Thailand's leading real estate agent

Bangkok Land – โอกาสทองลงทุนที่ดิน ช้าแต่ชัวร์

By on Apr 11, 2014 in Investment-Land, Property News

ท่ามกลางวิกฤตการเมืองร้อนที่กระทบเศรษฐกิจชะลอ อาจทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ วันนี้ไม่หวือหวาเท่าที่ผ่านมา แต่ท่ามกลางปัจจัยลบ หากมองในมุมบวกแล้ว ก็ยังมีช่องว่างให้กับการลงทุน เพราะปัจจัยเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทชะลอการปรับขึ้น ปีนี้จึงถือเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีโอกาสเลือกซื้อของดีในราคาไม่แพง

Bangkok Investment

รวมถึงการลงทุนใน “ที่ดิน” ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ให้คำแนะนำ โดยเฉพาะคนที่มีเงินเย็น เวลานี้ถือเป็นเวลาแห่งการซื้อที่ดิน แต่ต้องย้ำว่า ต้องเป็นคนที่มีเงินเย็น เพราะการลงทุนในที่ดินแตกต่างจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆที่ต้องใจเย็นและรอเวลา รอจังหวะในการขายทำกำไร

กุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า การลงทุนในที่ดินไม่เหมือนการลงทุนประเภทอื่นๆเพราะขึ้นอยู่กับจังหวะและโอกาส ซึ่งจะไม่สามารถรู้ล่วงหน้าได้ว่าจะมีที่ดินที่จะซื้อจะขายเมื่อไรดังนั้นนักลงทุนควรติดตามข่าวสารและมีที่ปรึกษา เพราะเป็นการลงทุนที่เป็นเรื่องเฉพาะทางที่ต้องมีความรู้ ความชำนาญ และอาศัยประสบการณ์จากผู้เชี่ยวชาญ

นักลงทุนโดยทั่วไปที่จะลงทุนในที่ดินมักจะไม่มั่นใจว่าราคาที่จะซื้อที่ดินว่าเป็นราคาที่ควรจะซื้อหรือไม่ ควรจะรอให้เจ้าของที่ดินลดราคาลง หรือเป็นทำเลที่มีความต้องการของผู้ประกอบการหรือไม่ โดยการตัดสินใจซื้อที่ดินในกรุงเทพฯ เพื่อการลงทุนนั้นต้องเน้นที่ดินในทำเลที่มีความต้องการสูงและอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนทั้งที่เปิดใช้อยู่แล้วหรืออยู่ในแผนพัฒนาในอนาคต

สำหรับโอกาสในการลงทุนที่ดินมีตลอดเวลาทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ต่างจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ชาวต่างชาตินิยม เช่น พัทยา ระยอง หัวหิน ภูเก็ต นั้น ยังเป็นทำเลที่น่าลงทุนและนักลงทุนยังให้ความสนใจ เนื่องจากมีการพัฒนาโครงการด้านที่พักอาศัยและโรงแรมอย่างต่อเนื่องโดยนักลงทุนที่สนใจลงทุนซื้อที่ดินในต่างจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวนั้น หากเป็นเมืองท่องเที่ยวทางทะเล ปัจจัยแรกที่ควรพิจารณาในการลงทุน คือ ทำเลที่ตั้งที่ดินควรเป็นที่ดินติดทะเล เพราะราคาที่ดินจะปรับสูงกว่าที่ดินที่ไม่ติดทะเลประมาณ 10-20%

ขณะที่จังหวัดหัวเมืองที่มีพื้นที่ติดต่อกับประเทศเพื่อนบ้านเช่น เชียงใหม่ เชียงราย แม่ฮ่องสอน นั้นมีความตื่นตัวและเตรียมความพร้อมเพื่อรองรับการลงทุนในการเข้าร่วมประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ในปี 2558 ดังนั้นจึงมีการซื้อขายที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยศูนย์การค้า และโรงแรมมากขึ้น

“อย่างที่กล่าวแล้วว่า โอกาสในการลงทุนในที่ดินนั้นมีความเป็นไปได้ตลอดเวลาทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด จากเหตุการณ์ที่ผ่านมา ตั้งแต่ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 จนถึงเหตุการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยต้องเผชิญหน้ากับสภาวะทางการเมืองที่ยังไม่มั่นคง ซึ่งเป็นปัจจัยที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจ และหลายคนมองว่าควรชะลอการลงทุน แต่ในมุมการลงทุนในที่ดินแล้ว เวลานี้กลับเป็นโอกาสในการลงทุนซื้อที่ดินในราคาถูกและต่อมาปล่อยขายในราคาที่สูงขึ้นในช่วงเศรษฐกิจฟ็นตัวที่มีความต้องการที่ดินในการพัฒนาโครงการต่างๆ สูง ซึ่งจะมีผลทำให้ราคาที่ดินขยับตัวสูงขึ้น ดังเช่นที่ผ่านมาทุกปี” กุลวดี กล่าว

ทั้งนี้ การลงทุนในที่ดินจึงนับเป็นธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าธุรกิจประเภทอื่นๆแต่นักลงทุนต้องคำนึงถึงความมั่นคงทางการเงินและระยะเวลาในการปล่อยขาย เพราะการขายที่ดินแต่ละแปลงจะต้องรอเวลาเพื่อให้ราคาขยับตัวสูงขึ้นและต้องใช้เวลาในการขายจนกระทั่งมีการเซ็นสัญญาและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อีกประมาณ 3-6 เดือน การจะลงทุนในที่ดินนั้น ให้พึงระลึกเสมอว่า เป็นการลงทุนที่ต้องรอจังหวะและโอกาสที่จะซื้อและจะขาย

