ถอดรหัสความสำเร็จ เลือกลงทุนคอนโดฉบับ CFO

แม้ว่าที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ที่จำเป็นสำหรับมนุษย์ แต่การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมไม่ได้มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเสมอไป แต่ใช้เป็นแหล่งลงทุนชนิดหนึ่งเพื่อสร้างผลตอบแทนกลับมาให้กับเจ้าของได้ด้วย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรจากราคาห้องชุดที่ปรับเพิ่มขึ้น หรือการลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็ตาม แถมการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมบางแห่ง ยังให้ผลตอบแทนที่สูงและดีกว่ารูปแบบการลงทุนในประเภทอื่น ๆ บางประเภทด้วยซ้ำ คอนโดมิเนียมจึงกลายเป็นแหล่งสร้างรายได้ในรูปแบบ Passive Income ให้กับนักลงทุนที่ได้รับความนิยมประเภทหนึ่งเลยทีเดียว

คุณ “บุณยกฤต เสาวรรณ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายการเงิน  บริษัท ทีทีซีแอล จำกัด(มหาชน) คือ หนึ่งในบุคคลที่เลือกลงทุนในคอนโดมิเนียม เพื่อสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนในรูปแบบ Passive Income กับโครงการอรุณ 1 ที่ซื้อไว้เพื่อลงทุนเมื่อ 5 ปีที่แล้ว พัฒนาโดยบริษัท ดิ อัมรินทร์ จำกัด

“ทำเล” หัวใจหลักเลือกลงทุนในคอนโด

คุณบุณยกฤต เล่าให้ฟังว่า ความสนใจในการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนให้มีเงินมูลค่าเพิ่ม เริ่มตั้งแต่หลังจากเรียนจบปริญญาตรี สาขาการเงินและบัญชี จาก Edith Cowan University, Australia และได้ทำงานทางด้านการเงินและบัญชีมาโดยตลอด ซึ่งเริ่มทำงานที่แรก KPMG Phoomchai Business Advisory Ltd. ก่อนจะไปสั่งสมประสบการณ์ที่ประเทศออสเตรเลียด้วยการทำงานในธนาคารแห่งหนึ่ง และกลับมาทำงานที่ประเทศไทย ซึ่งรูปแบบการลงทุนที่เลือกมีหลากหลายประเภท ไม่ว่าจะเป็นการซื้อหุ้น ลงทุนในตราสารหนี้ หรือ กองทุนรวมดัชนี (Index Fund) ก่อนจะหันมาลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมกับโครงการอรุณ เป็นโครงการแรก ซึ่งตั้งใจซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าโดยเฉพาะ

สาเหตุสำคัญที่คุณบุณยกฤต ตัดสินใจเลือกมาลงทุนคอนโดโครงการอรุณ 1 เป็นเพราะมองเห็นถึงหัวใจของความสำเร็จ ที่จะสร้างผลตอบแทนที่ดีและลดความเสี่ยงจากการขาดทุน คือ ทำเลที่ตั้งโครงการ ซึ่งอยู่ใกล้กับแลนด์มาร์คสำคัญด้านการรักษาพยาบาล อย่างโรงพยาบาลศิริราช ที่นับว่าเป็นโรงพยาบาลอันดับต้นของประเทศ มีแพทย์และบุคลากรทางการแพทย์ฝีมือชั้นนำมากความสามารถ แถมยังเป็นโรงเรียนแพทย์อันดับต้นของประเทศด้วย จึงเป็นเครื่องการันตีได้ว่าโครงการนี้จะมีดีมานด์หรือความต้องการที่อยู่อาศัยจากกลุ่มบุคคลเหล่านี้อย่างแน่นอน ยังไม่นับรวมกับผู้ป่วยหรือญาติที่ต้องมารับบริการอีกจำนวนมากมายในแต่ละวันอีกด้วย ไม่เพียงเท่านี้ในอนาคตยังพบว่า บริเวณโรงพยาบาลศิริราชมีแผนพัฒนาและขยายพื้นที่ด้านการแพทย์ ที่มุ่งสู่การเป็น medical hub ชั้นนำของประเทศ ทำให้จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีกมาก แต่พื้นที่ย่านศิริราชเป็นพื้นที่เขตผังเมืองเก่า ที่การพัฒนาโครงการของเอกชนทำได้ยาก โอกาสจะเกิดคอนโดมิเนียมแห่งใหม่เข้ามาเป็นคู่แข่งจึงน้อยลงไปด้วย เมื่อบวกลบคูณหารแล้วจึงเห็นว่าทำเลนี้จะมีดีมานด์มากกว่าซัพพลายอย่างแน่นอน

