Thailand's leading real estate agent

Property Fund – ปีหน้าจุดเปลี่ยนกองอสังหาฯ ปรับโฉมสู่สากลกอง REIT

By on Jan 02, 2014 in Property News

ปีหน้าจุดเปลี่ยนกองอสังหาฯ ปรับโฉมสู่สากลกอง REIT

นอกจากนี้ก็ยังมี “กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)” เข้ามาเป็นทางเลือกให้กับนักลงทุนเพิ่มเติมซึ่งน่าจะมีให้เห็นมากขึ้นในปีนี้เช่นเดียวกัน นั่นย่อมจะทำให้บริบทของการทำกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยเปลี่ยนไปจากเดิมค่อนข้างมากในปีหน้า ในแง่ของบลจ.เองก็มีหลากหลายความคิดเห็นต่อการเปลี่ยนแปลงนี้เช่นเดียวกัน

เกี่ยวกับเรื่องนี้ โชติกา สวนานนท์กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.ไทยพาณิชย์ มองว่า ในปีหน้าช่วงแรกยังน่าจะได้เห็น “กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1)”ที่ได้รับอนุญาตจัดตั้งทันในปี2556 ออกทยอยขายในช่วงต้นปีหน้า และอาจจะมี “กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” ที่เป็นกองทุนจัดตั้งใหม่เสนอขายให้เห็นบ้าง 2 – 3 กอง ก่อนที่จะเงียบไป

ทั้งนี้เนื่องจากหลายบลจ.คงรอความชัดเจนในเรื่องของภาษี ในการแปลงกองทุนอสังหาฯ ไปเป็นกอง REIT ว่าสุดท้ายกรมสรรพากรจะมีความชัดเจนในเรื่องนี้อย่างไร ซึ่งหากการแปลงจากกอง 1 ไปเป็นกอง REIT ไม่เป็นผลดีต่อผู้ถือหน่วยในกองทุนอสังหาฯ เดิม ก็คงไม่มีใครแปลง และนั่นก็ถือเป็นหนึ่งใน “ความเสี่ยง” ของกองทุนอสังหาฯ รูปแบบเดิม ที่มีแผนการเติบโตจากการเพิ่มทุนในอนาคตด้วยเช่นกัน ซึ่งตรงนี้ถ้าทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และกรมสรรพากรมีความชัดเจนเร็วเท่าไรก็ยิ่งจะเป็นผลดีเท่านั้น เพราะหลังจากมีความชัดเจนในเรื่องนี้ออกมาคงจะได้เห็นการออกกองทุน REIT เพิ่มมากขึ้น

เธอกล่าวว่าในปีหน้า “กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)” ก็คงจะมีออกมามากขึ้น ในช่วงแรกก็เป็นการนำร่องโดยกองทุนของภาคเอกชนก่อนเพื่อเข้าไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ หลังจากนั้นก็หวังว่าอาจจะมีกองทุนของภาครัฐติดตามออกมาในอนาคตด้วยเช่นกัน

ล่าสุดทางสำนักงานก.ล.ต.ยังคงหารือกับกรมสรรพากร ในเรื่องขอผ่อนปรนการโอนทรัพย์สินจากกองทุนอสังหาฯ (กอง1) ไปเป็นกอง REIT เพราะมองว่าไม่ได้เป็นการขายจริงเพียง แต่เป็นการแปลงสภาพกองทุนเท่านั้น จึงขอผ่อนผันอัตราการโอนทรัพย์สินจากอัตราปกติ 2.00% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่อันไหนสูงกว่า ให้เหลือเพียง 0.01% เท่านั้น ซึ่งคาดว่าจะมีความชัดเจนในเรื่องนี้ในอนาคตอันใกล้นี้

เช่นเดียวกับ สมชัย บุญนำศิริกรรมการผู้จัดการ บลจ.กรุงไทย ที่มองว่า รูปแบบใหม่ของกอง REIT น่าจะทำให้กองทุนอสังหาฯ ในไทยมีความคึกคักมากขึ้นในอนาคต เพราะนอกจากเป็นรูปแบบที่เป็นสากลในส่วนของเกณฑ์การลงทุนก็เปิดกว้างให้สามารถลงทุนในทรัพย์สินได้หลากหลายกว่ากองทุนอสังหาฯ ในรูปแบบเดิมแต่ยังคงประโยชน์ที่สำคัญของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอาไว้

