กรณีศึกษาการเพิ่มประสิทธิภาพพลังงานผ่านการบริหารทรัพยากรอาคาร

ก้าวข้ามขีดจำกัดเพื่อมุ่งสู่เกณฑ์มาตรฐานด้านความยั่งยืนระดับสูง

การบริหารจัดการพลังงานกลายเป็นวาระเชิงยุทธศาสตร์สำคัญสำหรับองค์กรที่มุ่งมั่นขับเคลื่อนเป้าหมายด้าน ESG (Environmental, Social, and Governance) และความยั่งยืน และเมื่อองค์กรต่าง ๆ หันมาให้ความสำคัญกับเรื่องนี้มากขึ้น บทบาทของการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในประเทศไทย จึงยกระดับก้าวข้ามการบำรุงรักษาแบบเดิม ๆ ไปสู่การเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน การสร้างมูลค่าระยะยาวให้สินทรัพย์ และการบรรลุผลลัพธ์ด้าน ESG อย่างเป็นรูปธรรมสำหรับอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่—โดยเฉพาะอาคารที่ใช้พลังงานสูง—แม้จะมีระบบการจัดการที่ดีอยู่แล้ว ก็ยังคงมีโอกาสพัฒนาและยกระดับประสิทธิภาพการใช้พลังงานได้อย่างต่อเนื่อง

พิจารณาได้จากกรณีศึกษา เราได้รับความไว้วางใจให้การดูแลอาคารสำนักงานใหญ่ของธนาคารชั้นนำของไทย ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ อาคารที่มีอายุการใช้งานราว 10 ปี ตัวอาคารได้รับการบำรุงรักษาเป็นอย่างดี มีการปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านการอนุรักษ์พลังงานของประเทศ และดำเนินงานโดยไม่มีปัญหาด้านพลังงาน ในเชิงโครงสร้าง ลูกค้าไม่ได้ประสบปัญหาความล้มเหลวในการใช้พลังงาน หรือมีค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคที่สูงเกินเกณฑ์ ในทางกลับกัน ระบบการบริหารจัดการขั้นพื้นฐานของอาคารมีการตรวจสอบ จัดเก็บ และรายงานคะแนนประสิทธิภาพการใช้พลังงานต่อหน่วยงานกำกับดูแลของรัฐอย่างเคร่งครัดตามกฎหมายว่าด้วยการอนุรักษ์พลังงานของประเทศทุกประการ

ในกรณีนี้ คำถามเชิงยุทธศาสตร์จึงชัดเจนว่า อาคารที่มีประสิทธิภาพการดำเนินงานสูงอยู่แล้ว จะสามารถก้าวไปสู่อีกระดับของความเป็นเลิศด้าน ESG ได้อย่างไร ความท้าทายนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มที่กำลังเติบโตของการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในประเทศไทย ซึ่งองค์กรต่าง ๆ กำลังแสวงหาวิธีการใหม่ ๆ ในการปรับปรุงผลการดำเนินงานด้านความยั่งยืนและประสิทธิภาพของสินทรัพย์จากระบบอาคารเดิมที่มีอยู่

CBRE ได้เข้าไปมีส่วนร่วมในการตอบโจทย์นี้ โดยต่อยอดจากการลงทุนในระบบอัตโนมัติของอาคาร (Building Automation) ของลูกค้า

