Property Fund – ปีหน้าจุดเปลี่ยนกองอสังหาฯ ปรับโฉมสู่สากลกอง REIT
นอกจากนี้ก็ยังมี “กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)” เข้ามาเป็นทางเลือกให้กับนักลงทุนเพิ่มเติมซึ่งน่าจะมีให้เห็นมากขึ้นในปีนี้เช่นเดียวกัน นั่นย่อมจะทำให้บริบทของการทำกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยเปลี่ยนไปจากเดิมค่อนข้างมากในปีหน้า ในแง่ของบลจ.เองก็มีหลากหลายความคิดเห็นต่อการเปลี่ยนแปลงนี้เช่นเดียวกัน
เกี่ยวกับเรื่องนี้ โชติกา สวนานนท์กรรมการผู้อำนวยการ บลจ.ไทยพาณิชย์ มองว่า ในปีหน้าช่วงแรกยังน่าจะได้เห็น “กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง1)”ที่ได้รับอนุญาตจัดตั้งทันในปี2556 ออกทยอยขายในช่วงต้นปีหน้า และอาจจะมี “กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” ที่เป็นกองทุนจัดตั้งใหม่เสนอขายให้เห็นบ้าง 2 – 3 กอง ก่อนที่จะเงียบไป
ทั้งนี้เนื่องจากหลายบลจ.คงรอความชัดเจนในเรื่องของภาษี ในการแปลงกองทุนอสังหาฯ ไปเป็นกอง REIT ว่าสุดท้ายกรมสรรพากรจะมีความชัดเจนในเรื่องนี้อย่างไร ซึ่งหากการแปลงจากกอง 1 ไปเป็นกอง REIT ไม่เป็นผลดีต่อผู้ถือหน่วยในกองทุนอสังหาฯ เดิม ก็คงไม่มีใครแปลง และนั่นก็ถือเป็นหนึ่งใน “ความเสี่ยง” ของกองทุนอสังหาฯ รูปแบบเดิม ที่มีแผนการเติบโตจากการเพิ่มทุนในอนาคตด้วยเช่นกัน ซึ่งตรงนี้ถ้าทางสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และกรมสรรพากรมีความชัดเจนเร็วเท่าไรก็ยิ่งจะเป็นผลดีเท่านั้น เพราะหลังจากมีความชัดเจนในเรื่องนี้ออกมาคงจะได้เห็นการออกกองทุน REIT เพิ่มมากขึ้น
เธอกล่าวว่าในปีหน้า “กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)” ก็คงจะมีออกมามากขึ้น ในช่วงแรกก็เป็นการนำร่องโดยกองทุนของภาคเอกชนก่อนเพื่อเข้าไปลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ หลังจากนั้นก็หวังว่าอาจจะมีกองทุนของภาครัฐติดตามออกมาในอนาคตด้วยเช่นกัน
ล่าสุดทางสำนักงานก.ล.ต.ยังคงหารือกับกรมสรรพากร ในเรื่องขอผ่อนปรนการโอนทรัพย์สินจากกองทุนอสังหาฯ (กอง1) ไปเป็นกอง REIT เพราะมองว่าไม่ได้เป็นการขายจริงเพียง แต่เป็นการแปลงสภาพกองทุนเท่านั้น จึงขอผ่อนผันอัตราการโอนทรัพย์สินจากอัตราปกติ 2.00% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่อันไหนสูงกว่า ให้เหลือเพียง 0.01% เท่านั้น ซึ่งคาดว่าจะมีความชัดเจนในเรื่องนี้ในอนาคตอันใกล้นี้
เช่นเดียวกับ สมชัย บุญนำศิริกรรมการผู้จัดการ บลจ.กรุงไทย ที่มองว่า รูปแบบใหม่ของกอง REIT น่าจะทำให้กองทุนอสังหาฯ ในไทยมีความคึกคักมากขึ้นในอนาคต เพราะนอกจากเป็นรูปแบบที่เป็นสากลในส่วนของเกณฑ์การลงทุนก็เปิดกว้างให้สามารถลงทุนในทรัพย์สินได้หลากหลายกว่ากองทุนอสังหาฯ ในรูปแบบเดิมแต่ยังคงประโยชน์ที่สำคัญของกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอาไว้
โดย REIT ยังระดมทุนจากผู้ลงทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และนำไปปล่อยเช่า เพื่อให้มีรายได้ค่าเช่าและจ่ายผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุน ไม่เพียงเท่านี้ยังเปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนต่างประเทศลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ (กรณี REIT ลงทุนในกรรมสิทธิ์ (freehold) จะมีข้อจำกัดการถือหน่วยของต่างชาติไว้ไม่เกิน 49% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด) นอกจากนี้จุดเด่นที่สำคัญคือเปิดโอกาสให้ระดมทุนจากผู้ลงทุนไทยเพื่อไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้ด้วย ทำให้โอกาสในการลงทุนเปิดกว้างขึ้นมีความยืดหยุ่นมากขึ้น
