Thailand's leading real estate agent

นักวิชาการเตือนกระตุ้นซื้อบ้านอสังหาฯติดกับดักหนี้

By on Oct 16, 2015 in Property News, Residential

หมายเหตุ – นักวิชาการและนักธุรกิจให้ความเห็นต่อมาตรการการเงินการคลังเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจซื้อบ้านภาคอสังหาริมทรัพย์ หลังคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบเมื่อวันที่ 13 ตุลาคม ที่ผ่านมา

นักวิชาการเตือนซื้อบ้าน-01

นณริฏ พิศลยบุตร

นณริฏ พิศลยบุตร
นักวิชาการ สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ)

จากมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถสรุปได้ดังนี้ คือ

1. ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นภาคธุรกิจที่ใหญ่ เพราะมีความเกี่ยวเนื่องกับกลุ่มธุรกิจที่ผลิตวัตถุดิบมาก เช่น วัสดุก่อสร้าง เครื่องครัว เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ และยังเกี่ยวข้องกับหลายๆ กิจกรรม ทั้งภาคการผลิตและบริการ ประเด็นสำคัญคือมีการเชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมอื่นๆ ในด้านวัตถุดิบค่อนข้างมาก จึงทำให้มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจมาก แม้ถ้านับเฉพาะการก่อสร้าง จะมีความสำคัญประมาณร้อยละ 2.4 ของจีดีพี (ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ) เท่านั้น แต่ถ้ารวมความต้องการวัตถุดิบอื่นๆ จะมีความสำคัญสูงกว่า ยิ่งถ้ารวมผลทั้งทางตรงและทางอ้อม ผลทางอ้อมจะส่งผลดีกับอุตสาหกรรมที่ผลิตวัตถุดิบที่ป้อนให้กับการก่อสร้าง ตั้งแต่ผู้ผลิตปูน ไปจนถึงกลุ่มวัสดุตกแต่งบ้าน

2. นโยบายนี้มีรูปแบบเดียวกันกับโครงการรถคันแรก แต่มีแรงกระตุ้นที่เบากว่า โดยนโยบายนี้มีมาตรการนำมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาลดหย่อนภาษีเงินได้นั้น ส่วนตัวมองว่า มีลักษณะคล้ายกับโครงการรถคันแรกมาก คือเป็นการพยายามลดต้นทุนการดำเนินการ นโยบายในลักษณะนี้มีความน่ากังวลใจ เพราะเป็นการสนับสนุนการก่อหนี้ให้เร็วขึ้น ในลักษณะเดียวกับรถคันแรกที่ทำให้คนตัดสินใจรีบซื้อก่อน ผลที่คาดจึงน่าจะเกิดขึ้นคล้ายๆ กัน แต่อาจจะส่งผลกระทบน้อยกว่า เพราะการซื้อบ้านมีต้นทุนที่สูงกว่ารถ มีข้อจำกัดอื่นๆ เช่น ห้ามเคยเป็นเจ้าของมาก่อน แต่ที่แน่ๆ คือ ผลของโครงการจะทำให้เกิดการกระตุ้นในระยะสั้น ทำให้สามารถขายบ้านได้เยอะ แต่พอระยะปานกลางจะประสบปัญหาแบบเดียวกันคือ ตลาดจะซบเซา

นโยบายนี้สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้บ้าง เพราะคนที่เป็นหนี้รถคันแรก อาจจะเริ่มใช้หนี้หมดแล้ว เพราะโครงการนี้จะเป็นแบบเดียวกับโครงการรถคันแรก คือ เป็นการสร้างหนี้ให้กับคนกลุ่มรายได้น้อย ถ้าเศรษฐกิจไม่ดีพอที่จะสร้างรายได้ อาจจะทำให้เกิดปัญหาหนี้ในระยะกลางได้ คงต้องจับตาดูหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ด้วยเช่นกัน

