5 ปัจจัยหลักส่งผลต่อราคาที่ดิน

บทความนี้เป็นการสรุปและเรียบเรียงเนื้อหาจากบทสนทนาในพอดแคสต์ Open Floor From CBRE EP.15  โดยคุณเพ็ญธิดา ศรีสว่าง หัวหน้าแผนกประเมินมูลค่าทรัพย์สิน CBRE ประเทศไทย

ที่ดินเป็นหนึ่งในทรัพย์สินที่ทุกคนคุ้นเคยเป็นอย่างดี และมักจะพูดถึงกันอยู่บ่อย ๆ หัวข้อฮอตฮิตที่เชื่อว่าใครหลายคนก็คงคุ้นเคยกันก็คือเรื่องราคาที่ดิน วันนี้เราจะมาลงรายละเอียดให้ได้ทราบกันว่าราคาที่ดินจะขึ้นหรือไม่นั้นมาจากปัจจัยอะไรบ้าง 

ปัจจัยหลักที่ทำให้ที่ดินมีราคาสูงขึ้นตลอด

ด้วยธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ เรื่อง demand กับ supply ของที่ดินเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อราคาซื้อขายโดยตรง  โดยเฉพาะในทำเลที่มีความเจริญและได้รับการพัฒนาไปมากแล้วอย่างใจกลางเมือง ทำให้ที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ลดน้อยลงไป หรือบางทำเลถึงกับขาดแคลนเลยก็มี 

ถ้ามีที่ดินในทำเลนั้นออกมาประกาศขายก็ถือว่าเป็นของดีที่หาได้ยาก ราคาขายก็จะค่อนข้างสูง เป็นไปตามกลไกตลาด แต่ถ้าถามว่าเป็นที่ดินที่ดีหรือไม่ ก็คงต้องกลับมาดูทำเลที่ตั้งแบบเจาะลึก ไม่ว่าจะเป็นระยะห่างจากระบบขนส่งมวลชน จากศูนย์การค้า แปลงที่ดินรอบข้างมีอาคารแบบไหน หรือการเดินทางไปสถานที่อื่น ๆ สามารถให้ความสะดวกกับผู้ใช้ประโยชน์ในที่ดินได้มากน้อยแค่ไหน

ปัจจัยเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งในพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ เพราะการจะพัฒนาโครงการขึ้นมาซักแห่งหนึ่ง จะต้องอาศัยพื้นที่รอบข้างและทำเลที่ตั้งของโครงการเพื่อทำให้ภาพรวมของโครงการเป็นที่น่าดึงดูดใจสำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ปัจจัยเรื่องโลเคชั่นหรือทำเลที่ตั้งนั้นมีความสำคัญและส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินค่อนข้างมาก ว่าแต่ละโครงการจะอยู่ติดหรือใกล้กับสาธารณูปโภคอะไรบ้าง หรือว่าบริเวณโดยรอบมีพื้นที่ที่ช่วยสนับสนุนส่งเสริมก่อให้เกิดความสะดวกอย่างไรบ้าง 

ถ้าอยู่คนเดียว อยู่คอนโด ก็อาจจะไม่อยากอยู่ในที่ที่ห่างจากร้านสะดวกซื้อ ซูเปอร์มาร์เก็ต หรือไม่อยากอยู่ในพื้นที่เปลี่ยว อยากอยู่ใกล้บีทีเอส ใกล้ที่ทำงาน หรือถ้าเป็นในมุมมองของผู้พัฒนาโครงการ การที่สามารถตั้งโครงการอยู่ตามแนวถนนสายหลักหรือรถไฟฟ้าได้ก็อาจจะมีโอกาสสร้างความสำเร็จหรือใช้ประโยชน์ได้มากกว่า

ปัจจัยนี้เป็นเรื่องที่เราสามารถมองเห็นได้ แต่สิ่งที่ตามมากับทำเลก็คือการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดที่มักจะบ่งชี้ถึงศักยภาพของที่ดินแปลงนั้น ๆ  ซึ่งถ้าการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดเป็นได้ทั้งคอนโดมิเนียม ออฟฟิศ และโรงแรม ก็มักจะทำให้ที่ดินยิ่งมีมูลค่าสูงขึ้นไปอีก

ปัจจัยอื่น ๆ ทางกายภาพของที่ดินที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดิน ก็คือ รูปแปลงที่ดิน ถ้าไม่ได้ดูจากโฉนดหรือไม่ได้ดูจากแผนที่ก็จะไม่รู้เลยว่ารูปร่างหน้าตาที่ดินเป็นอย่างไร เรื่องนี้ส่วนใหญ่จะกระทบต่อผู้พัฒนาโครงการมากกว่า คือต้องศึกษาขอบเขตที่ดินก่อนที่จะพัฒนาอาคาร 

ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ รูปแปลงที่ดีที่สุดก็คือสี่เหลี่ยมผืนผ้า เพราะสะดวกต่อการวางแผนการก่อสร้างมากที่สุด จะไม่เสียเวลาไปมากกับการวางแผนการพัฒนาโครงการว่าต้องวางอย่างไรให้ไม่เปลืองที่ดิน หรือการตอบคำถามว่าจะทำอย่างไรให้ใช้แปลงที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ แต่ในกรณีที่ที่ดินมีรูปร่างหัก ๆ เบี้ยว ๆ ก็อาจจะยากต่อการวางอาคาร 

อีกเรื่องหนึ่งที่โดยทั่วไปถ้าไม่คุ้นเคยกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะไม่ค่อยนึกถึง ก็คือ การเข้าออกแปลงที่ดิน  ลองคิดง่าย ๆ ว่าถ้ามีที่ดินตาบอดประกาศขายอยู่ คนก็มักจะบอกว่าราคาไม่น่าจะแพง ในทางกลับกันถ้าที่ดินอยู่ติดถนนใหญ่ สะดวกกับการเดินทางเข้าออก แน่นอนว่าก็จะเป็นปัจจัยที่ส่งผลดีให้กับราคาที่ดิน

โดยรวมแล้วในการวิเคราะห์แต่ละปัจจัยควรคำนึงถึงผลกระทบต่อศักยภาพของที่ดินด้วย ถ้าเป็นเรื่องการเข้าออกที่ดีที่สุด ก็คือต้องติดกับถนนสายหลัก และยิ่งห่างจากถนนใหญ่มากเท่าใด หรือถ้าเป็นที่ดินตาบอด หรือยืมทางเข้าออกของคนอื่น ก็จะส่งผลกระทบต่อราคาในด้านลบ

 

อีกหนึ่งประเด็นที่น่าสนใจคือขนาดที่ดิน ด้วยความที่ที่ดินและอาคารเป็นสิ่งที่จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างมาก และเป็นทรัพย์สินที่ไม่มีความคล่องตัวในการเปลี่ยนมือแบบตลาดหุ้น จึงมีเรื่องของขนาดเข้ามาเกี่ยวข้อง ในการตั้งราคาจึงต้องคำนึงถึงเรื่องนี้ด้วย 

ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ที่มีราคาเฉลี่ยที่ดินต่อตารางวาเท่ากับที่ดินแปลงเล็ก ก็จะทำให้ขายยากแน่นอน เพราะราคาโดยรวมของที่ดินแปลงนั้นจะสูงมาก นอกเสียจากว่าเป็นที่ดินที่มีศักยภาพสูงจริง ๆ ในขณะที่ที่ดินแปลงเล็กจะมีความคล่องตัวในการซื้อขายเปลี่ยนมือมากกว่า

ที่ดินแปลงเล็กสำหรับในบริบทของกรุงเทพฯ ชั้นในหรือว่าเขตศูนย์กลางธุรกิจ คือ ที่ดินขนาดประมาณ 2 ถึง 3 ไร่ 

โดยทั่วไปเราจะเห็นได้ว่า ที่ดินยิ่งแปลงใหญ่ราคาเฉลี่ยต่อตารางวาก็จะต่ำกว่าที่ดินแปลงเล็ก แต่ถ้าที่ดินแปลงเล็กเกินไปหรือใหญ่เกินมาตรฐาน แน่นอนว่าจะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาและศักยภาพของที่ดิน สุดท้ายก็เป็นปัจจัยกระทบกับราคาได้เหมือนกัน 

ถัดมาเป็นเรื่องปัจจัยที่มองไม่เห็นกันด้วยตาเปล่า ในการประเมินมูลค่าที่ดินนั้นต้องให้ความสำคัญกับศักยภาพในการพัฒนาที่ดินแปลงนั้น ๆ ด้วย ซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัยอีกหลายอย่าง เช่น กฎหมายเกี่ยวข้องที่อาจสร้างข้อจำกัดในการพัฒนา

ที่ลืมไม่ได้คือกฎหมายผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคาร เพราะเป็นกฎหมายสองฉบับที่ผู้ประเมินแทบจะต้องท่องจำ เพราะการพัฒนาอาคารและการใช้ประโยชน์อาคารล้วนต้องอ้างอิงจากข้อกำหนดที่วางเอาไว้ตามกฎหมายสองฉบับนี้ 

สังเกตหรือไม่ว่าทำไมจึงไม่ค่อยเห็นโกดังสินค้าตั้งอยู่บริเวณถนนสุขุมวิท แล้วทำไมอาคารสูงถึงกระจุกตัวกันอยู่ที่ใจกลางกรุงเทพฯ หรือโซนซีบีดีเท่านั้น  สิ่งเหล่านี้ตอบได้จากกฎหมายผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคาร

ยกตัวอย่างเพิ่มเติมคือ ถ้าเป็นที่ดินที่ตั้งอยู่ในโซนพาณิชยกรรมหรือโซนสีแดง สิ่งที่ตามมาก็คือข้อกำหนดที่บอกว่าสามารถสร้างโครงการขนาดใหญ่ได้  พื้นที่อาคารที่จะสามารถสร้างขึ้นมาได้จากที่ดินมักจะทำได้หลายหมื่นตารางเมตร  แต่ถ้าเป็นที่ดินสำหรับการอยู่อาศัย ผังเมืองก็จะกำหนดว่าห้ามสร้างและห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับประกอบอุตสาหกรรมเพราะจะก่อให้เกิดควัน มลพิษ หรือเสียงรบกวน และสภาพแวดล้อมที่ไม่เหมาะสมสำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน

หากมองในด้านตรงกันข้ามจะเป็นที่ดินที่พัฒนาอะไรไม่ได้มากนัก เช่น ที่ดินที่อยู่ในโซนอนุรักษ์หรือโซนสำหรับกิจกรรมทางการเกษตร มีการจำกัดความสูงของอาคารและจำกัดรูปแบบการใช้ประโยชน์ภายในพื้นที่ด้วย 

ถ้าดูกฎหมายในจังหวัดอื่น ๆ เช่น กฎหมายที่ภูเก็ตก็จะเห็นได้ว่า นอกจากผังเมืองแล้วจะต้องดูในส่วนของกฎหมายทางสิ่งแวดล้อมประกอบด้วย โดยส่วนใหญ่ถ้าที่ดินอยู่โซนใกล้ทะเลก็จะมีการห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่ สร้างได้แค่บ้านเดี่ยวเป็นหลัง  หรือทำได้เป็นพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ เพื่อรักษาทัศนียภาพและรักษาสภาพแวดล้อมได้อย่างยั่งยืน

การสร้างอาคารตามแต่ละโซนผังเมืองก็จะต้องอยู่ภายใต้ข้อกำหนดกฎหมายควบคุมอาคารอีกด้วย เช่น การสร้างอาคารขนาดใหญ่จะสามารถทำได้เฉพาะกรณีที่ถนนด้านหน้าที่ดินมีความกว้างตั้งแต่ 6 เมตรขึ้นไป ถ้าเป็นอาคารสูงก็จะต้องติดถนนที่กว้างอย่างน้อย 10 เมตร

ถ้าจะพูดให้เห็นภาพก็คือ ถ้าอยู่ในโซนสีแดงก็จะสร้างได้เยอะตามกฎหมายผังเมือง แต่ถ้าถนนกว้างไม่พอ จากที่สร้างได้ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป อาจจะเหลือไม่กี่พันตารางเมตรก็เป็นไปได้  เพราะฉะนั้นในบริบทของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน  ถ้ากฎหมายอนุญาตให้สร้างอาคารที่มีพื้นที่เยอะ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ ก็จะทำให้ที่ดินแปลงนั้นมีมูลค่ามากขึ้น 

หลายครั้งที่ที่ดินที่มีศักยภาพตั้งอยู่ในพื้นที่ที่กฎหมายอนุญาตให้สร้างเป็นอาคารสูงหรืออาคารที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ได้ เช่น โครงการคอนโดมิเนียมแนวสูง หรือเป็นพื้นที่สำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า หรือ โรงแรม ก็จะทำให้ที่ดินเหล่านั้นกลายเป็นพื้นที่ที่ได้เรียกว่าเป็นทำเลทอง

ยกตัวอย่างเพิ่มเติม เช่น ทำไมบางซอยในสุขุมวิท อย่าง สุขุมวิท 24 สุขุมวิท 39 และ สุขุมวิท 55 หรือซอยทองหล่อ ที่ดินมีราคาแพงกว่าสุขุมวิทซอยอื่น ๆ  ก็อธิบายได้ค่อนข้างง่ายตามกฎหมายควบคุมอาคารว่า เพราะถนนกว้างมากพอที่จะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้  ผังเมืองก็อำนวยต่อการพัฒนาโครงการ ทั้งที่เป็นโครงการที่พักอาศัยแนวสูงและโครงการเชิงพาณิชย์หลากหลายประเภท  มีการเข้าถึงแปลงที่ดินได้สะดวก ทะลุถึงถนนใหญ่ เส้นทางหลักหลายสาย เช่น สุขุมวิทพระราม 4 หรือจะไปทางถนนเพชรบุรีก็ได้   ด้านสาธารณูปโภคก็มีรถไฟฟ้ารองรับ มีโรงพยาบาลชั้นนำ อีกทั้งยังไม่ไกลจากย่านออฟฟิศต่าง ๆ สำหรับคนทำงาน และสุดท้ายสำหรับนักท่องเที่ยวก็มีโรงแรมมากมายหลายระดับ ศูนย์การค้า สถานบันเทิงต่าง ๆ เรียกได้ว่าเป็นย่านที่มีความครึกครื้นครบครัน

