Thailand's leading real estate agent

Bangkok Condo – ตลาดคอนโดถึงคิวเทคออฟ ชี้ราคาทำเลใจกลางกรุงแรงดีไม่มีตก

By on Jul 23, 2014 in Property News, Residential

จากสถานการณ์การเมืองที่คลี่คลายและความเชื่อมั่น ผู้บริโภคที่เริ่มฟื้นกลับคืน ทำให้เอกชนผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชื่อมั่นตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลังด้วยเช่นกัน เห็นได้จากผู้ประกอบการได้กลับมาเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกที่มีคอนโดเปิดใหม่ 12,358 ยูนิต ขณะที่ไตรมาส 2 มีการเปิดเพิ่มขึ้นจากไตรมาสแรก 12,299 ยูนิต อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของตลาดคอนโดปีนี้น่า จะยังคงเติบโตติดลบ 30%

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้จัดการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า ตลาดคอนโดจะฟื้นกลับมาแน่นอนในครึ่งปีหลัง เพราะเป็นตลาดที่มีความต้องการจริง หรือ เรียลดีมานด์ แม้จะเป็นเรียลดีมานด์ที่อ่อนไหวก็ตาม ซึ่งตอนนี้ถือว่าตลาดคอนโดผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และในครึ่งปีหลังตลาดกำลังเทคออฟขึ้นจากลานบิน

“ตลาดคอนโดปีนี้มูลค่าหายไป 5 หมื่นล้านบาท แต่ไม่น่าเป็นห่วงเพราะถือป็นการปรับสู่ภาวะสมดุลของตลาด เนื่องจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในปี 2556 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากถึง 8.5 หมื่นยูนิต” นายประเสริฐกล่าว ด้านนายอธิป พีชานนท์ กรรมการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ขณะนี้แม้ว่าสถานการณ์การเมืองจะคลี่คลาย แต่การที่ยังไม่มีรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารประเทศ ทำให้ยังไม่มีผู้มาดำเนินนโยบายบริหารประเทศอย่างจริงจัง จึงกลายเป็นความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องพึงระมัดระวังด้วยเช่นกัน แม้ว่าตลาดคอนโดในช่วงครึ่งปีหลังจะมีแนวโน้มฟื้นตัว แต่ไม่ควรที่โหมเปิดโครงการใหม่จนมากเกินไป เพราะอาจส่งผลให้เกิดการโอเวอร์ซัพพลายตามมา และจะต้องบริหารจัดการเรื่องต้นทุนต่างๆ เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการดำดำเนินการไปพร้อมกัน

“โครงการในตลาดต่างจังหวัดยังต้องให้ความระมัดระวัง เนื่องจากมีซัพพลายเข้าไปเป็นจำนวนมาก ในขณะที่ดีมานด์ไม่สามารถดูดซับได้ทัน เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา ฯลฯ อีกทั้งยังไม่มีปัจจัยมาเสริมกำลังซื้อหลังจากมีการจ่ายเงินในโครงการรับจำนำข้าวจบ ดังนั้น ผู้ประกอบการที่ต้องการเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่จึงต้องศึกษาข้อมูลและรอเวลาอย่างน้อย 1 ปี เพื่อให้ซัพพลายคงค้างในตลาดถูกดูดซับให้หมดเสียก่อน”นายอธิปกล่าว

นอกจากนี้ ตลาดคอนโดยังคงต้องอาศัยความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ เนื่องจากใช้เงินลงทุนสูง อีกทั้งยังใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างนาน 1-2 ปี โดยในระหว่างทางอาจประสบกับปัญหาด้านเงินทุน ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กที่มีเงินทุนไม่เพียงพอต้องเผชิญกับภาวะยากลำบาก ทางที่ดี ผู้ประกอบการต้องดูความพร้อมของตนเองเป็นหลัก พร้อมกับ ดูช่องว่างทางการตลาดไปพร้อมกัน

“ตลาดในตอนนี้เปรียบเหมือนการขึ้นเครื่องบินที่อยู่ในช่วงรัดเข็มขัด คือต้องใช้ความระมัดระวัง เนื่องจากระหว่างทางอาจจะมีหลุมอากาศ การเปิดโครงการใหม่ต้องเป็นไปตามกระแสตลาด อย่าสร้างกระแส เพื่อต้องการขายสินค้า ควรพัฒนาโครงการตามความต้องการอย่างแท้จริง เพราะสุดท้าย ก็ต้องมาดูที่ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์” นายอธิปทิ้งทาย ด้านซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เปิดเผยว่า จากการที่บางฝ่ายมีความวิตกกังวลในเรื่องภาวะโอเวอร์ซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพมหานครนั้น ซีบีอาร์อีเชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมือง หรือซีบีดี ของกรุงเทพฯ อยู่ในสภาวะที่แตกต่างจากตลาดคอนโดมิเนียมในย่านรอบนอกใจกลางเมืองหรือมิดทาวน์ และย่านชานเมืองเป็นอย่างมาก