บทสรุปผู้บริหาร: การยกระดับประสิทธิภาพพลังงานผ่านความร่วมมือของการดำเนินงาน

• ความร่วมมือเชิงกลยุทธ์: CBRE ผสานบริการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในประเทศไทยเข้ากับระบบอัตโนมัติของอาคารที่ทันสมัย และระบบควบคุม HVAC ที่ขับเคลื่อนด้วย AI เพื่อยกระดับผลการดำเนินงาน เพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานในอาคารพาณิชย์ และสนับสนุนเป้าหมายด้านความยั่งยืนระยะยาว
• บริบทการดำเนินงาน: ดำเนินการในอาคารสำนักงานใหญ่ที่มีระบบความปลอดภัยสูง ซึ่งต้องรักษาสมดุลระหว่างความต่อเนื่องทางธุรกิจ ความปลอดภัยของข้อมูล และเป้าหมายด้าน ESG
• การปฏิบัติงานในพื้นที่: นำแนวทางที่ไม่ต้องลงทุนหรือลงทุนต่ำ (No-cost/Low-cost) มาใช้ รวมถึงการกำหนดเกณฑ์อุณหภูมิในพื้นที่ให้เป็นมาตรฐานเดียวกันที่ 24–25°C ควบคู่กับการปรับเวลาการทำงานของระบบปรับอากาศให้สอดคล้องกับพฤติกรรมการเข้าใช้อาคารจริง (occupancy-based scheduling)
• การปรับปรุงค่า kW/RTH ที่ได้รับการพิสูจน์: ผลการดำเนินงานของระบบทำความเย็น (Chiller Plant) ปรับตัวดีขึ้นจาก 0.898 kW/RTH เป็น 0.888 kW/RTH สะท้อนถึงประสิทธิภาพที่เพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอที่ 0.010 kW/RTH
• การประหยัดพลังงานและค่าใช้จ่าย: ลดการใช้ไฟฟ้าลงได้ 24,878.61 กิโลวัตต์-ชั่วโมง (kWh) ตลอดระยะเวลา 12 เดือน คิดเป็นมูลค่าประหยัด 109,959.04 บาท พร้อมแสดงให้เห็นว่าการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในประเทศไทยที่มีประสิทธิภาพ สามารถส่งมอบผลลัพธ์ทางพลังงานและการเงินที่วัดผลได้จริง

การจัดการความซับซ้อนในสภาพแวดล้อมที่ห้ามเกิดความผิดพลาดของงานบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในประเทศไทย

การบริหารจัดการพลังงานในสำนักงานใหญ่ของธนาคารจำเป็นต้องอาศัยการควบคุมขั้นสูงที่เข้มงวดกว่าอาคารพาณิชย์ทั่วไป เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่รองรับการดำเนินงานสำคัญทางธุรกิจ (Mission-Critical Operations) ทุกการปรับเปลี่ยนในระบบทำความเย็นจึงต้องรักษาสมดุลระหว่างความปลอดภัย ความสบายของผู้ใช้อาคาร และความต่อเนื่องทางธุรกิจอย่างเคร่งครัด
โครงการนี้ตอกย้ำว่า การบริหารจัดการทรัพยากรอาคารยุคใหม่ในประเทศไทยได้ยกระดับไปไกลกว่าการบำรุงรักษาทั่วไป โดยเฉพาะในสภาพแวดล้อมที่ต้องการความแม่นยำและความมั่นคงสูง ซึ่งต้องผสานประสิทธิภาพทางวิศวกรรม ประสบการณ์ผู้ใช้อาคาร และเป้าหมายด้านความยั่งยืนเข้าด้วยกันอย่างลงตัว ภายใต้มาตรฐานการปฏิบัติงานที่ถูกต้องและครบถ้วน

ทีมงานต้องรับมือกับข้อจำกัดสำคัญ 3 ประการ ดังนี้:

• การควบคุมการเข้าออกและเวลาอย่างเข้มงวด: พื้นที่ทางวิศวกรรมต้องได้รับการอนุมัติและจำกัดสิทธิ์การเข้าออกอย่างเป็นระบบ โดยต้องปฏิบัติงานภายในช่วงเวลาที่กำหนดไว้อย่างเคร่งครัด
• การรักษาความต่อเนื่องทางธุรกิจ: ระบบทำความเย็นหลักต้องเปิดใช้งานได้อย่างต่อเนื่องโดยไม่สามารถ ปิดระบบปรับอากาศหลัก (Chiller Plant) ในเวลาทำการได้เลย เพราะจะกระทบต่อระบบประมวลผลและสภาพแวดล้อมในการทำงาน
• การทดสอบและปรับปรุงระบบนอกเวลาทำการ: การทดสอบระบบ และงานสอบทานระบบทั้งหมดต้องดำเนินการเฉพาะในช่วงเวลากลางคืนหรือวันหยุดเทศกาลเพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อธุรกิจหลักของธนาคารเท่านั้น