จากที่กล่าวถึงทั้งหมดในข้างต้นสามารถสรุปเป็นข้อ ๆ ว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลต่อมูลค่าที่ดินดังนี้ อย่างแรกเลยคือเรื่องโลเคชั่น ถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะทำเลที่ตั้งที่ดีก็จะตอบโจทย์ของทุกคนที่จะพัฒนาใช้ประโยชน์บนที่ดิน  ทำเลที่ตั้งที่ดีส่วนใหญ่มักจะแวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น รถไฟฟ้า ศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า หรือซูเปอร์มาร์เก็ต  สำหรับคนทำงานก็อาจมีสำนักงานด้วย  ถ้าทำเลที่ตั้งที่มีโครงการหลากหลายรูปแบบตั้งอยู่ใกล้ ๆ ก็จะเป็นที่ต้องการจับจองเป็นเจ้าของ ทำให้ที่ดินมีมูลค่าแพงขึ้นมาก 

ต่อมาเป็นปัจจัยทางกายภาพ เช่น รูปแปลงที่ดิน กว้างและลึกเท่าใด เป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้ามากน้อยแค่ไหน และเรื่องทางเข้าออกว่าสามารถเข้าได้จากตรงไหน มีทางออกสู่ถนนใหญ่ หรือเป็นที่ดินตาบอดหรือไม่ 

และสุดท้ายก็คือเรื่องศักยภาพที่ดินที่จะนำไปพัฒนา ซึ่งเกี่ยวพันโดยตรงกับกฎหมายผังเมืองและกฎหมายควบคุมอาคาร ที่เป็นข้อกำหนดของพื้นที่ตั้งของที่ดินนั้น ๆ ที่จะเป็นตัวบ่งชี้ว่าการพัฒนาโครงการหรือการสร้างอาคารใด ๆ ก็ตามสามารถสร้างพื้นที่ได้มากน้อยเท่าใดและใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง

ถ้านำเอาปัจจัยต่าง ๆ มาวิเคราะห์ร่วมกันจะเห็นได้ว่าสิ่งสำคัญที่ต้องตอบให้ได้ก็คือ Highest and Best Use หรือการใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดของที่ดิน  หากใช้ประโยชน์ได้มากก็ถือว่าเป็นที่ดินที่มีศักยภาพมาก มูลค่าก็จะยิ่งสูงมากตามไปด้วย ซึ่งเป็นกระบวนการวิเคราะห์เบื้องต้นของการประเมินมูลค่าที่ดิน

อีกคำถามฮอตฮิตก็คือราคาที่ดินมีโอกาสลดลงมาบ้างหรือไม่   ถ้าพูดถึงที่ดินแต่ละแปลง ส่วนใหญ่ราคาจะไม่ค่อยลดลง  แต่ถ้าเป็นเรื่องมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจะมากหรือน้อย ก็ต้องอธิบายว่ายิ่งในย่านนอกตัวเมืองที่พบว่ามีการขยายตัวของระบบสาธารณูปโภคหรือดีมานด์ที่เพิ่มมากขึ้นในพื้นที่ที่ยังพัฒนาไม่เต็มที่ จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นมาก  

ราคาที่ดินส่วนมากจะลดลงก็ต่อเมื่อมีปัจจัยอื่น ๆ เช่น มีระยะเวลาการขายที่บีบคั้นเข้ามาเกี่ยวข้องหรือที่เรียกกันว่า Forced Sale ทำให้ต้องลดราคาลง ยิ่งในช่วงสถานการณ์วิกฤติที่ผ่านมา แน่นอนว่าเจ้าของที่ดินบางรายตั้งราคาขายถูกลงถ้าต้องการขายในระยะเวลาที่กำหนด  แต่ถ้าพูดถึงแนวโน้มโดยรวมของสถานการณ์โควิดที่มีต่อราคาที่ดินจะเป็นในเรื่องของการที่ราคาที่ดินไม่ขยับตัวสูงขึ้นมากกว่า 

สามารถติดตาม CBRE Thailand Podcast พอดแคสต์รวมกูรูอสังหาฯ ฟังสบาย ๆ ในสไตล์กันเองได้ทาง YouTube, Spotify, Apple Podcast และ Google Podcast เพื่อรับฟังข้อมูลดี ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์จาก CBRE ได้อย่างต่อเนื่อง