เลือกอย่างไรไม่ให้ขาดผู้เช่า

“เลือกลงทุนในโครงการอรุณซึ่งสามารถเดินไปศิริราชได้ 5 นาที เชื่อว่าคุณหมอก็มองเรื่องความสะดวกเป็นสำคัญเช่นกัน เพราะต้องรักษาคนไข้หรือไม่ก็อยู่เวร เขามีภาระหน้าที่ความรับผิดชอบเยอะ เวลาพักผ่อนของเขาจึงเป็นความจำเป็นที่ต้องมีให้เพียงพอ มันสำคัญในการทำงานในวันต่อไป ตอนแรกที่ซื้อห้องชุดมา ตั้งใจจะปล่อยเช่าให้กับคุณหมอ แต่คนที่มาเช่าปัจจุบันเป็นนักศึกษาแพทย์ที่เรียนศิริราช ซึ่งทำสัญญาเช่านานถึง 5 ปี เพราะนักศึกษาที่มาเรียนศิริราชจะใช้ระยะเวลาเรียนประมาณ 5-6 ปี ทำให้มั่นใจได้ว่าอย่างน้อย 5 ปีไม่ต้องหาผู้เช่าใหม่ และจะมีรายได้มาช่วยในการผ่อนอย่างแน่นอนตลอด 5 ปี และผู้เช่าเองก็มองว่าในพื้นที่ตรงนี้ ไม่มีโครงการไหนอยู่ใกล้ศิริราชได้เท่านี้แล้ว”

คุณบุณยกฤต อธิบายต่อว่า โครงการที่อยู่ติดกับแลนด์มาร์คสำคัญ ไม่ได้หมายความว่าจะตอบโจทย์ด้านการลงทุนเสมอไป อย่างโครงการที่ติดหรือใกล้กับแลนด์มาร์คที่เป็นสถานที่สำคัญของธุรกิจหรือย่านใจกลางเมือง อย่างทำเลสาทร หรือสุขุมวิท บางครั้งยังมีปัจจัยเรื่องความผันผวนของภาวะเศรษฐกิจเข้ามาเป็นตัวแปร หรือบางทีในทำเลนั้น ๆ ก็อาจจะมีราคาสูงจนไม่สามารถซื้อมาปล่อยเช่าได้ เพราะหากจะปล่อยเช่าต้องจับตลาดกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์ ซึ่งกลุ่มคนเหล่านั้นก็อาจจะเลือกซื้อเป็นเจ้าของเองแทนที่จะเช่าอยู่อาศัย แต่หากเป็นแลนด์มาร์คด้าน well-being หรือ healthcare อย่างเช่น โรงพยาบาล จะไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจหรือสถานการณ์ต่าง ๆ เพราะการรักษาพยาบาลเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับชีวิต ที่ผู้ป่วยต้องได้รับการรักษา ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มคนระดับใดก็ตาม

ลงทุนในคอนโดความเสี่ยงต่ำ ได้ผลตอบแทนสูงถึง 25%* 

คุณบุณยกฤต ได้เปรียบเทียบการลงทุนในคอนโดมิเนียมกับการลงทุนในรูปแบบอื่นว่า การลงทุนในรูปแบบอื่น โดยเฉพาะในตลาดหุ้นนับว่ามีความผันผวนค่อนข้างสูง และมองว่าบริษัทที่เราไปซื้อหุ้นนั้น เราต้องคอยติดตามนโยบายการบริหารงาน การหาข้อมูลเกี่ยวกับธุรกิจ ซึ่งบางครั้งข้อมูลที่ได้รับมากับความจริงอาจจะไม่ใช่เรื่องเดียวกัน แถมปัจจุบันตลาดหุ้นของไทยไม่ได้มีอะไรใหม่ที่เป็นตัวกระตุ้นให้ตลาดเติบโตไปได้มากกว่านี้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะไม่มีธุรกิจอะไรใหม่ ๆ หรือไม่มีนวัตกรรมที่ต่างจากเดิมเข้ามาทำให้ตลาดเติบโต ยังเป็นธุรกิจรูปแบบเดิมที่ทำกันมานาน
 
