Thailand's leading real estate agent

ผ่ากลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ โดย “ฟ้าฟื้น เต็มบุญเกียรติ”

By on Sep 03, 2012 in Property News

ด้วยปัจจุบันความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวตามปัจจัยส่งเสริมทั้งในส่วนของตลาดบ้าน ตลาดอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับความนิยมอย่างมากจากจำนวนความต้องการในปัจจุบัน ประกอบกับไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่นิยมใช้ชีวิตในชุมชนเมือง อยู่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวก และระบบแมสทรานซิสที่สามารถเชื่อมโยงสถานที่ไลฟ์สไตล์หรือแหล่งช็อปปิ้งต่างๆ เข้าไว้ด้วยกัน จนเกิดเป็นกระแสเทรนด์ “Urban City Lifestyle” โดย “ฟ้าฟื้น เต็มบุญเกียรติ” ผู้บริหาร “เกษร พร็อพเพอร์ตี้” เผย 4 ปัจจัยหลักที่ใช้ในการสร้างยุทธศาสตร์ดันแบรนด์ให้ติดลมบน   เจาะฐานคนเมือง นายฟ้าฟื้น เต็มบุญเกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เกษร พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า จากที่เทรนด์การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าในปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องความต้องการอสังหาริมทรัพย์ จากเดิมที่เน้นเลือกพื้นที่ในแนวราบมาเป็นอสังหาริมทรัพย์แนวสูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์เพื่อให้สอดคล้องต่อความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับได้รับปัจจัยส่งเสริมจากกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จเป็นอย่างสูง (Succeeders) ที่ต้องการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นเจ้าของซิตี้ไลฟ์สไตล์ และลงทุนเพื่อผลกำไรในอนาคต ทำให้เกิดเทรนด์ในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการใช้ชีวิตแบบ “Urban City Lifestyle-เออเบิน ซิตี้ ไลฟ์สไตล์” โดยมีปัจจัยชี้วัดการเติบโต ประกอบด้วย

ปัจจัยแรก การเติบโตของ “ที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง” ในปัจจุบันหากชี้วัดได้จากแนวโน้มการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณกรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมา และในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2555 นั้น นับว่ามีการขยายตัวเพิ่มตัวสูงขึ้นประมาณ 93,593 ยูนิต โดยส่วนมากจะตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่ใจกลางเมืองใกล้แหล่งช็อปปิ้ง และสะดวกสบายต่อการเดินทาง ซึ่งบริเวณที่มีการก่อสร้างคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มอย่างต่อเนื่องในขนาดพื้นที่ห้องประมาณห้องสตูดิโอ, ขนาด 1-2 ห้องนอน และขนาด 3 ห้องนอน ได้แก่ บริเวณย่านสุขุมวิท 31% หรือประมาณ 28,972 ยูนิต โดยเฉพาะย่านทองหล่อ-เอกมัย ถัดมาคือบริเวณย่านสีลมและสาทร 16% หรือประมาณ 15,091 ยูนิต ซึ่งใกล้เคียงกับบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา 16% หรือประมาณ 14,576 ยูนิต และบริเวณถนนพระราม 3 ประมาณ 13% หรือ 12,577 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ที่กำลังพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มเติม ได้แก่ บริเวณย่านปทุมวัน ลุมพินี และบริเวณพื้นที่สุขุมวิทรอบนอก อาทิ อุดมสุข และบางนา เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม พื้นที่บริเวณย่านสุขุมวิทโดยเฉพาะพื้นที่ใกล้เส้นทางไฟฟ้ายังคงเป็นพื้นที่ทองคำและเหมาะสมสำหรับการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยาว เพราะมีปัจจัยในการเติบโตที่เข้ามาส่งเสริมหลายด้าน อาทิ การเติบโตของสิ่งอำนวยความสะดวก ระบบแมสทรานซิส สังคมและชุมชน เป็นต้น จึงทำให้พื้นที่เหล่านี้จัดอยู่ในกลุ่ม “เออเบิน แอเรีย-Urban Area” ที่น่าจับตามองที่สุด