สำหรับขนาดแปลงที่เหมาะสมกับการลงทุน ถ้าเป็นที่ดินสำหรับพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ควรจะเป็นที่ดินขนาดใหญ่ประมาณ 600-800 ตร.ม.ขึ้นไป แต่ถ้าเป็นการพัฒนาเพื่อทำอาคารสำนักงานหรือโรงแรม ที่ดินควรมีขนาด 2-3 ไร่ เพราะจำเป็นต้องมีพื้นที่ในการแบ่งยูนิตที่มีการใช้งานที่สะดวกและมีประสิทธิภาพสูง และที่สำคัญต้องตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า

ส่วนที่ดินที่มีขนาดเล็กประมาณ 200-400 ตารางวา ที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ในซอย ไม่ไกลจากถนนใหญ่ที่มีรถไฟฟ้าผ่าน โดยเฉพาะที่ดินในย่านสุขุมวิทนั้น นักลงทุนตัดสินใจซื้อลงทุนได้ เพราะที่ดินขนาดดังกล่าวสามารถพัฒนาเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก และหากอยู่ในทำเลที่ดีสามารถทำกำไรได้ถึง 20-30% ภายใน 2-3 ปี เพราะความต้องการที่ดินแปลงขนาดนี้มีค่อนข้างสูง

อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของการลงทุนในที่ดิน จากสถิติการซื้อขายที่ดินในอดีตที่ผ่านมาในช่วงระยะ 10 ปี ได้แสดงว่าราคาที่ดินมีราคาสูงขึ้นทุกปีโดยเฉลี่ยประมาณ 15-20% ต่อปี ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือซีบีดี และทำเลที่น่าลงทุน คือสุขุมวิท ลุมพินี สีลม และสาทร

ราคาที่ดินที่เหมาะแก่การพัฒนาโครงการที่ตั้งอยู่ติดถนนสุขุมวิทได้ปรับตัวสูงขึ้นมาถึง 480% นับจากปี 2545 มาอยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ซึ่งเป็นย่านที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มในอัตราที่สูงที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับทำเลอื่นๆในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ ตามมาด้วยย่านสีลมและสาทร ซึ่งราคาเพิ่มสูงขึ้นราว 400% มาอยู่ที่ 1.4 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ย่านเพลินจิตและลุมพินีราคาเพิ่มสูงขึ้นเกือบ 320% มาอยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว.

ดังนั้น นักลงทุนที่จะลงทุนในที่ดินก็ควรจะเน้นการลงทุนเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ เป็นอันดับแรกก่อนที่จะขยายการลงทุนไปตามจังหวัดที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเข้าไปท่องเที่ยว เพราะมีปัจจัยที่สนับสนุนให้เกิดความต้องการมากกว่าที่ดินในต่างจังหวัด

Tips ในการลงทุนที่ดิน

แม้การลงทุนในที่ดินหลายครั้ง นักลงทุนเพียงซื้อที่ดินไว้เพื่อรอขายต่อไม่ได้พัฒนาเอง แต่ก็จำเป็นต้องนึกถึงปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ เพื่อให้ทราบโอกาสที่เป็นไปได้ของที่ดินแปลงนั้นๆ ซึ่งมีผลต่อการตั้งราคาขายที่เหมาะสมที่สุด

เลือกทำเลที่ดี มีถนนทางเข้าออกเป็นของตัวเอง ไม่ควรลงทุนในที่ดินตาบอด

  1. ศึกษาว่าดูที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่บนผังเมืองสีใด พัฒนาสิ่งปลูกสร้างใดได้บ้าง เช่น ทำบ้านเดี่ยวได้อย่างเดียว หรือทำบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ได้ แต่ทำคอนโดมิเนียมหรืออาคารสูงไม่ได้ หรือทำอพาร์ตเมนต์ได้
  2. ศึกษากฎหมายท้องถิ่นในจังหวัดนั้นๆ ว่ามีข้อห้ามหรือกฎเกณฑ์ใดเพิ่มเติมบ้าง
  3. ตรวจสอบเรื่องระบบสาธารณูปโภคในอนาคต จะมีรถไฟฟ้าผ่านหรือไม่ เป็นโครงการรถไฟฟ้าระยะใด ระยะที่มีความเป็นไปได้ในการก่อสร้าง โดยไม่ควรอิงกับโครงการสาธารณูปโภคที่ไกลจากความจริงมากเกินไป
  4. ตรวจสอบแนวเวนคืนให้ดีว่าที่ดินที่กำลังจะซื้ออยู่ในแนวเวนคืนในระยะอันใกล้หรือไม่ หรืออยู่ในแนวพื้นที่รับน้ำ โดยต้องท่องไว้ว่า ของถูกไม่มีในโลก หากมีที่ดินราคาถูกมาเสนอขายควรตรวจสอบอย่างละเอียด
  5. ตรวจสอบเอกสารเจ้าของตัวจริงของที่ดินฉบับนั้นๆ โฉนดถูกต้องหรือไม่ ติดจำนองหรือไม่ ผู้ขายเป็นเจ้าของจริงหรือเป็นแค่ตัวแทน

ที่มา | โพสต์ทูเดย์ 8 เมษายน พ.ศ. 2557

No comment





 

emailSubscribe Via Email

Privacy guaranteed. We will not share your information.

Follow Me on Twitter

Follow Me on Facebook

Subscribe via RSS Feed

Copyright © 2020 CBRE (Thailand) Co., Ltd. All Rights Reserved.