โดย REIT ยังระดมทุนจากผู้ลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และนำไปปล่อยเช่า เพื่อให้มีรายได้ค่าเช่าและจ่ายผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุน ไม่เพียงเท่านี้ยังเปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนต่างประเทศลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ (กรณี REIT ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (freehold) จะมีข้อจำกัดการถือหน่วยของต่างชาติไว้ไม่เกิน 49% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด) นอกจากนี้จุดเด่นที่สำคัญคือเปิดโอกาสให้ระดมทุนจากผู้ลงทุนไทยเพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้ด้วย ทำให้โอกาสในการลงทุนเปิดกว้างขึ้นมีความยืดหยุ่นมากขึ้น

“กอง REIT ยังสามารถกู้ได้ไม่เกิน 35% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ แต่ถ้าได้อันดับเครดิตในระดับลงทุนได้ (investment grade) สามารถกู้ได้ไม่เกิน 60% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม และกอง REIT ยังต้องจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือรีทส์ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิหลังปรับปรุงแล้ว ซึ่งถือเป็นรูปแบบใหม่ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่นักลงทุนควรจะต้องทำความเข้าใจ ก่อนที่จะเข้าลงทุนตลอดจนผู้ขายหน่วยลงทุนเองด้วยเช่นกัน”

ด้าน “วิน อุดมรัชตวนิชย์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ มองว่า รูปแบบของการทำธุรกิจกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยในปีหน้า จะเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมทั้งในแง่ของตัวโปรดักท์ ที่จะเปลี่ยนไปสู่กอง REIT โดยยังมีกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มเข้ามาด้วย

นอกจากรูปแบบของกองทุนที่เปลี่ยนไปเป็นกอง REIT แล้ว บทบาทของบลจ.เองก็เปลี่ยนไปด้วยเช่นกัน เพราะกอง REIT นั้นเปิดโอกาสให้บริษัทที่มีความชำนาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ สามารถมาเป็นผู้จัดการกอง REIT หรือที่เรียกว่า “REIT Manager” ได้ด้วย

ในส่วนของบลจ.เองก็จะเป็นได้ทั้ง “REIT Manager” หรือจะเป็น “ผู้ดูแลผลประโยชน์ (Trustee)” ในกอง REIT ก็ได้ ต้องเลือกเอาอย่างใดอย่างหนึ่งว่าจะทำในบทบาทไหน ซึ่งก็จะเป็นอีกหนึ่งธุรกิจใหม่ สำหรับบลจ.ที่มีความสนใจจะเข้าไปทำ ซึ่งบลจ.บางแห่งก็มีความสนใจของยื่นใบอนุญาตเพื่อเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์กับทางสำนักงานก.ล.ต.แล้ว

“กองทุนโครงสร้างพื้นฐานเองนั้นก็มีความน่าสนใจเช่นกัน ก็เป็นอีกหนึ่งโอกาสใหม่ในการทำธุรกิจในรูปแบบของกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งก็เป็นได้ทั้งภาครัฐและเอกชน แต่โดยภาพรวมจะทำให้ภาพของการทำธุรกิจกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยแตกต่างจากที่เป็นมาแน่นอน”

ในขณะที่ ณัชชา สุนทรธาราวงศ์กรรมการผู้จัดการ สายพัฒนาธุรกิจ บลจ.ยูโอบี (ประเทศไทย) ยอมรับว่า หลังจากที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยเปลี่ยนไปสู่รูปแบบของกอง REIT แล้ว ทางบริษัทเองคงไม่ได้สนใจเข้าไปจัดตั้งกอง REIT ขึ้นมา และไม่สนใจจะเข้าไปเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ให้กอง REIT ด้วย เพราะอยากจะทำในสิ่งที่ตัวเองมีความถนัดมากกว่า

อ่านข่าวทั้งหมด คลิ๊กที่นี่ http://bit.ly/1kF3W3z

ที่มา | กรุงเทพธุรกิจ 23 ธันวาคม พ.ศ. 2556

No comment

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.