Thailand's leading real estate agent

Bangkok Land – เปิดผังเมืองกทม.ปี56

By on May 13, 2013 in Property News

เปิดผังเมืองกทม.ปี56หลังคณะรัฐมนตรี(ครม.)ชุดนางสาวยิ่งลักษณ์  ชินวัตร อนุมัติร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 พ.ศ…ให้บังคับใช้วันที่ 16 พฤษภาคม 2556 แทนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครพ.ศ.2549 ที่หมดอายุลงหลายฝ่ายต่างโล่งอกเพราะถูกจับตากันมากว่าจะเกิดการยื้อให้ผังเมืองขาดอายุหรือไม่ เนื่องจากการเมืองต่างขั้ว !

แต่เชื่อว่า ผู้ประกอบการต้องปรับตัวและเตรียมความพร้อมมากพอสมควร เพราะผังเมืองฉบับนี้ ดูเหมือนจะปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นแต่เบื้องลึกก็ซ่อนคมเขี้ยวน่ากลัวพอดู แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องตรวจสอบให้ดีก่อนตัดสินใจลงทุน

++ชั้นใน-กลางรุ่งแต่แพง
โดยพื้นที่ที่ผู้จัดทำผังเมืองรวมกทม.ปี 2556   ยอมผ่อนปรนตามข้อเสนอของเอกชนให้ใช้ข้อกำหนดเดิมตามผังเมืองกทม.เก่าปี 2549  พัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม อาทิ คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ หอพักโรงแรมในซอยต่ำสุดกว้างเพียง 6 เมตรโดยอาศัยอำนาจของพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) ควบคุมอาคารพ.ศ.2522   สูงไม่เกิน 8 ชั้นหรือ 23 เมตร นอกจากนี้กฎหมายควบคุมอาคารยังระบุอีกว่า  หากถนนกว้าง 10 เมตร สามารถสร้างได้เกิน 1 หมื่นตารางเมตร สูงเกิน 23 เมตรและยิ่งเว้นถอยร่นมาก ยิ่งสร้างได้เพิ่ม 2 เท่า เช่น เว้นถอยร่นเข้าหาที่ดินตัวเอง 1 เมตร สร้างสูงได้เพิ่ม 2 เมตรฯลฯ

ทั้งนี้จากที่ผู้จัดทำผังต้องการกำหนดให้ถนนต่ำสุดเริ่มที่ 12 เมตร ถึงจะสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมได้   โดยพื้นที่ที่ได้อานิสงส์คือ สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง  ย.5-ย.7 และพื้นที่สีน้ำตาล ย.8-ย.10 ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโซนกรุงเทพฯชั้นใน-ชั้นกลาง โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า ถนนสุขุมวิท  บางนา พระโขนง บางกะปิ รามคำแหง รามอินทรา   บางแค ถนนเพชรเกษม พหลโยธิน ลาดพร้าว รัชดาภิเษก  ฯลฯ แต่ขนาดพื้นที่และความสูงสร้างได้มากน้อยแค่ไหนจะขึ้นอยู่กับFAR เช่น FAR   3 ต่อ 1, 4 ต่อ 1, 5ต่อ 1 ฯลฯ ก็สร้างได้ 3- 5 เท่าของแปลงที่ดิน เป็นต้น

ในมุมกลับแม้จะพัฒนาได้เท่าเดิมผู้ประกอบการจะโชคดีที่ผังเมืองรวมกทม.ปี 2556 จะใช้ข้อกำหนดเก่าของผังปี 2549โดยเฉพาะพื้นที่สีส้ม-สีน้ำตาลแต่นั่นไม่ได้หมายความว่าจะทำให้ราคาขายต่อหน่วยของคอนโดมิเนียมในเมืองจะถูกลงแต่กลับเพิ่มสูงขึ้นเพราะ 1.ข้อจำกัดของการใช้ที่ดินของ FAR กำหนดให้สร้างได้ไม่มาก เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้น 2.รถไฟฟ้าตัวแปรที่ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงหลายเท่าตัว 3.ต้นทุนค่าก่อสร้างค่าแรง ดังนั้นผู้มีรายได้น้อยหมดสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง

