Thailand's leading real estate agent

อสังหา New Normal ปรับตัวคว้าโอกาสรับตลาดเปลี่ยน

By on Aug 25, 2017 in Property News

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุคข้อมูล ข่าวสาร และเทคโนโลยีครองโลกมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ยิ่งเมื่อโลกไร้พรมแดน เหตุการณ์ใดๆ ที่เกิดบนซีกโลกหนึ่ง ย่อมแพร่กระจาย สร้างผลกระทบกับอีกซีกโลกได้ในเวลาชั่วพริบตา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเศรษฐกิจ สังคม หรือการเมือง

ปัจจัยทางเศรษฐกิจและสังคมต่างๆ ที่เปลี่ยนแปลงไปก่อให้เกิดสภาวะที่เรียกกันว่า New Normal หรือความปกติในรูปแบบใหม่ กลายเป็นบรรทัดฐานใหม่ที่ผู้เกี่ยวข้องต้องยอมรับ และปรับตัวให้ได้ ทั้งในระดับมหภาคและจุลภาค ไม่เว้นแม้แต่ธุรกิจอสังหาฯ ที่ต้องเผชิญกับความปกติในรูปแบบใหม่ จากการเปลี่ยนแปลงทั้งเศรษฐกิจและสังคมไทยด้วยเช่นกัน

สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีแรก

สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีแรก

ธุรกิจอสังหาฯ ได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจทั้งภายในและภายนอก และผลกระทบเชิงสังคมที่กำลังค่อยๆ เปลี่ยนไป ด้วยสภาวะแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลง ส่งผลทั้งด้านลบด้านบวกที่ต้องปรับตัวและช่วงชิงโอกาสบนความปกติในรูปแบบใหม่ แม้วันนี้ฝุ่นยังตลบและเห็นภาพที่ไม่ชัดเจน อันเนื่องจากภาวะตลาดที่ชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่อง

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ได้วิเคราะห์เรื่องนี้ไว้ว่า การเติบโตภาคอสังหาฯ กรุงเทพฯ ต่อเนื่องปี 2561 จะอยู่ในลักษณะการเติบโตแบบปกติรูปแบบใหม่ หรือ New Normal โดยที่ตลาดยังมีอัตราการเติบโต แต่อาจจะไม่ได้เติบโตสูงหรือหวือหวาเหมือนในอดีต ขณะที่อัตราการขายช้าลง ขณะที่ กลุ่มที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรจะลดลงเพราะขายต่อได้ยาก เนื่องจากกำลังซื้อผู้บริโภคปรับขึ้นไม่ทันกับราคาขาย ทำให้ตลาดอสังหาฯ ปรับเข้าสู่สมดุลและเป็นตลาดซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงเป็นหลัก

ทั้งนี้ การเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาฯ ไทยของนักลงทุนต่างชาติผ่านการร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย เช่น ญี่ปุ่น จีน เป็นต้น รวมทั้งจะเห็นผู้ประกอบการซื้ออาคารเก่าในทำเลกลางเมืองเพื่อนำมาพัฒนาใหม่เป็นที่อยู่อาศัย โรงแรม รวมทั้งสำนักงาน และผู้ประกอบการยังมองหาโอกาสการขายสินค้าในต่างประเทศ จากความต้องการซื้อในประเทศที่ชะลอตัวลง และต่างชาติให้การตอบรับดี เพราะราคาอสังหาฯ ไทยถูกเมื่อเทียบกับประเทศในภูมิภาค

ทั้งหมดทั้งมวลเป็นผลจากเศรษฐกิจไทยที่เติบโตได้น้อยลง จากความสามารถในการแข่งขันของประเทศที่ถดถอย และยังไม่สามารถสลัดตัวให้หลุดพ้นจากกับดักของประเทศรายได้ปานกลางได้ ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงขึ้น ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดน้อยลง โดยเฉพาะสินค้าคงทนอย่างที่อยู่อาศัยที่ราคาปรับตัว สูงขึ้นจากต้นทุนที่ดิน สิ่งเหล่านี้เป็นปัญหาที่ ผู้ประกอบการอสังหาฯ กำลังเผชิญหน้าและอาจจะต้องอยู่กับสถานการณ์นี้ไปตลอด

ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ มองเรื่องนี้ว่า ธุรกิจอสังหาฯ จะปรับเข้าสู่ภาวะ New Normal โดยจะมีการเติบโตใกล้เคียงกับปีก่อน ขณะที่ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินอยู่ที่ 30-40% จะเป็นเรื่องปกติ เนื่องจากภาระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้น แต่หากมีการช่วยคัดกรองกลุ่มลูกค้า หาผู้กู้ร่วมมากขึ้นจาก 2 ราย อาจจะเป็น 3 ราย หรือการหาที่มาของรายได้พิเศษเพิ่ม เพื่อให้ขอสินเชื่อผ่าน ก็จะช่วยแก้ปัญหาได้

“ผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็ต้องปรับตัวตาม เมื่อการขอสินเชื่อของผู้ที่จะซื้อบ้านไม่ผ่านมาก ก็ต้องทำการตลาดมากขึ้น เมื่อขายหมดปิดโครงการ ก็ต้องกลับมาทำการตลาดรองรับกลุ่มที่อาจจะขอสินเชื่อไม่ผ่าน ที่จะเกิดขึ้น” ธนพล ให้ความเห็น

บรรทัดฐานใหม่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

บรรทัดฐานใหม่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ขณะที่ โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ใน 1-2 ปีจากนี้ ยังต้องเผชิญกับปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือน แม้ตัวเลขจะมีการลดลงทุกไตรมาสแต่ยังสูงอยู่ สำหรับปี 2560 มูลค่าตลาดจะโตกว่าปีที่แล้ว เนื่องจากมีการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงเมื่อเทียบกับปีที่แล้วที่มีมาตรการกระตุ้นจากรัฐบาล โดยคาดว่าปีนี้ตลาดโดยรวมจะโตประมาณ 5%

“ปีนี้ก็ยังเป็นปีที่ดำเนินธุรกิจที่ยากลำบาก ซึ่งเป็นผลมาจากหลายปัจจัยไม่ว่าจะเป็นหนี้สินภาคครัวเรือนที่ยังสูง เศรษฐกิจโลกที่ตกต่ำ รวมถึงประเทศไทยที่ยังไม่ฟื้นตัว รายได้ลดลง ราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ ขณะที่ธนาคารยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ตรงนี้เป็น New Normal ที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวรับปัญหา ซึ่งส่งผลกระทบต่อประชาชนส่วนใหญ่ต่างกับวิกฤตต้มยำกุ้งที่กระทบคนระดับกลาง ขณะที่รายได้และยอดขายของบริษัทโดยรวมต่ำกว่าเป้าหมายที่วางไว้” โอภาส กล่าว

สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ตลาดคอนโดในปีนี้ยังไม่เปลี่ยนแปลง ความต้องการยังมีอยู่ทั้งขนาด 1 และ 2 ห้องนอน แต่จะเห็นว่าราคาต่อตารางเมตรมีการขยับขึ้น นอกจากนี้การดำเนินธุรกิจของบริษัทอสังหาฯ จะเป็นการร่วมกับพาร์ตเนอร์นำโครงการไปโรดโชว์ขายต่างชาติมากขึ้น โดยในส่วนของบริษัทไม่ได้ไปโรดโชว์ในต่างประเทศ แต่เอเยนซีจะมาซื้อแบบบิ๊กล็อตไปขายเอง โดยที่บริษัทได้จำกัดสัดส่วนการขายให้กับต่างชาติเพียงโครงการละ 20-30%