3. นโยบายนี้จะเร่งให้เกิดการใช้จ่ายที่เร็วกว่าปกติ ผ่านการลดค่าดำเนินการต่างๆ ซึ่งผลจึงน่าจะเป็นการดึงเม็ดเงินระยะกลางมาใช้ในระยะสั้น ดังนั้น ระยะสั้นเศรษฐกิจน่าจะโตเพิ่มขึ้น แต่ระยะกลางจะซบเซากว่าเดิม แต่การซบเซาขนาดจะไม่ใหญ่เท่าโครงการรถคันแรก เพราะวงเงินของโครงการนั้นยังถือว่าเล็ก ที่ผ่านมาเศรษฐกิจไทยที่ซบเซา ส่วนหนึ่งมาจากการที่คนติดภาระหนี้โครงการรถคันแรก ซึ่งจะเริ่มทยอยชำระหนี้หมดในปีหน้า

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ตอนแรกหวังว่าจะทำให้คนที่ผ่อนหนี้รถคันแรกหมดจะได้มีกำลังซื้อเหลือมาผลักดันเศรษฐกิจ แต่ถ้ารัฐบาลไปสร้างหนี้ใหม่ เศรษฐกิจระยะแรกอาจจะดี เพราะว่าไปกระตุ้นรายจ่าย แต่ระยะกลางจะกลับมาติดกับดักหนี้กันอีก เนื่องจากเม็ดเงินที่นำมาใช้โครงการไม่ได้มากนัก คือ ระดับการให้สินเชื่อ 10,000 ล้านบาท ถ้าเทียบกับโครงการรถคันแรก ดังนั้นนโยบายนี้คงไม่ส่งผลกระทบใหญ่โตในระดับรถคันแรก

นักวิชาการเตือนซื้อบ้าน-02

เบญจรงค์ สุวรรณคีรี

เบญจรงค์ สุวรรณคีรี
ผู้อำนวยการอาวุโส ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี

มาตรการภาครัฐที่ออกมาใช้กระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นมาตรการระยะสั้นนั้น มองว่าอุตสาหกรรมมีสายโซ่ของภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องยาว ทั้งก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น

มาตรการดังกล่าวจะมีผลเฉพาะในอุตสาหกรรมอสังหาฯ จะยังไม่สามารถส่งผลกระตุ้นการขยายตัวของเศรษฐกิจในภาพรวมได้ เพราะภาคธุรกิจอสังหาฯ ยังมีสต๊อกอยู่ในมือพอสมควร ฉะนั้นมาตรการที่ออกมาจะช่วยระบายสต๊อกที่มีอยู่ก่อน ซึ่งจะเห็นการระบายมากในช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ และไตรมาส 1 ปีหน้า แต่ไม่ถึงขนาดผลักดันโครงการก่อสร้างอสังหาฯ ใหม่ๆ ให้เกิดขึ้น และอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องอย่างเฟอร์นิเจอร์ยอดขายอาจดีขึ้น แต่ธุรกิจก่อสร้าง และวัสดุก่อสร้างอาจยังไม่ได้รับผลจากมาตรการ จากที่ไม่มีการก่อสร้างโครงการใหม่

สำหรับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จะช่วยให้เงินในระบบหมุนเวียนเพิ่มขึ้น ซึ่งช่วยกระตุ้นทั้งผู้บริโภคให้มีกำลังซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีสภาพคล่องเพิ่มขึ้นเช่นกัน ในส่วนผู้ประกอบการเมื่อมีสภาพคล่องมากขึ้นอาจส่งผลให้เกิดการทำโครงการใหม่ ส่วนนี้จะสามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้หลายต่อ  แต่การลงทุนใหม่ของภาคอสังหาฯ อาจไม่เห็นในช่วงมาตรการกระตุ้นระยะสั้นที่ออกมานี้ เพราะการลงทุนโครงการใหม่ ภาคเอกชนจะดูการลงทุนของภาครัฐก่อนว่าโครงสร้างพื้นฐานมีรองรับมากน้อยเพียงใด

