บทความ

เศรษฐกิจ ค่าเงิน LTV รุมสกรัม ตลาดคอนโดฯปี 2562

26 ธันวาคม 2562

bangkok-condo-market-wrapup-2019-600x400-1
ซีบีอาร์อี สรุปปัจจัยใหญ่ ฉุดตลาดคอนโดฯ กทม. ปี 2562 วูบ ส่งผลความเชื่อมั่นผู้พัฒนาฯ ลดลง พากันถอยชะลอเปิดโครงการใหม่ พบไตรมาส 3 ตลาดเกือบวาย มีโครงการเปิดใหม่ใจกลางเมืองเพียง 1,268 หน่วย แนะกลยุทธ์เอาตัวรอดปีหน้า จับทำเลเมืองท่องเที่ยวเกาะอุตสาหกรรมหลัก กระจายเสี่ยงพัฒนาหลายรูปแบบเพิ่มช่องทางรายได้

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2562 ว่าช่วงที่ผ่านมาถือเป็นปีที่มีความท้าทายอย่างยิ่งสำหรับตลาดที่พักอาศัยในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากตลาดมีหลายปัจจัยกดดัน โดยเฉพาะ การที่รัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น เพื่อป้องกันไม่ให้ตลาดเต็มไปด้วยนักเก็งกำไร แต่กลับทำให้ความต้องการจากผู้ซื้อในประเทศลดลง เนื่องจากการขอสินเชื่อทำได้ยากขึ้น นอกจากนี้ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจดจำนองได้ถูกปรับลดลงเหลือ 0.01% จาก 2% และ 1% ตามลำดับนั้น กลับตอบสนองเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเท่านั้น ประการต่อมา ด้านอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่มีการปรับลด 2 ครั้งในปีนี้ จาก 1.75% เหลือ 1.25% เพื่อกระตุ้นการใช้จ่าย เป็นอัตราที่ใกล้เคียงกับช่วงวิกฤติการเงินโลก อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจชะลอตัวและอำนาจการใช้จ่ายมีจำกัด มองว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวไม่ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ส่วนการที่เงินบาทแข็งค่าขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ช่วงต้นปี ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ มีราคาแพงขึ้นสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการลงทุน โดย ณ ไตรมาส 3 ปี 2562 เงินบาทแข็งค่าขึ้น 9.5% เมื่อเทียบกับเงินหยวน และแข็งค่าขึ้น 6.1% เมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐฯ หากเทียบกับปีที่แล้ว เมื่อความต้องการทั้งในและกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติลดลง จึงส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องขยับวันเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป ปรับเปลี่ยนรูปแบบสินค้า และเลื่อนการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการโดยตลาดได้ส่งสัญญาณชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดนับตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562 ขณะที่ไตรมาส 3 พบจำนวนเปิดใหม่ลดลงอย่างมาก สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด

“ในช่วงไตรมาส 3 พบว่ามีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ย่านใจกลางเมืองในระดับที่ต่ำที่สุด หากเปรียบเทียบกับไตรมาส 3 ปีอื่นๆ นับตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา โดยมีเพียง 1,268 หน่วย ขณะในไตรมาส 3 ปีที่แล้ว มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่มากถึง 7,147 หน่วย”

ขณะที่แนวโน้มราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ นั้น พบแม้ตลาดโดยรวมไม่เติบโต แต่ราคาก็ไม่ลดลง เพราะต้นทุนที่ดินยังอยู่ในระดับสูง แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเพียง 0.9% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา โดยอยู่ที่ 279,740 บาทต่อตารางเมตร ณ ไตรมาส 3 ปี 2562 ด้านราคาขายเฉลี่ยคอนโด มิเนียมในย่านรอบนอกใจกลางเมืองหรือมิดทาวน์เพิ่มขึ้นเพียง 0.05% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เป็น 99,943 บาทต่อตารางเมตร

ทั้งนี้ ประเด็นที่ต้องจับตามองในปี 2563 คือ ความสามารถในการซื้อของคนในประเทศและลูกค้าต่างชาติที่ยังลดลง เนื่องจากผู้คนมีอำนาจในการใช้จ่ายน้อยลงจากหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นและภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว เป็นความไม่แน่นอนที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่พักอาศัย ฉะนั้นผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องลดและกระจายความเสี่ยงในการลงทุน รวมทั้งเพิ่มช่องทางในการสร้างรายได้ที่หลากหลายมากขึ้น

“ผู้พัฒนาโครงการหลายรายเริ่มพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำหรืออสังหา ริมทรัพย์ประเภทมิกซ์ยูส โดยเฉพาะบนแปลงที่ดินขนาดใหญ่ เพื่อทำให้โครงการมีความน่าสนใจยิ่งขึ้นจากการใช้ประโยชน์ที่มีความหลากหลายภายในพื้นที่โครงการเดียวกัน

นอกจากนี้แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เช่น หัวหิน พัทยา ภูเก็ต และกระบี่ ได้สร้างโอกาสให้กับนักพัฒนาเนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานของไทยกำลังขยายตัวอย่างมากและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวยังคงแข็งแกร่งอยู่”

“สถานการณ์ที่เศรษฐกิจชะลอตัว และอำนาจการใช้จ่ายมีจำกัด มองว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยดังกล่าว ไม่ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์”

อ่านข่าวฉบับเต็ม สรุปภาพตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2562