ในขณะที่การลงทุนในคอนโดมิเนียม อาจจะไม่สามารถบอกได้ว่าทุกโครงการจะประสบความสำเร็จ เพราะปัจจุบันจะพบว่ามีหลายทำเลที่เกิดภาวะห้องล้น แม้แต่ในย่านสำคัญไม่ว่าจะเป็นถนนสุขุมวิทหรือคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าก็ตาม ปัจจุบันจะเห็นว่ามีคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่ยังเหลือขายอยู่จำนวนมาก เนื่องจากนโยบายของรัฐบาลมีการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าออกไปชานเมือง ส่งผลให้เกิดโครงการคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าย่านชานเมือง ซึ่งมีราคาถูกกว่าคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าในทำเลกลางเมือง กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ที่กำลังซื้อไม่สูงจึงเลือกไปซื้อคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าชานเมืองแทน เพราะสามารถเข้าเมืองมาได้ในระยะเวลาไม่นาน การลงทุนในคอนโดมิเนียมจึงต้องศึกษาและเลือกโครงการในทำเลที่ติดแลนด์มาร์คสำคัญ อย่างโรงพยาบาล เป็นต้น

“ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดหุ้นไทยดัชนีไม่ทะลุ 1,800 จุดเลย มองว่าตลาดหุ้นไม่ไปไหนเลย แต่สำหรับคนมีเงินเย็นจะลงทุนเพื่อรอรับปันผลอย่างเดียวก็ทำได้ แต่หากมองการลงทุนในคอนโดมิเนียม อย่างแรกเลยซื้อมาแล้วปล่อยเช่าได้ และที่ดีกว่านั้นคือ capital gain จากมูลค่าสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น อย่างห้องที่ผมซื้อมาราคาประมาณ 6 ล้านบาท มีห้องขนาดเท่ากันแต่อยู่ชั้นล่างของผม เขาซื้อมาปีหนึ่งแล้วขายไปได้ในราคา 7.5 ล้านบาท คิดเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 25% ซึ่งไม่เหมือนลงทุนในตลาดหุ้นที่มีโอกาสหุ้นลง แต่ลงทุนในพร็อพเพอร์ตี้ก็มีโอกาสลงได้แต่มันไม่หวือหวาเท่าตลาดหุ้นแน่นอน แม้ว่าการลงทุนในคอนโดมิเนียมจะไม่ได้ผลตอบแทนแบบนี้ทุกปี แต่ความเสี่ยงมันต่ำและไม่กระทบกับเงินต้นที่ลงทุนไป จากประสบการณ์ลงทุนในตลาดหุ้นที่ผ่านมา ผมได้ผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ 5% เท่านั้น และบางปีก็ได้น้อยกว่านี้ด้วย”

เล็งลงทุนต่อทำเล “ศิริราช”

คุณบุณยกฤต ยังมองหาโครงการที่มีศักยภาพและโอกาสสร้างเม็ดเงินเป็นผลตอบแทนการลงทุนที่ดีอย่างต่อเนื่อง เพราะต้องการปรับพอร์ตของตนเองที่ปัจจุบันลงทุนในรูปแบบคอนโดมิเนียมสัดส่วน 50% ให้เพิ่มมากขึ้นกว่าการลงทุนในรูปแบบอื่น ซึ่งหากทำเลศิริราชมีโครงการที่ดีและตรงกับความต้องการของตนเอง ก็พร้อมจะเลือกซื้อเข้ามาเติมเต็มพอร์ตการลงทุน