ดังนั้น รัฐควรมีการลงทุนนำร่องก่อน เพื่อกระตุ้นให้ภาคเอกชนโดยเฉพาะอสังหาฯ ขยับลงทุนตาม จึงจะถือเป็นมาตรการระยะยาวที่จะใช้อสังหากระตุ้นเศรษฐกิจได้หลายต่อ

ช่วงแรกที่มาตรการออกมาจะกระตุ้นการบริโภคของภาคอสังหาฯ ได้ดี อย่างไรก็ตามอสังหาฯ โดยส่วนใหญ่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยในระยะยาว คงไม่มีผู้บริโภคซื้อกันบ่อยๆ นัก ผลตามมาหลังจากมาตรการหมดอายุแล้ว 1-2 ปี อาจทำให้อุปสงค์อสังหาฯ จะเริ่มแผ่วลง แต่หากรัฐสามารถลงทุน เช่นในโครงสร้างพื้นฐานระยะกลางและยาวได้ การลงทุนใหม่ๆของเอกชนก็จะตามมา

นักวิชาการเตือนซื้อบ้าน-03

ษัษฐรัมย์ ธรรมบุษดี

นักวิชาการเตือนกระตู้นซื้อบ้าน

ษัษฐรัมย์ ธรรมบุษดี
วิทยาลัยสหวิทยาการ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

เวลามองมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ต้องแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ การกระตุ้นในส่วนที่จะมีผลต่อประชาชนส่วนมากกับส่วนที่จะมีผลต่อผู้ประกอบการ

มาตรการล่าสุดที่ออกมา มีประโยชน์ต่อผู้ประกอบการ ในการระบายสินค้าที่ค้างสต๊อกไว้นาน แต่ผลที่จะได้รับไม่น่าจะได้เท่ากับเงินที่รัฐบาลขาดทุนไปในส่วนของค่าโอน

อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นสินค้าที่ทุกคนจะซื้อได้ในชีวิตประจำวัน ไม่เหมือนกับไข่ไก่ หรือซื้อของเข้าบ้าน แนวโน้มการซื้อบ้านโดยเฉพาะคนไทย ส่วนใหญ่มีบ้านหลังเดียวและมาตรการนี้ยังกระตุ้นโฟกัสไปที่บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท จึงจะได้รับการยกเว้นภาษี จะพบว่าอยู่ในระดับชนชั้นกลางหรือระดับล่าง ที่จะสามารถซื้อบ้านราคานี้ได้

อีกทั้งยังมีปัจจัยมากกว่าเรื่องของ การลดค่าธรรมเนียมและค่าโอน เพราะการที่คนจะซื้อบ้านต้องอยู่ในสภาพที่รู้สึกว่าอยู่ในสภาวะที่มั่นคง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเราอยู่ในเงื่อนไขการจดจำนอง ระยะยาว 20-30 ปี การตัดสินใจซื้อบ้าน ต้องมีความมั่นคงด้านเศรษฐกิจ การงาน ซึ่งผมไม่คิดว่าคนไทยใน พ.ศ.นี้ อยู่ในสภาวะดังกล่าว การลดค่าธรรมเนียมการโอน 2-3 หมื่น ไม่สามารถจะทำให้คนก้าวเข้ามาเป็นหนี้ 3-4 ล้านได้

ปัจจัยเรื่องหนี้ครัวเรือนก็สำคัญ จะสอดคล้องกับปัจจัยที่กล่าวมาแล้ว การที่คนมีหนี้ครัวเรือนก็ไม่รู้สึกมั่นคงที่จะไปก่อหนี้ระยะยาว ทุกวันนี้มีหนี้บัครเครดิต หรือหนี้ที่ต้องจ่ายตายตัวทุกเดือน แม้มีมาตรการของ ธอส. (ธนาคารอาคารสงเคราะห์) เข้ามาว่าสามารถเป็นแหล่งทุนของคนที่กู้ธนาคารพาณิชย์ไม่ผ่าน แต่คนก็ไม่อยู่ในสถานะมั่นคงพอ แม้ว่าจะกู้ผ่าน แต่ไม่มีความสามารถพอที่จะจ่ายรายเดือนได้ มาตรการนี้เลยเหมือนเป็นการกระตุ้นโปรโมชั่นของยอดขายผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้ก่อให้เกิดผลต่อผู้มีรายได้ปานกลางหรือรายได้น้อย

