Thailand's leading real estate agent

ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง ‘ถูกกว่า’ ค่าก่อสร้างจริง

By on Apr 19, 2019 in Featured, Investment-Land

ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง 'ถูกกว่า' ค่าก่อสร้างจริง

‘ธนารักษ์’รับเก็บภาษีที่ดิน’ต่ำเป้า’ คาดมีรายได้ ตาม ก.ม.ใหม่ 4 หมื่นล้านต่อปี – “ธนารักษ์” เผยราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน “ต่ำกว่า” ราคาก่อสร้างจริง แจงใช้วิธีการวัดความกว้างและยาวของสิ่งปลูกสร้าง โดยไม่คำนึงว่าสิ่งปลูกสร้างจะใช้วัสดุใด ส่งผลให้การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้สูงตามที่คาด ด้านสศค.คาดระยะ 2 ปีแรกนับจากปี 2563 รัฐบาลจะมีรายได้จากการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างราว 4 หมื่นล้านบาทต่อปี จากเดิมคาดว่าจะอยู่ที่ 6-7 หมื่นล้านบาท

นายอำนวย ปรีมนวงศ์ อธิบดีกรมธนารักษ์เปิดเผยว่า การประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างของกรมธนารักษ์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาค่าก่อสร้างจริง ซึ่งจะมีผลทำให้ภาระภาษีที่เกิดขึ้นจริงหลังการบังคับใช้กฎหมายไม่ได้สูงอย่างที่หลายฝ่ายคาด

ทั้งนี้การประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างนั้น จะใช้ลักษณะการประเมินโดยวัดความกว้าง และความยาวของบ้านโดยไม่คำนึงว่าบ้านหลังนั้นจะตกแต่งหรือใช้วัสดุใด ในการก่อสร้าง ไม่ว่าจะก่อสร้างด้วยอิฐหรือไม้ จะใช้เป็นราคาเดียวกันหมด เช่น บ้านเดี่ยวคิดราคาประเมินที่ 7,500 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาค่าก่อสร้างจริงในท้องตลาดปัจจุบันจะอยู่ที่ไม่ต่ำกว่า 10,000 บาท ต่อตารางเมตรเป็นต้น

เขากล่าวว่า ตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.2563 เป็นต้นไป กรมธนารักษ์ในฐานะผู้ที่จะต้องทำราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินอาคาร สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ซึ่งการประเมินราคาที่ดินรายแปลงจนถึงปัจจุบันได้ทำการประเมินรายแปลงไปแล้ว 20 ล้านแปลง ในปีนี้ยังเหลืออีก 13.4 ล้านแปลง ซึ่งความจริงแล้วทำการประเมินราคาที่ดิน รายแปลงไปแล้ว เพียงแต่นำมาทบทวนใหม่ เท่านั้น ในส่วนของการประเมินสิ่งปลูกสร้าง บนที่ดิน เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจะต้องออกเดินสำรวจบ้านและอาคารทุกหลังในเขตที่ แต่ละท้องถิ่นรับผิดชอบนั้น กรมธนารักษ์ได้กำหนดแบบสิ่งปลูกสร้างไว้ 31 แบบ จากเดิมมี 69 แบบ เพื่อให้ง่ายต่อการประเมิน และลดการใช้ดุลยพินิจ เช่น บ้านเดี่ยว ตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม เป็นต้น

เขากล่าวด้วยว่า เจ้าหน้าที่ของแต่ละท้องถิ่นจะต้องสำรวจและประเมินอาคาร ทุกหลังในพื้นที่ของตนเอง แม้ว่าราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของบ้านหลังนั้น จะมีราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท ซึ่งได้รับการยกเว้นภาษีนี้ก็ตาม เนื่องจากตามกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น กำหนดไว้ว่า กรณีที่มีบ้านหลังที่สองขึ้นไปจะเสียภาษีนี้ ตั้งแต่บาทแรกของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นจึงจำเป็นต้องทำการประเมินอาคารทุกหลังในประเทศ อย่างไรก็ตามสำหรับคนที่มีบ้านตั้งแต่สองหลังขึ้นไป บ้านหลังหลักหรือหลังแรกที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทที่ได้รับยกเว้นภาษีนั้นจะต้องเป็นบ้านที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนราษฎร์เท่านั้น

สำหรับพระราชบัญญัติประเมินราคาที่ดินฉบับใหม่ ที่ผ่านการพิจารณาวาระสามของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) นั้น จะทำให้ขั้นตอนการพิจารณาราคาประเมินที่ดินรวมถึงการอุทธรณ์ราคาประเมินที่เจ้าของที่ดินอาจเห็นว่าไม่เป็นธรรมนั้น มีการพิจารณาราคาประเมินจบในระดับจังหวัดจากปัจจุบันที่จะต้องส่งมาให้คณะกรรมการส่วนกลางเป็น ผู้พิจารณาอนุมัติทำให้กระบวนการพิจารณาราคาประเมินสั้นลง

ทั้งนี้ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ประเมินว่าในช่วง 2 ปีแรกของการเริ่มจัดเก็บภาษี คือ ปี 2563 และ 2564 รายได้จากภาษีตัวนี้จะได้รับประมาณ 4 หมื่นล้านบาทต่อปี จากปัจจุบันที่มีรายได้ จากภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษี บำรุงท้องที่ราว 3 หมื่นล้านบาท โดยหลังจาก 2 ปีแรกของการจัดเก็บภาษีนี้ รัฐบาลในขณะนั้นจะต้องประกาศอัตราจัดเก็บภาษีนี้ (Effective rate) ใหม่ ซึ่งต้องอยู่ภายใต้เพดานตามที่กฎหมายกำหนด

อย่างไรก็ตาม แม้ว่ารายได้จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีรายได้สูงกว่า กฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ในปัจจุบันซึ่งเป็นกฎหมาย ภาษีทรัพย์สินเช่นกันก็ตาม แต่ก็นับว่า ต่ำกว่ารายได้ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่สศค.คาดไว้เดิมที่ 6-7 หมื่นล้านบาท เนื่องจาก สนช.ได้มีการปรับเปลี่ยนแก้ไขร่าง พ.ร.บ.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อลดผลกระทบต่อประชาชน

สนใจเช่าหรือซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ติดต่อ ซีบีอาร์อี

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ – 16 เมษายน 2562

No comment

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.