Thailand's leading real estate agent

ออฟฟิศเช่าฟื้นตัวรอบ20ปี ซีบี ริชาร์ดโชว์ตัวเลขค่าเช่าพุ่ง

By on Jul 19, 2012 in Property News

ซีบี ริชาร์ด ฟันธงตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าไปได้สวย สร้างปรากฏการณ์ใหม่ในรอบ 20 ปี ด้วยตัวเลขพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานไตรมาส 1 พุ่งสูงกว่า 20% คาดปีนี้การขยายตัวไม่ต่ำกว่า 120,000 ตารางเมตร

เผย 5-10 ปีเทรนด์ตึกกรีนบิลดิ้งมาแรก แนะอาคารเก่าเร่งปรับปรุงหากไม่ต้องการเป็นอาคารร้าง

นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกจัดหาพื้นที่สำนักงาน บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานไตรมาส 1 ปี 2555 เพิ่มขึ้น 20% เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาส 4 ของปี 2554 หรือประมาณ 35,000 ตารางเมตร สำหรับพื้นที่ที่ได้รับความนิยมยังคงเป็นย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดี โดยค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอมีการปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 713 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จากเดิมอยู่ที่ระดับ 702 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2554 หรือเพิ่มขึ้น 1.6% ต่อไตรมาสและ 4.9% ต่อปี

โดยสาเหตุการฟื้นตัวของพื้นที่อาคารสำนักงานมาจาก จำนวนอาคารสำนักงานที่เข้ามาใหม่ในตลาดมีน้อย เหตุเพราะราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ค่าก่อสร้างสูงขึ้น อัตราค่าเช่าในปัจจุบันยังไม่จูงใจให้ดีเวลอปเปอร์เข้ามาในตลาดมากนัก เพราะสำนักงานเป็นการลงทุนระยะยาว ในขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่มีมากขึ้น ประกอบกับกลุ่มผู้เช่าหลักกว่า 80-90% คือ บริษัทต่างชาติแถบยุโรปและอเมริกา มีการชะลอตัวเรื่องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เหตุเพราะความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเสถียรภาพทางการเมืองของประเทศไทยยังไม่นิ่ง ดังนั้นในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2555 จึงเห็นความเคลื่อนไหวในตลาดอาคารสำนักงานอย่างชัดเจน

“การที่ตลาดอาคารสำนักงานเริ่มมีการฟื้นตัว ส่งผลให้อัตราค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น โดยตัวอย่างที่เห็นได้อย่างชัดเจนคือ ตึกปาร์คเวนเจอร์ อีโคเพล็กซ์ ที่ขณะนี้อัตราค่าเช่าเมื่อช่วงต้นปี 2555 อยู่ที่ 875 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่ปัจจุบันปรับเพิ่มเป็น 900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งตัวเลขดังกล่าวเป็นตัวเลขที่ไม่เคยปรากฏในตลาดอาคารสำนักงานมากว่า 20 ปี หรือนับตั้งแต่ปี 2535 เป็นต้นมา ถือเป็นสัญญาณอันดีที่ส่งบอกว่าเศรษฐกิจของประเทศและตลาดอาคารสำนักงานดีขึ้น ต้องยอมรับว่าตลาดอาคารสำนักงานใช้เช่าในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเติบโตในทิศทางที่ถูกต้อง กล่าวคือ ผู้พัฒนาออฟฟิศสำนักงานให้เช่าหรือดีเวลอปเปอร์ มีการเข้ามาปรึกษากับบริษัทคอนซัลแตนต์ถึงความต้องการของผู้เช่า เพื่อที่จะได้สร้างอาคารให้ตรงกับความต้องการของผู้เช่า ซึ่งหากไม่มีเหตุการณ์รุนแรงเชื่อว่าภายในปีนี้ตลาดอาคารสำนักงานจะขยายตัวไม่น่าจะต่ำกว่า 120,000 ตารางเมตร” นายนิธิพัฒน์ กล่าว