ความสำเร็จนี้เป็นผลจากการปฏิบัติตามมาตรฐานวิศวกรรมอย่างเคร่งครัด การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างเป็นระบบ และการประสานงานอย่างใกล้ชิด ช่วยให้เราส่งมอบการปรับปรุงประสิทธิภาพได้อย่างสมบูรณ์แบบ โดยไม่รบกวนการดำเนินงานปกติของลูกค้า

การบริหารจัดการทรัพยากรอาคารอย่างยั่งยืนในประเทศไทย ผ่านการยกระดับระบบเครื่องกลและการดำเนินงาน

การบริหารจัดการทรัพยากรอาคารอย่างยั่งยืนที่มีประสิทธิภาพ ต้องอาศัยทั้งการลงทุนในเทคโนโลยีควบคู่กับความเชี่ยวชาญด้านการปฏิบัติงาน แม้เทคโนโลยีที่ทันสมัยจะช่วยเพิ่มศักยภาพของอาคารได้ แต่การจะบรรลุผลลัพธ์ในระยะยาวอย่างแท้จริงนั้น ขึ้นอยู่กับกระบวนการบริหารจัดการ การติดตามประเมินผล และการปรับปรุงระบบอย่างต่อเนื่อง เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานในอาคารพาณิชย์ และขับเคลื่อนเป้าหมายด้านความยั่งยืนในภาพรวม

ในการขับเคลื่อนเป้าหมายนี้ ลูกค้าได้ลงทุนอัปเกรดอุปกรณ์สำคัญในระบบ Chiller Plant ได้แก่ มอเตอร์พัดลมคูลลิ่งทาวเวอร์, อุปกรณ์ปรับความเร็วรอบมอเตอร์ (VSDs), แผงแลกเปลี่ยนความร้อน (Filling Panels), ระบบระบายอากาศ ตลอดจนระบบควบคุมลำดับการทำงานของเครื่องทำน้ำเย็น

CBRE ได้เข้ามาช่วยเปลี่ยนการลงทุนเหล่านี้ให้กลายเป็นผลลัพธ์เชิงบวกต่อการดำเนินงาน โดยนำมาตรการไม่เสียค่าใช้จ่าย หรือมีค่าใช้จ่ายต่ำ (No-Cost / Low-Cost) มาปรับตั้งค่าการทำงานของระบบให้สอดรับกับการใช้งานจริงของอาคาร ดังนี้:

• การควบคุมอุณหภูมิอย่างแม่นยำ: กำหนดและรักษาอุณหภูมิในพื้นที่ปรับอากาศให้อยู่ในช่วง 24–25°C เพื่อลดภาระการทำงานส่วนเกินของเครื่องส่งลมเย็น (AHU)
• การปรับเวลาตามการใช้งานจริง: ทีมงาน CBRE นำข้อมูลพฤติกรรมการเข้า-ออกอาคารและสถิติการทำงานล่วงเวลา มาปรับตารางการทำงานของ AHU และ FCU ให้ตรงกับความต้องการจริง ช่วยลดการใช้พลังงานที่สูญเสียไปกับพื้นที่ที่มีการใช้งานน้อยได้อย่างตรงจุด

