Thailand's leading real estate agent

คอนวีเนียนสโตร์รุกโอกาสที่ดินแปลงเล็ก

By on Jan 24, 2019 in Retail

ในสถานการณ์ที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มบังคับใช้ในปีหน้า กลายเป็นสิ่งที่กังวลใจของเจ้าของที่ดินที่มีเก็บสะสม ซึ่งเรื่องการสะสมจำนวนมากที่เก็บโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่น่าจะกังวลใจ เพราะอย่างไรผู้ประกอบการก็ต้องนำมาพัฒนาต่อไปเพื่อก่อให้เกิดรายได้

แต่ถ้าเป็นประชาชนทั่วไปที่ถือครองจำนวนน้อย ๆ แถมยังเป็นแปลงเล็ก ๆ จะทำอย่างไรที่จะต้องนำมาก่อให้เกิดรายได้เพื่อเปลี่ยนประเภทการใช้สอยจากรกร้างว่างเปล่าให้เป็นประเภทพาณิชย์เพื่อทำให้การเสียภาษีนั้นถูกลง ทางออกย่อมมีเสมอเป็นการรุกหนักของธุรกิจรีเทลหรือค้าปลีกแบบซูเปอร์มาร์เก็ตหรือคอนวีเนี่ยนสโตร์ได้รุกหนักมากขึ้นกว่าเดิม

ในด้านธุรกิจค้าปลีกแบบซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นที่ยอมรับและเป็นส่วนหนึ่งในชีวิตประจำวันไปเสียแล้ว ไม่ว่าจะเป็นไฮเปอร์มาร์ทขนาดใหญ่แบบขายส่งหรือแบบขายปลีก ต่างก็รุกขยายเปิดสาขาทั่วประเทศ แต่ในบางจังหวัดและทำเลที่ตั้งก็ไม่สามารถเปิดได้ตามข้อบังคับทางด้านกฎหมาย

กระนั้นเลยก็มีทางออกในการที่จะเปิดแบบรีเทลขนาดเล็กไม่เกิน 300 ตารางเมตร ที่ถือว่าเป็นแนวรุกที่สำคัญที่กระจายและชอนไชไปตามตรอกซอกซอยต่าง ๆ กลายเป็นว่าไปจ่อบันไดบ้านของกลุ่มลูกค้า แน่นอนที่สุดมีแบรนด์ผู้นำตลาดที่เปิดมาก่อนและกระจายสาขาไปเกือบ 1 หมื่นสาขาทั่วประเทศ ก็มีหลายค่ายเปิดแนวรบขอแชร์ตลาด ก่อนหน้านี้มีไม่กี่ค่าย แต่ทุกวันนี้แทบจะเดินชนกันหรือแทบจะติดกันในบางทำเล เรียกว่ารักใครชอบใครก็เลือกเดินเข้ากันไป

ระยะแรกของการเปิดสาขาขนาดเล็กนี้จะเริ่มมองที่เป็นอาคารพาณิชย์เป็นหลักในการเปิดสาขา ต่อมาในระยะหลังการเปิดเริ่มหาทำเลดีๆ หรือห้องสภาพดียากมากขึ้น หรือบางทำเลก็เปิดแย่งทำเลไปก่อนหน้า จนทำให้หลายค่ายเริ่มมามองแปลงที่เป็นที่ดินว่างเปล่าหรือไปแย่งเปิดในตลาดนัดหรือตลาดสดก็มีให้เห็นอยู่มากมาย เพราะจุดสุดท้ายหรือหวังผลในทำเลนี้ต้องมีสาขาให้ได้ ดังนั้นหน่วยงานที่รับผิดชอบในการเปิดสาขาหรือหาพื้นที่ค้าปลีกต่างขวนขวายแย่งชิงทำเลกันจนกลายเป็นโอกาสที่ดีของเจ้าของที่ดินหรืออาคารนั้น ๆ