ปัจจัยที่ 2 คือ ความสะดวกสบายด้วยไลฟ์สไตล์ “คอมมูนิตี้ มอลล์” นับว่าเทรนด์การซื้อของและใช้ไลฟ์สไตล์ของกลุ่มคนรุ่นใหม่ส่วนมากจะอยู่บริเวณใจกลางเมือง และบริเวณใกล้ระบบแมสทรานซิสเป็นหลักทำให้เกิดกระแสการก่อสร้างและเติบโตของกลุ่มคอมมูนิตี้ มอลล์ เพื่อเป็นการรองรับต่อความต้องการใช้ไลฟสไตล์ที่หลากหลาย ทั้งเสริมความงาม ทานอาหาร สถาบันสอนภาษา ดนตรี ศิลปะ หรือร้านค้าขายสินค้าแฟชั่นและแอคเซสเซอรี่เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีการเปิดคอมมูนิตี้ มอลล์ใหม่ๆ เพิ่มขึ้น อาทิ เทอร์มินอล 21 บริเวณอโศก-พร้อมพงษ์ หรือเกตเวย์-Gateway บริเวณเอกมัย ประกอบกับคอมมูนิตี้ มอลล์ เดิมที่เปิดให้บริการอยู่แล้ว อาทิ เจ อเวนิว ทองหล่อ, ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทองหล่อ, พาร์คเลน สุขุมวิท 63 หรือเรนฮิลล์ สุขุมวิท 49 ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์บริเวณตั้งแต่อโศกจนถึงเอกมัยมีมูลค่าสูงขึ้นอยู่ที่ประมาณ 130,000 บาทต่อตารางเมตร และรูปแบบการใช้ชีวิตในบริเวณพื้นที่นี้มีความสะดวกสบายแบบครบวงจร   สินค้ามาตรฐานราคาเป็นธรรม ปัจจัยที่ 3 คือเรื่องราคาที่สมเหตุสมผล นับว่าปัจจัยด้านราคาของอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกเหตุผลหนึ่งในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ โดยในปัจจุบันแนวโน้มราคาที่ดินเริ่มเพิ่มสูงขึ้นโดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง ซึ่งในปี 2555 มีแนวโน้มการขยับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13% หรือประมาณ 140,851 บาทต่อตารางเมตร โดยพื้นที่บริเวณสีลมและสาทรมีราคาเฉลี่ยประมาณ 137,187 บาทต่อตารางเมตร และสุขุมวิทมีราคาเฉลี่ยประมาณ 130,054 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบในสิ่งที่อำนวยความสะดวกสบายทำให้พื้นที่ย่านสุขุมวิทมีมูลค่าเหมาะสมกับกลุ่มคนใหม่ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่รายล้อมพร้อมด้วยสิ่งแวดล้อมที่ดีและสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีให้เลือกมากมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่บริเวณสุขุมวิท 61 ที่นับว่าเป็นพื้นที่ทองคำ โดยได้รับรางวัลซอยดีเด่นของกรุงเทพมหานครเป็นเครื่องหมายที่การันตีถึงมาตรฐานความเป็นอยู่ของชุมชนที่สงบและเป็นมิตร ที่สำคัญห่างจากสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส และสถานีรถไฟฟ้าเอกมัยเพียง 3 นาที

ปัจจัยที่ 4 ที่ผู้บริโภคต้องการคือ “สเปกกว้าง” ตกแต่งดีไซน์ได้ง่ายดั่งใจคิด ต้องบอกว่าสิ่งสำคัญในการเลือกที่อยู่อาศัยที่นอกเหนือจากพื้นที่ที่ดี ราคาที่เหมาะสม และใกล้สถานที่อำนวยความสะดวกแล้ว คือ การดีไซน์ห้องสไตล์ “All SuiteBoutique Living” ที่เน้นความสบายและลงตัวของผู้อยู่อาศัยใจกลางกรุงเทพฯ อย่างสูงสุด และพื้นที่ใช้สอยภายในห้องต้องรองรับไลฟ์สไตล์ของตัวเองได้อย่างเหมาะสม ลักษณะห้องที่ดีควรมีการวางผังห้องที่มีรูปร่างเป็นสี่เหลี่ยมจัตุรัสมีความกว้างมากถึง 7-8 เมตร หรือแบบ “Spacious Living” เพื่อทำให้เกิดความง่ายในการจัด Space Planning หรือการตกแต่งห้องเพื่อรองรับไลฟ์สไตล์ได้อย่างเหมาะสม ทั้งการวางเฟอร์นิเจอร์ในห้องนั่งเล่นหรือห้องครัว รวมทั้งฟังก์ชั่นการใช้งานภายในห้องต้องสามารถปรับเปลี่ยนเพื่อให้เกิดความกว้างภายในตัวห้องเพิ่มขึ้น โดยลักษณะห้องที่สร้างความสมดุลได้มากที่สุดควรมีความลึกประมาณ 7 เมตร เพราะทำให้ห้องได้รับแสงจากธรรมชาติได้เกือบ 100% แถมช่วยในเรื่องการระบายอากาศที่ดีขึ้น นอกจากนี้ความสูงของเพดานฝาก็มีส่วนให้ห้องมีความสูงและกว้างเพิ่มขึ้นอีกด้วย   บริหารแบบมืออาชีพ นายฟ้าฟื้น กล่าวต่อว่า สไตล์แบบ “Urban City Lifestyle-เออเบิน ซิตี้ ไลฟ์สไตล์” สามารถตอบสนองความต้องการ สำหรับผู้ที่ต้องการชีวิตสะดวกสบายเพื่อสนับสนุนความพร้อมในชีวิตที่ประสบความสำเร็จสูง และด้วยการบริหารการจัดการของนิติบุคคลหลังการเข้าอยู่ในคอนโดมิเนียม ได้แก่ การสร้างคุณค่าในการบริการ “Value Service” ที่เน้นในเรื่องการตอบสนองความต้องการของลูกค้า

ความสามารถในการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นให้กับลูกค้าได้อย่างรวดเร็วและมีการสื่อสารกับลูกค้าตลอดเวลา พร้อมทั้งต้องมีความเชี่ยวชาญด้านการบริหารจัดการเกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวก “Best Practice Facility Management” ประกอบด้วย การบริหารจัดการทรัพย์สินและเครื่องจักรส่วนกลาง ที่มีการวางแผนและวางงบประมาณล่วงหน้าถึง 5 ปี เพื่อซ่อมบำรุงรักษาเครื่องจักรและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางต่างๆ ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด

พร้อมทั้งระบบประเมินผลการทำงาน และปัจจัยสำคัญสุดท้าย คือ การดูแลคุณภาพการบริการ “Quality Assurance”ที่มีทีมเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริการลูกค้าจากบริษัท เป็นที่ปรึกษาอย่างใกล้ชิดกับฝ่ายจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ภายใต้มาตรฐานความใส่ใจในแบบ Refined Quality Living อันเป็นหัวใจสำคัญของที่อยู่อาศัยเทรนด์ “Urban City Lifestyle-เออเบิน ซิตี้ ไลฟ์สไตล์”

“เกษร พร็อพเพอร์ตี้” ได้เน้นยังในเรื่องเทรนด์ “Urban City Lifestyle-เออเบิน ซิตี้ ไลฟ์สไตล์” และโดดเด่นในเรื่อง “High International Standard Best Practice” โดยผ่านรูปแบบการบริหารโครงการคอนโดมิเนียม “MODE-โหมด” ที่มีฟังก์ชั่นเน้นการตอบโจทย์ทุกความต้องการของลูกค้าที่ต้องการใช้ชีวิตแบบ “Low-rise, Low-density” อย่างแท้จริง ซึ่งเป็นหนึ่งในเทรนด์ของ “เออเบิน ซิตี้ ไลฟ์สไตล์” ล่าสุดได้รับรางวัล “International Property Awards สาขา Apartment Thailand” ปี 2555 ซึ่งถือเป็นข้อพิสูจน์ถึงความโดดเด่นด้านการออกแบบดีไซน์และการตอบสนองรองรับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่ศัยได้อย่างลงตัวเป็นอย่างดี”   รีวิวตลาดอสังหาฯ อย่างไรก็ตามก่อนหน้านี้ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยได้แสดงความคิดเห็นต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพมหานคร ว่า ตลาดมีการฟื้นตัวจากผลกระทบในช่วงน้ำท่วมเมื่อปีที่ผ่านมา ถึงแม้ว่าตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด เช่น บ้านเดี่ยว พื้นที่ค้าปลีก และพื้นที่อุตสาหกรรมที่เคยถูกน้ำท่วมก็กลับมาเปิดให้บริการได้แล้ว มีธุรกรรมการซื้อขายบ้านใหม่ๆ เกิดขึ้น และโรงงานโดยส่วนใหญ่ได้กลับมาดำเนินการผลิต หรือไม่ก็เตรียมการที่จะเริ่มดำเนินการได้อีกครั้ง