++แจกโบนัสเพิ่มพื้นที่สร้าง
มาดูที่มาตรการโบนัสที่จะแจกให้กับผู้ประกอบการ มี 2 ประเด็นคือหากจัดให้มีพื้นที่เพื่อสาธารณะหรือสวนสาธารณะทุก 1 ตารางเมตรจะให้พื้นที่สร้างอาคารเพิ่มได้ 5 ตารางเมตร  แต่ไม่เกิน 20% ของ FARที่กำหนด และโครงการบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าที่จัดให้มีที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนทั่วไปโดยไม่คิดค่าตอบแทนต่อรถ 1 คัน จะสร้างพื้นที่อาคารเพิ่มได้ 30 ตารางเมตร  แต่ไม่เกิน 20% เช่นกัน

การจะให้โบนัสกับอาคารที่เก็บน้ำฝนไว้เพื่อใช้หรือเก็บกักไว้เพื่อลดภาระการระบายน้ำของกทม. โดยจะให้โบนัสไม่เกิน 20% ของ FARที่ได้อยู่  การให้โบนัสกับอาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับการรับรองจะให้โบนัสเพิ่ม 5-20% ของFAR  และการให้โบนัสกับโครงการที่จัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิมหรือผู้มีรายได้น้อยในระยะ 5 กิโลเมตร จากที่ตั้งโครงการ ตั้งแต่ 1 ตารางเมตร  ได้พื้นที่สร้างอาคารเพิ่มตั้งแต่ 1.25-4 ตร.ม. แต่ไม่เกิน 20% ของFAR ที่ได้อยู่เดิม เป็นต้น

หากดูให้ดี ราคาที่ดินแพงหลายแสนบาทต่อตารางวา ต้นสุขุมวิท สีลม ราคาล้านบาทต่อตารางวา หากเว้นแม้แต่ตารางนิ้วเดียวเพื่อให้กับสาธารณะ เชื่อว่าผู้ประกอบการคงไม่ยอม มุมกลับการเพิ่มพื้นที่จอดรถ จะจูงใจไม่น้อยเช่นกัน ที่สำคัญสามารถบวกราคาขายต่อหน่วยเพิ่มเข้าไปได้

++พื้นที่สีแดงบทบาทน้อย
อย่างไรก็ดีในภาพรวมของผังเมืองฉบับนี้ จะเห็นการเปลี่ยนแปลงในบางโซนโดยเฉพาะพื้นที่สีแดง หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ที่แยกการพัฒนาได้มากหรือน้อยออกมาอีก ซึ่งพื้นที่สีแดงหรือ ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.1พ.2พ.3 ที่ถูกปรับเพิ่มในโซนไหน เจ้าของที่ดินอย่าเพิ่งดีใจเพราะการพัฒนาไม่ได้มากเป็นไปตามที่คุณคิด  อย่างย่านเกษตรฯ-นวมินทร์ หรือถนนประเสริฐมนูกิจ ถนนลาดปลาเค้า  ถนนประดิษฐมนูธรรมหรือถนนเลียบทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์  ที่มีการปรับใหญ่ บริเวณจุดตัดของถนน เช่น ลาดปลาเค้าตัดเกษตรฯ-นวมินทร์หรือประเสริฐมนูกิจ