มาตรการแบบนี้จะมีประโยชน์ และเป็นตัวเร่ง ถ้าอยู่ในสถานะที่เศรษฐกิจไปได้ด้วยดี ในช่วงที่คนมีความพร้อมที่จะบริโภคของมูลค่าสูง แต่ในเงื่อนไขที่คนไม่มั่นใจทั้งในภาวะสังคม การเมือง และเศรษฐกิจที่ถดถอยมานาน มาตรการนี้ก็เหมือนเอาน้ำมันเครื่องใช้สำหรับการเร่งในความเร็ว 100-150 กิโลเมตร/ชั่วโมง มาให้คนที่กำลังจะเร่งเครื่องในระดับ30-60 กิโลเมตร/ชั่วโมง จึงคิดว่า น่าจะผิดฝาผิดตัวไป

แม้นายสมคิดจะมองว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นภาคใหญ่ และเคยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยสำเร็จหลังวิกฤต ปี 2540 แต่นั่นอยู่ในเงื่อนไขที่เศรษฐกิจกำลังโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ปัจจุบันอยู่ในขาลง

นักวิชาการเตือนซื้อบ้าน-04

ธนสิน ถนอมพงษ์พันธ์

ทางที่ดีควรกลับมาสร้างสถานะที่ทำให้คนรู้สึกมั่นคงก่อน อาจต้องพูดเรื่องการปรับค่าจ้างขั้นต่ำ ซึ่งไม่ได้ปรับมานาน น่าจะเป็นคำตอบในระยะยาวมากกว่า แต่คิดว่านายสมคิดจะไม่จับตรงนี้ เพราะจะไปกระทบต้นทุนผู้ประกอบการซึ่งท่านก็ระวังอยู่อย่างมาก

ธนสิน ถนอมพงษ์พันธ์
คณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์

คงช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ในระดับหนึ่ง แต่กลุ่มเป้าหมายของมาตรการนี้เป็นผู้มีรายได้น้อย เท่าที่ทราบกันคือ มีหนี้ครัวเรือนค่อนข้างสูง ดังนั้น ภาวะที่จะก่อหนี้เพิ่มเติมอาจมีข้อจำกัด ด้วยเหตุนี้ ผลที่คาดว่าจะเกิด น่าจะได้ในระดับหนึ่งเท่านั้น เพราะมีหนี้สูงอยู่แล้ว แต่หากภาวะดอกเบี้ยช่วงนี้ยังไม่เพิ่มสูงขึ้นยังพอประทังไปได้ สรุปคือน่าจะมีผลเชิงบวก แต่ไม่มากนัก

มองว่าประเด็นสำคัญคงเป็นเรื่องการสร้างความมั่นใจให้นักลงทุน เพราะยังมีกลุ่มนักลงทุนที่มีกำลังซื้อแต่ยังไม่ค่อยกล้าตัดสินใจ คนที่มีเงิน ยังไม่กล้าใช้จ่าย เพราะไม่แน่ใจว่าสถานการณ์เศรษฐกิจโลกจะฟื้นตัวอย่างไร ตามที่นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกฯบอกว่าเศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว ถือเป็นสัญญาณที่ดี จึงควรพยายามสร้างแรงจูงใจให้ผู้มีเงินออกมาใช้จ่าย เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริงๆ

ที่มา และ รูปภาพ: มติชน – 15 ตุลาคม 2558

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.