เมื่อมีการขยายสาขามากขึ้น เงื่อนไขในการเปิดสาขาหรือราคาในการเช่าหรือจะซื้อก็จะเป็นประเด็นของเจ้าของที่ส่วนใหญ่ว่าจะให้เช่าหรือจะขายขาด ส่วนมากทางผู้ประกอบการก็จะเน้นไปทางด้านการเช่าที่ดินเปล่า

โดยมุ่งเน้นไปถนนสายรองที่มีที่อยู่อาศัยจำนวนมากและแน่นอนที่สุดก็คือ การเปิดตามหลักการพัฒนาของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย ต้องยอมรับว่าในบางทำเลของถนนสายรองหรือซอยขนาดใหญ่นี้ไม่มีการพัฒนาอาคารพาณิชย์อยู่เลยทำให้การเปิดสาขาต้องเป็นไปแบบหาเช่าที่ดินเปล่ามาพัฒนาขึ้นโครงสร้างเอง โดยหาพื้นที่ขนาดไม่เกิน 200 ตารางวา เพื่อมา สร้างอาคารพัฒนาเปิดสาขา ทั้งนี้ ระยะเวลาในการเช่าส่วนใหญ่จะเช่ากันระยะยาวอยู่ระหว่าง 12 ปี หรือ 15 ปี แล้วแต่ความคุ้มค่าในการลงทุนหรือต้นทุนของแต่ละสาขา

ทั้งนี้ ในด้านของเจ้าของที่ดินจะได้ผลตอบแทนอย่างไร ผู้ประกอบการค้าปลีกส่วนใหญ่ที่เช่าระยะยาวอาจจะไม่จ่ายค่าหน้าดินเป็นก้อนใหญ่จำนวนหนึ่ง คงใช้การจ่ายชำระเป็นรายเดือนแทนแต่อาจจะชำระมากกว่าการจ่ายค่าเช่าเรตปกติก็อาจจะเป็นได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในการเช่าระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ประกอบการ ซึ่งอาจจะมีเงื่อนไขที่เพิ่มเติมมาอีกคือ การเช่าโดยจดสิทธิการเช่าตามจำนวนปีที่สำนักงานที่ดิน ตรงนี้เป็นผลที่ดีของผู้ประกอบการว่า จะไม่ยกเลิกกลางคันหรือถ้าจะขายที่ดินคนซื้อใหม่ต้องรับสิทธิการเช่าที่ดินนี้ไปด้วย

การขยายตัวของคอนวีเนี่ยนสโตร์บางทำเลเสมือนเป็นน่านน้ำสีแดง มีครบทุกแบรนด์ ทั้งๆ ที่ก็มองไม่เห็นว่าการเปิดในทำเลเดียวกันจะได้ประโยชน์อะไร แถมบางแบรนด์ยังแข่งเปิดกันเองจากการขายแฟรนไชส์ที่อยากเปิดก็มี ผลดีก็ตกกับเจ้าของที่ดินให้เช่าได้เงินจากการปล่อยพื้นที่ให้เช่าได้ แต่อย่างไรการทำสัญญาเช่า ราคาค่าเช่าก็ต้องให้เหมาะสม กับระยะเวลาที่นานหลายสิบปี

การได้เงินก้อนใหญ่ที่เป็นค่าหน้าดินก็ย่อมดีกว่าเพราะจะได้เงินก้อนมาใช้ก่อนแล้วรายเดือนรับน้อยลงก็ได้ และที่สำคัญที่สุดคือเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าจะมีการเขียนเงื่อนไขในการต่อสัญญาอย่างไรก็ต้องระบุให้ชัดเจนด้วยครับจะได้ไม่ทะเลาะกัน เพราะไม่รู้คนทำสัญญาจะอยู่ทันทะเลาะกันหรือไม่ครับ

ที่มา:โพสต์ทูเดย์ – 23 มกราคม 2562

Nora has been in the Corporate Communications arena for a number of years. Nora's role is to communicate all newsworthy items that are of a PR nature.

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2019 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.