ผลลัพธ์เชิงประจักษ์และการพิสูจน์ประสิทธิภาพทางวิศวกรรม

ความสำเร็จของโครงการนี้ไม่ได้วัดจากความพึงพอใจของผู้ใช้อาคารเพียงอย่างเดียวเท่านั้น แต่พิสูจน์ได้จากผลการดำเนินงานได้รับการประเมินและยืนยันผ่านค่า kW/RT (หรือ kW/RTH) ซึ่งเป็นดัชนีวัดพลังงานไฟฟ้าที่ใช้ในการผลิตความเย็นต่อหนึ่งตันความเย็น ตัวเลขนี้ช่วยสะท้อนประสิทธิภาพการทำงานจริงของระบบ Chiller Plant ได้แม่นยำและชัดเจนกว่าการพิจารณาจากใบแจ้งหนี้ค่าไฟฟ้าเพียงอย่างเดียว

จากการติดตามผลตลอดระยะเวลา 1 ปีเต็ม (มิถุนายน 2025 – พฤษภาคม 2026) ข้อมูลยืนยันถึงประสิทธิภาพที่ยกระดับขึ้นอย่างสม่ำเสมอเมื่อเทียบกับเกณฑ์มาตรฐานเดิม 
ผลลัพธ์ดังกล่าวตอกย้ำว่า บริการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารเชิงรุกในประเทศไทย สามารถปลดล็อกและสร้างมูลค่าเพิ่มจากสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิม พร้อมเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนในเทคโนโลยี 

สรุปผลงานสำคัญ:

• ลดการใช้ไฟฟ้าสะสม: 24,878.61 kWh/ปี
• ผลตอบแทนทางการเงิน: ประหยัดได้ 109,959.04 บาท (อ้างอิงอัตรา MEA 4.42 บาท/หน่วย)
• ความคุ้มค่าของการลงทุน: ช่วยให้งานอัปเกรดระบบเครื่องกลมีระยะเวลาคืนทุนประมาณ 3 ปี พร้อมส่งเสริมเป้าหมาย Net Zero
• ประสิทธิภาพการทำความเย็นเฉลี่ย: ประสิทธิภาพปรับตัวดีขึ้นจาก 0.898 เหลือ 0.888 kW/RTH ซึ่งหมายถึงการใช้พลังงานลดลงในการผลิตความเย็นในปริมาณเท่าเดิม

คุณค่าเชิงกลยุทธ์ของการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในประเทศไทย

ในขณะที่ความคาดหวังด้านความยั่งยืนเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการทรัพยากรอาคาร ในประเทศไทยจึงทวีความสำคัญในฐานะฟังก์ชันธุรกิจที่มีบทบาทสำคัญยิ่ง องค์กรต่างๆ จึงกำลังมองไปไกลกว่างานบำรุงรักษาทั่วไป เพื่อมุ่งเน้นการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน ยกระดับผลการดำเนินงานด้าน ESG และสร้างมูลค่าสูงสุดให้กับสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ โครงการนี้สะท้อนให้เห็นว่าการผสานเทคโนโลยี ความเชี่ยวชาญด้านการปฏิบัติการ และการตัดสินใจโดยใช้ข้อมูลเป็นตัวขับเคลื่อน สามารถส่งมอบประโยชน์ระยะยาวที่วัดผลได้อย่างเป็นรูปธรรม

บทเรียนสำหรับผู้นำ: เปลี่ยนการบริหารทรัพยากรอาคารให้เป็นระบบนิเวศแห่งประสิทธิภาพ

โครงการนี้พิสูจน์ให้เห็นว่า งานบริหารจัดการทรัพยากรอาคารยุคใหม่ในประเทศไทย สามารถยกระดับการดำเนินงานให้กลายเป็น ตัวขับเคลื่อนเชิงยุทธศาสตร์ด้านความยั่งยืน ได้อย่างแท้จริง การปรับใช้พลังงานให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดไม่จำเป็นต้องรอให้เกิดความล้มเหลวของเครื่องจักร เพราะแม้แต่อาคารที่มีประสิทธิภาพสูงอยู่แล้ว ก็ยังสามารถสร้างผลกำไรหรือมูลค่าเพิ่มได้ เมื่อมีการนำเทคโนโลยี วินัยในการปฏิบัติงาน และการตัดสินใจเชิงข้อมูลมาบูรณาการร่วมกันผ่านกลยุทธ์การบริหารจัดการทรัพยากรอาคารอย่างยั่งยืน

