Thailand's leading real estate agent

การขายอสังหาฯกับราคา ประเมินใหม่และภาษีที่ต้องรู้

By on Oct 04, 2019 in Featured, Property News

สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว สิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้และจำเป็นต้องรู้ นั่นก็คือ ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการขาย เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม ที่บุคคลธรรมดา ถือกรรมสิทธิ์อยู่นั้นให้แก่บุคคลอื่น โดยปัจจุบันจะใช้ฐานมูลค่าในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากรโดยไม่คำนึงว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นว่าจะมีมูลค่าเท่าใด

แต่เมื่อวันที่ 25 พ.ค.2562 มีการประกาศเปลี่ยนแปลงกฎหมายที่สำคัญ นั่นคือ พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 15) พ.ศ. 2562 ประกอบกับพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 กำหนดให้คำนวณตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามบัญชีราคาประเมินทรัพย์สิน ตามกฎหมายว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ ซึ่งใช้อยู่ “ในวันที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” นั้น ซึ่งหมายความว่าต่อไปจะมีการคิด ค่าธรรมเนียมการโอนจากราคาประเมินที่ดิน โดยราคาประเมินนี้จะเป็น “บัญชีราคา ประเมินใหม่” จาก “คณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ”

อย่างไรก็ดี ในขณะนี้ราคาประเมินฯ ตามกฎหมายใหม่ดังกล่าวยังไม่ประกาศใช้ ทำให้เรายังคงต้องใช้ราคาประเมินเดิมจากกรมธนารักษ์ไปจนกว่าจะมีการประกาศใช้ราคาประเมินแบบใหม่ ซึ่งต้องติดตามกันต่อไปว่าจะประกาศขึ้นจากเดิม มากน้อยอย่างไร โดยในวันที่ 1 ม.ค. 2563 กรมธนารักษ์จะประกาศประเมินราคาที่ดิน รอบใหม่ ซึ่งมีการประกาศใหม่ทุก 4 ปี เพื่อประเมินราคาให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด และใช้เป็นฐานข้อมูลสำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สำหรับวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดากรณีมีเงินได้การขายอสังหาริมทรัพย์ โดยจะขอยกตัวอย่างกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเพื่ออยู่อาศัยและภายหลังมีการขายออกไป หรือการขายโดยไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อมุ่งค้าหากำไร เช่น ขายบ้านที่ตนใช้อยู่อาศัยมาเป็นระยะเวลา 10 ปี มีราคาประเมิน ณ วันโอน 10,000,000 ล้านบาท และมีมูลค่าการซื้อขายจริงอยู่ที่ 12,000,000 บาท จะมีภาระภาษี ดังนี้

การขายอสังหาฯกับราคา ประเมินใหม่และภาษีที่ต้องรู้

ข้อพิจารณาสำคัญ คือ เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในกรณีนี้ ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีตามจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายโดยไม่ต้อง นำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตอนสิ้นปีก็ได้

  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้ยกเว้นกรณีมีการถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อ อยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขายครบ 1 ปี (โดยทั่วไปจัดเก็บในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า)
  • อากรแสตมป์ กรณีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์ (โดยทั่วไปจัดเก็บในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า)
  • ค่าธรรมเนียมการโอน โดยทั่วไปจัดเก็บในอัตรา 2% ของราคาประเมินฯ ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งชำระคนละครึ่ง

จากที่กล่าวมานั้น เป็นเพียงหลักการเบื้องต้นเพื่อให้ผู้อ่านได้ทราบถึงภาระภาษี และวิธีการคำนวณที่เกี่ยวข้องการขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ หากต้องการประเมินจำนวนภาระภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง สามารถเข้าไป ที่เว็บไซต์ของกรมสรรพากร (www.rd.go.th) ซึ่งได้จัดทำโปรแกรมเพื่อช่วย ในการคำนวณภาษี เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ขายและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในการคำนวณภาระภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ – 3 ตุลาคม 2562

Nora has been in the Corporate Communications arena for a number of years. Nora's role is to communicate all newsworthy items that are of a PR nature.

No comment

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2019 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.