จากข้อมูลของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ปริมาณคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในย่านศูนย์กลางของใจกลางเมือง ซึ่งได้แก่ สุขุมวิท ลุมพินี สาทร พญาไท และริมแม่น้ำ มีจำนวนน้อยมาก ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมในย่านดังกล่าวราว 1 แสนยูนิต และมีอีกประมาณ 2.6 หมื่นยูนิต ที่กำลังอยู่ในระกว่างการก่อสร้างและมีกำหนดจะแล้วเสร็จในอีก 3 ปีจากนี้ ปริมาณคอนโดมิเนียมในปัจจุบันและคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ คิดรวมเป็นสัดส่วนน้อยกว่า 20% ของคอนโดมิเนียมทั้งหมดในกรุงเทพฯ  แม้ว่าจะเกิดเหตุการณ์ทางการเมืองในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 แต่กลับพบว่ามีธุรกรรมการซื้อขายที่ดินในราคาที่สูงเป็นประวัติการณ์ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ซึ่งราคาที่ดินที่สูงขึ้นหมายถึงว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเกิดขึ้นใหม่จะมีราคาแพงขึ้นไปอีก มีส่วนช่วยให้ราคาคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จในปัจจุบันมีราคาสูงขึ้นตามไปด้วย

ทั้งนี้ กรุงเทพฯ เป็นตลาดที่มีความซับซ้อน และการกำหนดราคาคอนโดมิเนียมในปัจจุบันมิได้มาจากทำเลที่ตั้งเพียงอย่างเดียว แต่ต้องประกอบด้วยปัจจัยอื่นร่วมด้วยไม่ว่าจะเป็นอายุของอาคาร คุณภาพการออกแบบ วัสดุที่เลือกใช้ จำนวนห้องที่มีการเสนอขาย และความเป็นที่นิยมในกลุ่มผู้เช่าซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้โครงการนั้นๆ เป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อนำมา

ปล่อยเช่า ด้วยปัจจัยต่างๆ เหล่านี้จึงทำให้คอนโดมิเนียมที่แม้จะตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้เคียงกันก็อาจมีราคาที่แตกต่างกันมากได้

นอกจากนี้ ค่าเช่าของคอนโดมิเนียมที่นำมาปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติกำลังปรับตัวสูงขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปี เนื่องมาจากจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ เพิ่มสูงขึ้น ผู้เช่าชาวต่างชาติหลายรายต้องการเช่าห้องขนาด 2-3 ห้องนอน ในขณะที่จำนวนที่พักอาศัยขนาดดังกล่าวทั้งในอพาร์ตเมนต์ (อาคารที่มีเจ้าของเดียว) และในคอนโดมิเนียม (อาคารที่มีเจ้าของร่วมหลายคน) กลับไม่ได้มีจำนวนเพิ่มขึ้น

ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมขนาด 3 ห้องนอนที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในย่านใจกลางเมืองเพียง 2% เท่านั้น

เนื่องจากราคาเช่าปรับตัวสูงขึ้น จึงทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในหมู่ผู้เช่าชาว

ต่างชาติมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งท่ามกลางสภาวะที่การลงทุนในรูปแบบอื่นให้ผลตอบแทนในระดับต่ำ มีสถาบันการเงินเพียงไม่กี่แห่งที่ให้ดอกเบี้ยสำหรับการฝากประจำ 12 เดือนในอัตราที่สูงกว่า 2% ต่อปี ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า พร้อมทั้งยังมีโอกาสสร้างผลตอบแทนเพิ่มเติมจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป

“บางคนที่คาดหวังว่าราคาคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองจะลดลงโดยมีสาเหตุจากเหตุการณ์ทางการเมืองนั้น อาจจะต้องพบกับความผิดหวัง  แต่กลับกันคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองมีโอกาสที่ราคาจะปรับตัวสูงขึ้นมากกว่าที่ราคา

จะลดลง” นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร ซีบีอาร์อี ประเทศไทยกล่าวสรุป

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.