สำหรับปัจจัยหลักที่ทำให้ผู้เช่าตัดสินใจเลือกเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานประกอบด้วย 1.ทำเล อาคารสำนักงานที่ใกล้ระบบทางเดินรถไฟฟ้าไม่ว่าจะเป็นบีทีเอสหรือเอ็มอาร์ที ถือเป็นข้อได้เปรียบของอาคารสำนักงาน 2.พื้นที่การใช้ประโยชน์ อาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ใช้สอยมาก ไม่มีเสาหรือสิ่งกีดขวางที่จะลดประสิทธิภาพของพื้นที่ นับว่าเป็นข้อได้เปรียบ เพราะสะดวกต่อการจัดสรรพื้นที่ หลายคนมองว่าค่าเช่าตึกลักษณะดังกล่าวมีราคาสูง แต่ในความเป็นจริงผู้เช่าไม่ได้จ่ายสูงกว่ามาก เนื่องจากพื้นที่โล่งสามารถใส่จำนวนคนได้มากกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับอาคารที่มีเสา 3.ความสะดวกสบายด้านสาธารณูปโภค อาทิ ธนาคาร ร้านค้า ฯลฯ และ 4.ความปลอดภัย

สิ่งสำคัญลำดับถัดมาและกำลังเป็นเทรนด์ที่ได้รับความนิยมก็คือ อาคารสำนักงานแบบกรีนบิลดิ้ง นายนิธิพัฒน์ กล่าวต่อเรื่องนี้ว่า “ผมเชื่อว่าภายใน 5-10 ปี จะเริ่มมีตึกลักษณะนี้เกิดมากขึ้น สำหรับตึกกรีนบิลดิ้งในกรุงเทพฯยังมีไม่มากนัก หลักๆก็จะเป็น อาคารเอนเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ , อาคารปาร์คเวนเจอร์ อีโคเพล็กซ์ , อาคารสาธร สแควร์ , อาคารเอ็กซ์เชนจ์ ทาวเวอร์ ฯลฯ ซึ่งจัดได้ว่าเป็นอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ แม้ว่าวันนี้หลายคนอาจจะไม่ให้ความสำคัญ 100% แต่ก็ไม่ควรมองข้าม”

เมื่อทิศทางตลาดดำเนินไปในลักษณะนี้ สิ่งที่เกิดขึ้นคือ เจ้าของตึกเก่าต้องเร่งปรับตัว โดยเฉพาะเมนล็อบบี้ ที่ต้องให้แสงสว่าง มีห้องน้ำเพียงพอ พื้นที่ส่วนกลางต้องเข้าปรับปรุง และที่สำคัญคือเรื่องความปลอดภัย ปัจจุบันตึกที่อายุน้อยกว่า 10 ปีอยู่กลางเมืองมีจำนวนน้อยมาก คาดว่าจะเป็นแบบนี้อีกสักระยะหนึ่ง จนกว่าอัตราค่าเช่าจะจูงใจให้กลุ่มดีเวลอปเปอร์เข้ามาสร้างอาคารสำนักงานมากขึ้น อย่างน้อยๆค่าเช่าต้อง 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนหรือใกล้เคียง ปัจจุบันมีจำนวนออฟฟิศทั้งในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ประมาณ 8.1 ล้านตารางเมตร ในขณะที่ซัพพลายใหม่ที่จะเข้ามาภายใน 3 ปีข้างหน้ามีน้อยกว่า 400,000 ตารางเมตร โดยระยะเวลาเช่าจะอยู่ที่ 3 ปี “สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือ ผู้เช่าต้องวางแผนล่วงหน้าว่า ถ้าหมดสัญญาจะทำอย่างไร จะต่อสัญญาหรือไม่ เพราะถ้าต่อสัญญาแต่จะต้องย้ายอีก 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่ซัพพลายจำกัด นั่นหมายความว่า ค่าเช่าก็จะเพิ่มขึ้น เมื่อผู้เช่าคิดแล้วว่าจะย้ายก็ขอให้ย้ายภายในสิ้นปีนี้จะดีที่สุด ถ้าจะต้องต่อสัญญาก็ต้องดูในระยะยาว เมื่อพื้นที่ตึกจำกัดผู้เช่ารายใหญ่ๆ ก็จะมีตัวเลือกลดลง ตัวอย่างเช่น หากผู้เช่าต้องการพื้นที่ 5,000-10,000 ตารางเมตร ในชั้นที่ติดกันก็จะเหลือเพียงไม่กี่ตึก เพราะตึกส่วนใหญ่ก็มีการปล่อยเช่าไปเป็นจำนวนมาก ในขณะเดียวกันตึกใหม่ก็มีจำนวนจำกัด” นายนิธิพัฒน์ กล่าวทิ้งท้าย

ที่มา : ฐานเศรษฐกิจ 19-21  กรกฎาคม  พ.ศ. 2555

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.