ไม่ต้องพูดถึงการปรับจากพื้นที่สีเหลืองย่านที่อยู่อาศัย ย.4 พื้นที่สีเหลืองหรือที่อยู่อาศัย  เป็นพื้นที่สีแดงพ.1  อย่างดีก็สร้างได้แค่ชั้นเดียวไม่กี่พันตารางเมตร หรือแค่สร้างคอมมิวนิตีมอลล์ได้ เนื่องจาก มีเรื่องของขนาดถนนเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะพ.1ไม่สามารถสร้างคอนโดฯหรือแม้แต่หอพัก เพราะพื้นที่ขนาด 5,000-9,999 ตารางเมตรและอาคารขนาดเกินหมื่นตารางเมตรถูกห้ามเด็ดขาด ขณะที่พ.2พ.3  ขนาด 9,999  ตารางเมตร  สร้างได้ถนนต้องกว้าง 16 เมตร เกิน 1 หมื่นตารางเมตร พ.2พ.3 ต้องมีถนนกว้าง 30 เมตร จากเดิมถนนกว้างแค่ 10เมตร  ซึ่ง ถือว่าด้อยกว่าพื้นที่สีส้มและสีน้ำตาล และยิ่งเมื่อเทียบกับพื้นที่ ย.4 หรือที่ดินย่านถนนศรีนครินทร์  บางเขน รามอินทรา สวนหลวง รามคำแหง บางบริเวณ ถนนเพชรเกษมบางบริเวณ ฯลฯ  สามารถคอนโดมิเนียมได้ขนาดเกือบหมื่นตารางเมตร ถนนกว้างแค่ 10เมตร ขณะที่ราคาที่ดินถูกกว่า ย่านสามย่านจุฬาฯ ถนนพระราม 1 เยาวราช ฯลฯ

++ 16โซนเพิ่ม-ลดใช้ที่ดิน
จากกรณีที่เมืองขยายตัวอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ปรับเพิ่มการพัฒนาจูงใจและบางทำเลต้องลดบทบาทลงเริ่มจาก

1.”บริเวณด้านเหนือของสนามบินดอนเมือง”ได้เพิ่มใช้ที่ดินจากย.3  เป็น ย.4  เรียกว่าสร้างคอนโดฯได้ เกือบ 1 หมื่นตารางเมตร เนื่องจากใกล้รถไฟฟ้าสีแดงในอนาคต

2.”ชายทะเลบางขุนเทียน”    ลดบทบาทใช้ที่ดินจากบ้านจัดสรร100 ตารางวาเป็น 1,000 ตารางวา

3.ถนนรัชดาภิเษกช่วงถนนประชาชื่นต่อเนื่องกับถนนวงศ์สว่างได้เพิ่มความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยบริเวณสถานีรถไฟฟ้าจากพื้นที่สีส้ม ย.5และย.7 เป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.8 ขณะเดียวกันได้ลดความหนาแน่นรัศมีนอกระยะ 500 เมตร จากแนวถนนวงศ์สว่างจากสีน้ำตาล ย.8 เป็นพื้นที่สีส้มย.7

4.บริเวณจุดบรรจบของถนนลาดปลาเค้ากับถนนรามอินทรา ขยายขอบเขตพื้นที่พาณิชยกรรมปรับจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลือง ย.4 เป็นพาณิชยกรรมพ.1 หรือพื้นที่สีแดงสามารถสร้างคอมมิวนิตีมอลล์ได้แต่สร้างที่อยู่อาศัยรวมไม่ได้

5.บริเวณถนนรัชดาภิเษกจากบริเวณศูนย์วัฒนธรรมฯถึงถนนลาดพร้าวขยายขอบเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือพื้นที่สีน้ำตาล ย.9 บริเวณฟากตะวันออกของถนนรัชดาภิเษกจากระยะ 200 เมตรเป็นระยะ 500 เมตรและเปลี่ยนความหนาแน่นการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณถนนลาดพร้าวจากประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง หรือพื้นที่สีส้ม ย.6เป็นย.7

6.บริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรี (ใหม่) และพื้นที่ต่อเนื่องบริเวณกม.8  เพิ่มบริเวณพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหรือพื้นที่สีแดง พ.2 และเพิ่มระดับความหนาแน่นน้อย ย.3เป็นหนาแน่นปานกลางย.6