ความสำเร็จของโครงการนี้เกิดขึ้นได้จาก “ระบบนิเวศแห่งประสิทธิภาพ” ที่สอดประสานกัน 3 ส่วน ได้แก่:

1. ลูกค้า: มุ่งมั่นลงทุนในเทคโนโลยีเพื่อยกระดับความยั่งยืน เปลี่ยนบทบาทของงานบริหารทรัพยากรอาคารจาก “ต้นทุน” (Cost Center) ให้กลายเป็น “กลไกเชิงยุทธศาสตร์” ที่ช่วยบรรลุเป้าหมายด้านสิ่งแวดล้อมขององค์กร
2. ผู้ให้บริการเทคโนโลยี: ส่งมอบระบบสนับสนุนอาคารอัจฉริยะ (Building Automation) และระบบคำนวณการทำงานของ Chiller (Chiller Sequencing) ที่แม่นยำ
3. ผู้เชี่ยวชาญด้านการบริหารทรัพยากรอาคาร: CBRE แปลงศักยภาพของเทคโนโลยีให้กลายเป็นผลการดำเนินงานจริงในทุก ๆ วัน ผ่านการบริหารตารางเวลา การควบคุมอุณหภูมิ และการวิเคราะห์ทางวิศวกรรม ในฐานะผู้นำด้านการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในประเทศไทย CBRE ช่วยให้องค์กรต่าง ๆ เพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ ยกระดับการใช้พลังงาน และขับเคลื่อนเป้าหมายความยั่งยืนระยะยาวอย่างเป็นรูปธรรม

ร่วมค้นหาโอกาสในการลดค่าใช้จ่ายและยกระดับการดำเนินงานด้วยบริการระดับมืออาชีพ ติดต่อ CBRE GWS Thailand วันนี้ เพื่อประเมินระบบอาคาร ค้นหาแนวทางประหยัดพลังงาน และขับเคลื่อนเป้าหมาย ESG ของคุณด้วยโซลูชันที่พิสูจน์แล้วว่าได้ผลจริง

คำถามที่พบบ่อย (FAQs) สำหรับผู้นำด้านการบริหารทรัพยากรอาคาร

Q1: มูลค่าที่แท้จริงของการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารคืออะไร ในเมื่ออาคารใช้ระบบอัตโนมัติ AI ที่ทันสมัยอยู่แล้ว 

A: แม้ระบบ AI และระบบอัตโนมัติจะช่วยประมวลผลข้อมูลได้อย่างแม่นยำ แต่การขับเคลื่อนให้เกิดผลลัพธ์ที่แท้จริง ยังต้องอาศัยทีมบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในการปรับตั้งค่าระบบให้สอดรับกับการใช้งานจริง ในฐานะผู้นำด้านการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในประเทศไทย CBRE ได้นำแนวทางที่ไม่ต้องลงทุน/ลงทุนต่ำ (No-cost/Low-cost) การปรับเวลาการทำงานของระบบตามการใช้งานจริง หรือการติดตามสภาพสินทรัพย์อย่างใกล้ชิด มาใช้อย่างเป็นรูปธรรม เพื่อแปลงศักยภาพของระบบอัตโนมัติ ให้กลายเป็นผลการดำเนินงานที่คุ้มค่าในการลงทุนและบรรลุเป้าหมายด้านความยั่งยืนที่วัดผลได้จริง

Q2: ทำไมตัววัด kW/RT (หรือ kW/RTH) จึงมีมูลค่ามากกว่าการติดตามใบแจ้งหนี้ค่าไฟฟ้าประจำเป็นเดือน 

