Thailand's leading real estate agent

ส่องจุดตัดอสังหาฯ ขาลง ปรับฐานสู่ ‘สมดุลราคา’

ส่องจุดตัดอสังหาฯขาลง ปรับฐานสู่'สมดุลราคา'

หลังจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พ้นความรุ่งเรืองในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันซัพพลายเริ่ม “ล้น” ตลาดเริ่มชะลอตัวด้วยหลากปัจจัยความเปลี่ยนแปลง ตั้งแต่ ทำเล ตลาด และราคา ที่เข้าสู่โหมด “ปรับฐาน” อย่างชัดเจน

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด เผยถึงแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่า ปีนี้ถือเป็นปีแห่งการเปลี่ยนแปลงเข้าสู่ภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะซัพพลายใหม่ใจกลางเมือง ที่มีแนวโน้มลดลง สาเหตุที่ทำให้เปิดตัวโครงการลดลง เพราะมี “สินค้าคงค้าง” โดยเฉพาะคอนโดนิเนียมกลางเมืองจำนวนมากที่รอการระบายสต็อก

“สินค้าคงค้างที่มีมาก เป็นผลจากราคาที่ดิน ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (ปี 2558-2561) เพิ่มขึ้นถึง 12.5% ต่อปี ปกติในช่วงก่อนหน้า 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินสูงขึ้นเพียง 6-7% จึงส่งผลทำให้ราคาคอนโดปรับตัวสูงขึ้นในบางทำเลเพราะผู้ประกอบการบางรายที่ซื้อราคาที่ดินมาสูงเกินไป จึงต้องตั้งราคาคอนโดหรูสูงถึง 3.5 แสนบาทต่อตารางเมตร ขึ้นไปทั้งๆที่ราคาเฉลี่ยไม่ควรเกิน 2 แสนบาทต่อตารางเมตร จึงขายยาก” อลิวัสสา เผย

เธอยังคาดการณ์ว่า ช่วงไตรมาสแรกบรรดานักพัฒนาอสังหาฯ จะชะลอเปิดตัวโครงการเพื่อรอดูทิศทางตลาด ยกเว้นบางโครงการที่วางแผนการเปิดตัวโดยมั่นใจว่าสินค้าแตกต่างจากตลาด ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคเป้าหมาย

นอกจากนี้ ผลจากการที่ตลาดคอนโดชะลอตัว ทำให้ตลาดเริ่มสกรีนลูกค้าที่เป็นนักเก็งกำไร (Speculator) ระยะสั้นมาสู่การลงทุนระยะยาวมากขึ้น เนื่องจากราคาคอนโดที่สูงขึ้น จากต้นทุนที่ดินและอัตราดอกเบี้ยและเงินดาวน์ ทำให้สร้างผลกำไรจากการปล่อยเช่าได้ยากขึ้น ตลาดจึงจะกลับมาให้ความสำคัญกับผู้ที่ซื้อเพื่อ พักอาศัยเอง (Real Demand) และการขาย ยูนิตที่เหลือขายในโครงการแล้วเสร็จ

“จะเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อเพื่อ อยู่เอง และการลงทุนระยะยาว เนื่องจากมาตรการคุมสินเชื่ออสังหาฯของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่จะเริ่มใช้ 1 เม.ย.ปีนี้ จะทำให้ผู้ซื้อลดน้อยลง นักอสังหาฯจึงต้องแข่งขันกันระบายสินค้าคงค้างในขณะนี้ ผู้ซื้อจะซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่ถูกลง”

ขณะเดียวกันสถานการณ์ดังกล่าว จะทำให้กลุ่มนักพัฒนาอสังหาฯ ไม่เข้าไปแย่งซื้อที่ดินทำเลทองที่ราคาสูงอีกต่อไป แต่จะปรับไปหาทำเลรอง ที่มีศักยภาพ โดยการเปิดพื้นที่ใหม่ๆ

เธอยังขยายความว่าภาคอสังหาฯ ในปีนี้มีหลายปัจจัยที่ส่งผลทำให้ตลาดชะลอตัว เริ่มตั้งแต่มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ด้วยการลดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ส่งผลกระทบต่อคอนโดและบ้านระดับกลางถึงล่างทันที รวมไปถึงแนวโน้มการขึ้นอัตราดอกเบี้ย

ส่วนการเลือกตั้งที่กำลังจะเกิดขึ้นในวันที่ 24 มี.ค.นี้ คาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯมากนัก ขณะที่มาตรการต่างๆที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ อาทิ ผังเมืองภาคตะวันออก และโครงการรถไฟความเร็วสูงได้ผ่านร่างกฎหมายแล้ว จึงไม่น่าจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงต่อภาคอสังหาฯมากนัก ช่วงนี้จึงเห็นนักพัฒนาอสังหาฯเข้าไปซื้อที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าและรอบๆสถานีมาพัฒนาโครงการ

ขณะที่ “ราคาที่ดิน” ในปีนี้ ประเมินว่าเปลี่ยนแปลงไม่มากนักประกอบกับอานิสงส์จากพระราชบัญญัติผังเมืองฉบับใหม่ ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ภายในปี 2563 เชื่อว่าจะส่งผลดีทำให้เกิดซัพพลายที่ดินเพิ่มขึ้น ตามวัตถุประสงค์ที่ต้องการให้เกิดศูนย์กลางธุรกิจ ย่านชานเมือง และเกิดพื้นที่สาธารณะ

รวมไปถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ ที่จะประกาศใช้ปี 2563 จะทำให้เกิดทำเลที่เป็นจุดเชื่อมต่อของเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะที่อัตราภาษีที่ดินของไทยถือว่าต่ำกว่าในต่างประเทศ จึงเชื่อว่าไม่ส่งผลกระทบมากนัก

ทั้งนี้สิ่งที่ควรจับตาคือโครงการอสังหาฯผสมผสาน (Mix Used) ที่กำลังจะเกิดขึ้นจำนวนมาก อาทิ โครงการวันแบงค็อกและโครงการของดุสิตธานีของปีที่ผ่านมา แต่เชื่อว่าเป็นเพียงระยะสั้น ระยะยาวก็ยังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น

แต่สิ่งที่น่าสังเกตคือเริ่มเกิดการชะลอตัวของการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ให้กับตลาดจีนหลังจากเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาและเมื่อตลาดเปลี่ยนจากเดิม ที่มุ่งซื้อเพื่อการลงทุนระยะสั้น มาสู่การลงทุนระยะยาว จึงอาจจะมีสินค้าคงค้างโดยเฉพาะตลาดระดับ 2-4 แสนบาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีจำนวนมากและมีการแข่งขันสูง ยูนิตที่ขายได้ส่วนใหญ่จะเป็นทำเลที่ดีและเป็นแบรนด์ที่มีโรงแรมอยู่ในพื้นที่

นักอสังหาฯจะไม่เข้าไปแย่งซื้อที่ดินทำเลทองที่ราคาสูงแต่จะปรับไปหาทำเลรองที่มีศักยภาพ ขณะที่ราคาอสังหาฯจะลดความร้อนแรงให้ความสำคัญกับเรียลดีมานด์

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ – 13 กุมภาพันธ์ 2562

No comment

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2019 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.