“กอง REIT ยังสามารถกู้ได้ไม่เกิน 35% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ แต่ถ้าได้อันดับเครดิตในระดับลงทุนได้ (investment grade) สามารถกู้ได้ไม่เกิน 60% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม และกอง REIT ยังต้องจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือรีทส์ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิหลังปรับปรุงแล้ว ซึ่งถือเป็นรูปแบบใหม่ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่นักลงทุนควรจะต้องทำความเข้าใจ ก่อนที่จะเข้าลงทุนตลอดจนผู้ขายหน่วยลงทุนเองด้วยเช่นกัน”
ด้าน “วิน อุดมรัชตวนิชย์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ มองว่า รูปแบบของการทำธุรกิจกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยในปีหน้า จะเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมทั้งในแง่ของตัวโปรดักท์ ที่จะเปลี่ยนไปสู่กอง REIT โดยยังมีกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มเข้ามาด้วย
นอกจากรูปแบบของกองทุนที่เปลี่ยนไปเป็นกอง REIT แล้ว บทบาทของบลจ.เองก็เปลี่ยนไปด้วยเช่นกัน เพราะกอง REIT นั้นเปิดโอกาสให้บริษัทที่มีความชำนาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ สามารถมาเป็นผู้จัดการกอง REIT หรือที่เรียกว่า “REIT Manager” ได้ด้วย
ในส่วนของบลจ.เองก็จะเป็นได้ทั้ง “REIT Manager” หรือจะเป็น “ผู้ดูแลผลประโยชน์ (Trustee)” ในกอง REIT ก็ได้ ต้องเลือกเอาอย่างใดอย่างหนึ่งว่าจะทำในบทบาทไหน ซึ่งก็จะเป็นอีกหนึ่งธุรกิจใหม่ สำหรับบลจ.ที่มีความสนใจจะเข้าไปทำ ซึ่งบลจ.บางแห่งก็มีความสนใจของยื่นใบอนุญาตเพื่อเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์กับทางสำนักงานก.ล.ต.แล้ว
“กองทุนโครงสร้างพื้นฐานเองนั้นก็มีความน่าสนใจเช่นกัน ก็เป็นอีกหนึ่งโอกาสใหม่ในการทำธุรกิจในรูปแบบของกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งก็เป็นได้ทั้งภาครัฐและเอกชน แต่โดยภาพรวมจะทำให้ภาพของการทำธุรกิจกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยแตกต่างจากที่เป็นมาแน่นอน”
ในขณะที่ ณัชชา สุนทรธาราวงศ์กรรมการผู้จัดการ สายพัฒนาธุรกิจ บลจ.ยูโอบี (ประเทศไทย) ยอมรับว่า หลังจากที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยเปลี่ยนไปสู่รูปแบบของกอง REIT แล้ว ทางบริษัทเองคงไม่ได้สนใจเข้าไปจัดตั้งกอง REIT ขึ้นมา และไม่สนใจจะเข้าไปเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ให้กอง REIT ด้วย เพราะอยากจะทำในสิ่งที่ตัวเองมีความถนัดมากกว่า
อ่านข่าวทั้งหมด คลิ๊กที่นี่ http://bit.ly/1kF3W3z
ที่มา | กรุงเทพธุรกิจ 23 ธันวาคม พ.ศ. 2556
Nora has been in the Corporate Communications arena for a number of years. Nora's role is to communicate all newsworthy items that are of a PR nature.
No comment