A: ค่าสาธารณูปโภคตามใบแจ้งหนี้สามารถผันผวนได้ตามปัจจัยภายนอก เช่น สภาพอากาศ จำนวนผู้เข้าใช้อาคาร หรือกิจกรรมต่าง ๆ แต่ kW/RTH จะมุ่งเน้นไปที่ประสิทธิภาพทางวิศวกรรมโดยตรง โดยแสดงให้เห็นว่า Chiller Plant ใช้พลังงานเท่าใดในการผลิตความเย็น สิ่งนี้ช่วยให้วัดผลการดำเนินงานได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น และสนับสนุนการปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้พลังงานในอาคารพาณิชย์โดยอิงจากข้อมูลจริง

Q3: กลยุทธ์แบบไม่ต้องลงทุนหรือลงทุนต่ำ ของ CBRE คืออะไร และทีมบริหารงานจะเริ่มใช้อย่างไร

A: กลยุทธ์แบบไม่ต้องลงทุน/ลงทุนต่ำ คือแนวทางการปรับปรุงระบบที่มีอยู่เดิมให้ดีขึ้น ผ่านการปรับเปลี่ยนการดำเนินงาน เช่น การรักษาการตั้งค่าอุณหภูมิไว้ที่ 24–25°C และการปรับเวลาการทำงานของระบบให้สอดคล้องกับการเข้าใช้อาคารจริง ทั้งนี้ ผู้ให้บริการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารที่มีประสบการณ์ในประเทศไทย สามารถตรวจวิเคราะห์ชั่วโมงการทำงานและรูปแบบการใช้อาคาร เพื่อระบุโอกาสในการเพิ่มประสิทธิภาพพลังงานได้ทันที โดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก

Q4: บริการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในประเทศไทยช่วยสนับสนุนเป้าหมายด้านความยั่งยืนได้อย่างไรบ้าง 

A: บริการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในประเทศไทยที่มีประสิทธิภาพ ช่วยให้องค์กรต่างๆ ลดการใช้พลังงาน ปรับปรุงประสิทธิภาพการดำเนินงาน และยืดอายุการใช้งานของสินทรัพย์ ผ่านการติดตามการใช้พลังงาน ปรับการใช้พลังงานให้เหมาะสมตามรูปแบบการใช้งานอาคาร การบำรุงรักษาเชิงป้องกัน และการเชื่อมต่อกับระบบอาคารอัจฉริยะ แนวปฏิบัติการบริหารจัดการทรัพยากรอาคารอย่างยั่งยืนเหล่านี้ จะช่วยสนับสนุนผลการดำเนินงานด้าน ESG ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น พร้อมทั้งปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้พลังงานในอาคารพาณิชย์ไปพร้อมกัน


อ่านเพิ่ม
มิติใหม่การบริหารจัดการทรัพยากรอาคารในประเทศไทย
การบริหารทรัพยากรอาคารในประเทศไทย: แนวทางการแก้ไขวิกฤตหนี้สินทางเทคนิค
ขับเคลื่อนความสำเร็จ ESG ผ่านการบริหารทรัพยากรอาคารในประเทศไทย


ข้อสงวนสิทธิ์:

ซีบีอาร์อีให้ความสำคัญสูงสุดต่อความถูกต้องและความน่าเชื่อถือของข้อมูลการตลาด แม้เราอาจใช้เครื่องมือ Generative AI เพื่อมีส่วนช่วยในการเรียบเรียงเนื้อหาและเพิ่มประสิทธิภาพในการนำเสนอ อย่างไรก็ตาม ข้อมูลทั้งหมดอ้างอิงจากผลการวิจัยเชิงลึกและมุมมองเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราโดยเฉพาะ บทความทุกฉบับได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียดและยืนยันข้อเท็จจริงโดยบุคลากรผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นไปตามมาตรฐานอันเคร่งครัดของเราทั้งในด้านคุณภาพระดับมืออาชีพและความถูกต้องแม่นยำทางเทคนิค