“หากมีโครงการใหม่ในทำเลศิริราช ก็มีความสนใจมากที่จะลงทุนเพิ่ม เพราะทำเลศิริราชมีแลนด์มาร์คสำคัญ คือ โรงพยาบาลศิริราช ที่อนาคตจะถูกพัฒนาเป็นศูนย์กลางด้านการแพทย์ ซึ่งนับวันจะมีแต่ขยายพื้นที่เพิ่มทั้งในส่วนของโรงพยาบาลศิริราช และโรงพยาบาลศิริราช ปิยมหาราชการุณย์ จึงถือว่าทำเลศิริราชมีความเสี่ยงต่ำ เพราะเวลาผมจะลงทุนอะไร ผมมองเรื่องการ protect เงินต้นเป็นสำคัญ เช่น หุ้น คุณอาจจะซื้อในราคาที่แพงกว่าราคา fair value หลายเท่าเลยก็ได้ แต่ถ้าเป็น property ที่มันค่อนข้าง unique และใกล้แลนด์มาร์คสำคัญอย่างเช่นโรงพยาบาล มันเป็นการลงทุนที่เซพเงินต้นที่ลงไปได้มากกว่าการลงทุนอย่างอื่น” 

คุณบุณยกฤต ยังให้คำแนะนำสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมอีกว่า การลงทุนในคอนโดมิเนียม ตนเองให้ความสำคัญกับเรื่องโลเคชั่นเป็นอันดับแรก ส่วนเรื่องอื่น ๆ ที่พิจารณาเพิ่มเติม เช่น ดีเวลลอปเปอร์ผู้พัฒนาโครงการ หากเป็นดีเวลลอปเปอร์ในพื้นที่ จะมีความเชื่อมั่นว่าเขาเข้าใจทำเลนั้นเป็นอย่างดี รวมถึงการเลือกรูปแบบโครงการ low-rise แทนการเลือกแบบ high-rise เพราะมีจำนวนห้องน้อยกว่า ทำให้คู่แข่งในการปล่อยเช่ามีน้อย และผู้อยู่อาศัยไม่มาก ไม่มีความวุ่นวาย และปัญหาตามมาน้อยกว่า 

“ไม่อยากให้มองว่าโครงการขนาดเล็กไม่ดี สำหรับผมมองว่าโครงการเล็กมีคู่แข่งน้อย ไม่วุ่นวาย และไม่ดูเรื่องแบรนด์เป็นหลัก เพราะบางครั้งแบรนด์หรือโครงการใหญ่มีราคาพรีเมียมที่บวกเข้าไปด้วย ซึ่งจะทำให้ต้องใช้เงินลงทุนสูง ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนคืนกลับมาช้า จึงอยากให้เปิดใจให้กว้างกับโครงการขนาดเล็ก หรือแบรนด์ใหม่ ๆ ที่เจ้าของเป็นคนในพื้นที่จริง ๆ เพราะเขาจะเข้าใจพื้นที่และความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างดี” คุณบุณยกฤต ให้คำแนะนำในตอนท้าย
 

อรุณ ศิริราช ทริปเปิ้ล สเตชั่น คอนโดระดับพรีเมียม บนทำเลดีน่าลงทุน “ทำเลศิริราช” เพียง 120 เมตรถึง MRT สถานีบางขุนนนท์ เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสามสาย* มีศักยภาพในการลงทุนสูงจากดีมานด์บุคลากรทางการแพทย์รพ.ศิริราชกว่า 17,000 คน คาดการผลตอบแทนประมาณ 5-6% ต่อปี** โครงการออกแบบมาอย่างปราณีต เรียบง่าย แต่ยังคงความ timeless ตกแต่งครบด้วยเฟอร์นิเจอร์จาก Chic Republic

ดูข้อมูลเพิ่มเติมที่ เว็บไซต์ CBRE หรือ โทร +66 64 141 4414 หรือ ติดต่อซีบีอาร์อี

**ข้อมูลข้างต้นสำรวจในเดือนตุลาคม 2567 ผลตอบแทนจากการเช่าข้างต้นเป็นเพียงการคาดการณ์ ไม่ได้เป็นการการันตีจากผู้พัฒนาโครงการ