยบวกที่กล่าวมาในตอนต้น ส่งผลให้ในมุมของนักพัฒนาที่ดินแล้วยังมองว่ารัชดาฯ-พระราม 9 ยังเป็นย่านที่มีโอกาสสูง จากการความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังมีต่อเนื่อง ภายใต้ต้นทุนที่ถูกกว่าฝั่งถนนสุขุมวิทมาก แต่เมื่อเทียบสิ่งอำนวยความสะดวกแล้วถือว่าไม่ต่างกัน

ที่มา: โพสต์ทูเดย์ – 14 มีนาคม 2558

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.