สำหรับตลาดบ้านเดี่ยวและตลาดทาวน์เฮาส์ แม้ว่าผู้ประกอบการต่างกำลังมุ่งให้ความสนใจไปที่การเปิดโครงการใหม่ในทำเลที่ไม่ถูกน้ำท่วม แต่โครงการที่อยู่ในทำเลที่เคยถูกน้ำท่วมเริ่มกลับมามียอดขายใหม่เกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดบ้านระดับล่างและระดับกลาง แต่สำหรับบ้านระดับบนการฟื้นตัวยังคงเป็นไปอย่างช้าๆ

ตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ ความต้องการในตลาดขับเคลื่อนด้วยกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการเข้าพักอาศัยเองเป็นหลัก และบางส่วนมาจากนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าและอาจใช้พักอาศัยเองในอดีต ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมระดับลักซัวรี่หลายแห่งที่สามารถปิดการขายด้วยราคาสูงสุดเป็นประวัติการณ์ คอนโดมิเนียมดังกล่าวต่างเป็นโครงการที่เพิ่งแล้วเสร็จ ตั้งอยู่ในทำเลชั้นเยี่ยม และเป็นโครงการระดับคุณภาพ ราคาขายแตะที่ระดับ 160,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร อาทิ ในโครงการคิว หลังสวน ศาลาแดง เรสซิเดนเซส แอทธินี เรสซิเดนซ์ และเดอะ พาร์ค ชิดลม เป็นต้น

ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่มักเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในย่านลุมพินีซึ่งเป็นย่านที่พักอาศัยระดับบนของกรุงเทพฯ และเป็นทำเลที่มีราคาแพง สำหรับย่านสุขุมวิท ราคาจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไปเช่นเดียวกันสำหรับตลาดคอนโนมิเนียมระดับกลางและระดับล่างราคาขายมีการปรับตัวขึ้น แต่ในอัตราที่น้อยกว่าราคาขายคอนโดมิเนียมระดับลักซัวรี่ ตลาดอาคารสำนักงาน ความต้องการพื้นที่สำนักงานยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ในความเป็นจริงผู้เช่าที่กำลังมองหาพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านธุรกิจซึ่งมีตัวเลือกน้อยมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ คาดว่าค่าเช่าในอาคารสำนักงานที่ได้รับความนิยมจะยังคงสูงขึ้นต่อไป เพราะปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะเกิดขึ้นก่อนปี 2557 มีจำนวนน้อยมาก

ศูนย์การค้าโตต่อเนื่อง ตลาดค้าปลีก ศูนย์การค้าต่างๆ ที่ปิดดำเนินการในช่วงที่น้ำท่วมกลับมาเปิดให้บริการได้ทั้งหมดแล้ว และศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทั้งหลายต่างก็ได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในลักษณะวีเชฟ พื้นที่ค้าปลีกยังคงมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในย่านใจกลางเมืองและชานเมืองของกรุงเทพฯ โดยมักเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่

ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดการณ์ว่าปีนี้จะเป็นปีที่ดีมากสำหรับผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าของนิคมอุตสาหกรรม ในด้านยอดขายที่ดิน ความท้าทายจะอยู่ที่การจัดหาพื้นที่ให้พอเพียงต่อความต้องการ โดยเป็นพื้นที่ที่มีความพร้อมในด้านระบบสาธารณูปโภค และได้รับใบอนุญาตต่างๆ ที่เกี่ยวข้องครบถ้วน

ตลาดโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังคงมีเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดแรงกดดันในด้านอัตราการเข้าพักและราคาห้องพัก ภายในปี 2557 เจ้าของโรงแรมบางแห่งอาจต้องประสบกับความยากลำบากในการชำระคืนสินเชื่อ หากกระแสเงินสดของธุรกิจโรงแรมมาจากธุรกิจสายอื่น

ธนาคารหลายแห่งอาจเริ่มเข้มงวดในเรื่องเกณฑ์ การปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการในธุรกิจโรงแรม ซึ่งจะส่งผลให้มีการจำกัดปริมาณโรงแรมใหม่ซึ่งอยู่ในระหว่างการวางแผนแต่ยังไม่เริ่มดำเนินการก่อสร้าง ด้านตลาดเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์มีผลประกอบการที่ดีขึ้น โดยมีอัตราการเข้าพักและค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งมีลูกค้าทั้งที่เป็นผู้เช่าระยะยาวและระยะสั้น ซึ่งส่งผลให้ตลาดมีเสถียรภาพมากขึ้น ทั้งนี้การมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ใหม่ในอนาคตในจำนวนจำกัดได้ส่งผลให้ตลาดมีแนวโน้มที่ดีขึ้น

ที่มา : บ้านเมือง 3 กันยายน 2555

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.