ในปัจจุบันมีนักลงทุนต่างชาติเข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการกับดีเวลลอปเปอร์ไทย ซึ่งบริษัทก็มีบริษัทอย่างเช่น ญี่ปุ่น เข้ามาคุย หลายราย แต่ขณะนี้ยังไม่ได้ตกลงจะร่วมกับใคร ทั้งนี้คงต้องดูรายละเอียดและปัจจัยอื่นๆ ประกอบ เพราะขณะนี้บริษัทยังมีสภาพคล่องที่ดี ฐานการเงินแข็งแกร่ง และยังมีสถาบันการเงินให้การสนับสนุน

อย่างไรก็ดี การร่วมทุนถือเป็นโอกาสที่ดีที่จะทำให้ธุรกิจมีการขยายตัวรวดเร็ว ซึ่งบริษัทก็ไม่ได้ปิดกัน โดยในปีนี้อาจมีการร่วมทุน กับพาร์ตเนอร์ที่มีบริษัทอยู่ที่สิงคโปร์ ในการพัฒนาโครงการไฮไรส์ระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่บริเวณย่านสวนลุมพินี มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท เปิดขายราคา 3 แสนบาท/ตร.ม. ในต้นปี 2561

จะเห็นว่า ตลาดอสังหาฯ กำลังอยู่ช่วงปรับสมดุลภายใต้สภาพแวดล้อมใหม่ และกำลังพลิกโฉมธุรกิจอสังหาฯ อีกครั้งในเวลาไม่ช้าไม่นานนี้

ร่วมทุนต่างชาติมุ่งสู่อินเตอร์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่โลกไร้ซึ่งพรมแดนไม่ได้จำกัดวงเฉพาะการแข่งขันในประเทศ เมื่อทุนจากต่างประเทศต่างถาโถมเข้าหา โดยเฉพาะจากแดนซามูไรที่ได้เข้ามาร่วมทุน กับอสังหาฯ ไทยแล้วหลายราย และมีอีกหลายรายที่กำลังจะเข้ามา

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า การแข่งขันจะไม่ได้มีแค่ผู้ประกอบการไทย เพราะจะต้องแข่งกับผู้ประกอบการจากต่างประเทศด้วย ทั้งในแง่ของเงินทุน การออกแบบ และฐานลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากญี่ปุ่นที่เข้ามาลงทุนร่วมกับผู้ประกอบการไทยอย่างจริงจังแล้วหลายราย

สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการ ผู้จัดการบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอป เม้นท์ เปิดเผยว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมากำลังซื้อของนักทุนต่างชาติเริ่มกลับมา เนื่องจากมั่นใจในศักยภาพของประเทศไทย โดยคอนโดมิเนียมระดับราคา1.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) บวก/ลบ หรือราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

ทำเลสุขุมวิทตั้งแต่นานาถึงเอกมัย ยังเป็นที่นิยมของนักลงทุนต่างชาติเพราะอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่ายังดีอยู่ที่ 5-6% ขณะที่ทำเล เช่น อารีย์ พหลโยธิน ลาดพร้าว เริ่มเป็นที่สนใจของชาวต่างชาติ โดยมีทั้งเอเยนซีซื้อแบบบิ๊กล็อตและซื้อกับโครงการโดยตรง

สำหรับโครงการของบริษัทมีทั้งที่ซื้อแบบรายย่อยและการซื้อบิ๊กล็อตของรายใหญ่ที่ติดต่อเข้ามา โดยปัจจุบันสิงคโปร์มีสัดส่วนมากถึง 40% รองลงมา คือ ฮ่องกง จีน ไต้หวัน ญี่ปุ่น ปีนี้จีนติดต่อเข้ามามาก และส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า ขณะที่ลูกค้าคนไทยเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

ตลาดอสังหาฯ ไทยจะใหญ่ขึ้น และแข่งขันในระดับอินเตอร์ แน่นอนว่ารูปแบบการพัฒนาธุรกิจก็ต้องมุ่งไปสู่ระดับอินเตอร์ด้วยเช่นกัน

ที่มา โพสต์ทูเดย์

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.