7.บริเวณย่านพาณิชยกรรมมีนบุรี เพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรมพ.2และพ.3 และปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยย.2และย.3 เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยย.4 และที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางย.6

8.บริเวณสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดง(สถานีหัวหมาก)และพื้นที่ต่อเนื่องเพิ่มบริเวณพื้นที่พาณิชยกรรมพ.3 และปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยย.3และย.4 เป็นหนาแน่นปานกลางย.5

9.ถนนสรงประภากับถนนเชิดวุฒากาศมีการปรับเปลี่ยนขอบเขตการใช้ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมพ.1 หรือขยายเพิ่มขึ้นจากผังเก่าบริเวณ จุดตัดช่วงต้นของถนนสรงประภากับถนนเลียบคลองเปรมประชากร ของกทม.ที่จะมีการเวนคืนและก่อสร้างในอนาคต  และบริเวณดังกล่าวจะมีรถไฟฟ้าสายสีแดงช่วงบางชื่อ-รังสิตผ่านโดย ให้พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้มากขึ้น เช่น คอมมิวนิตีมอลล์ รองรับชุมชน

10.บริเวณโดยรอบศูนย์ราชการเฉลิมพระเกรียติ 80 พรรษา หรือศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะโดยบริเวณนี้จะเพิ่มความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยหรือพื้นที่สีเหลือง ย.3และย.4 เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางหรือยกระดับให้เป็นพื้นที่สีส้มย.5 และขยายขอบเขตพื้นที่พาณิชยกรรมพ.1 หรือพื้นที่สีแดง

11.บริเวณศูนย์ชุมชนลาดกระบัง การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยเปลี่ยนที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมก.1 ยกระดับหลายขั้นเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางย.6 (สีส้ม)

12.บริเวณศูนย์ชุมชนชานเมืองลาดกระบังมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินจากประเภทพาณิชยกรรมพ.4 เดิมที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ที่อยู่อาศัยรวมได้ 8 เท่า ของแปลงที่ดินหรือ FAR8:1 ลดการใช้ประโยชน์ที่ดินลงเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางหรือพื้นที่ หรือพื้นที่สีส้ม  ย.5  และเปลี่ยนประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางย.5 เป็นพาณิชยกรรม พ.2 พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้มากขึ้น

13.บริเวณถนนเอกมัย เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินในระยะ 200 เมตร ฟากตะวันออกของถนนเอกมัยที่เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.9 เช่นเดียวกับพื้นที่ฟากตะวันตก

14.ย่านพาณิชยกรรมบางนาเปลี่ยนที่ดินประเภทพาณิชยกรรมพ.1 และที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางย.7 เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมพ.3เปลี่ยนที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางย.6 บริเวณใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางย.7

15.บริเวณจุดบรรจบของถนนสายไหมกับถนนรัตนโกสินทร์สมโภชเพิ่มบริเวณการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมพ.1โดยปรับเปลี่ยนจากที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยหรือพื้นที่สีเหลืองย.3 เนื่องจากเป็นถนนก่อสร้างใหม่ 6 ช่องจราจรและมีที่อยู่อาศัยและความเจริญตามมา

16.บริเวณสถานีตลิ่งชันสายสีแดง(บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ปรับเปลี่ยนจากที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยย.4 เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.2และย.6

แม้ผังเมืองรวมกทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่3 ปี 2556 จะเป็นที่แน่ชัดว่าจะบังคับใช้ และปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในหลายทำเลโดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมในซอย แต่ ถึงกระนั้นฟันธงว่าประชาชนรายได้น้อยก็ยังกระเด็นไปนอกเมืองอยู่ดี  นั่นเป็นเพราะ กฎที่เข้มเกินไปหรือ ราคาที่ดินราคาขายที่อยู่อาศัยถูกปั่นจนเว่อร์ !!

ที่มา : ฐานเศรษฐกิจ 12-15 พฤษภาคม 2556

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.