ศาสตร์และศิลป์แห่งการบริหารจัดการการเช่า

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือผู้ที่กำลังคิดจะลงทุนในอสังหริมทรัพย์ ถึงช่วงเวลาหนึ่ง ก็จะต้องคำนึงถึงเรื่องการบริหารจัดการการเช่า (Tenancy Management)  การบริการจัดการการเช่าเป็นเรื่องที่ซับซ้อนสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีประสบการณ์ในการปล่อยเช่ามาก่อน โดยบริการนี้จะครอบคลุมทุกอย่างของการจัดการธุรกิจที่พักอาศัยให้เช่า ตั้งแต่ บริการหาผู้เช่า เจรจาสื่อสารกับผู้เช่า ดูแลผู้เช่า จัดการปัญหาผู้เช่า การตรวจสอบการจ่ายค่าเช่าให้ตรงต่อเวลา รวมถึงการดูแลอสังหาริมทรัพย์ บำรุงรักษาและซ่อมแซมห้องพักระหว่างที่มีผู้เช่าพักอาศัยอยู่   บทความนี้จะแนะนำถึง ความสำคัญของการบริหารจัดการการเช่า  และประโยชน์ที่คุณจะได้รับจากการใช้บริการสำหรับอสังหาริมทรัพย์ของคุณ

การบริหารจัดการการเช่าคืออะไร

เป็นเรื่องปกติที่ผู้คนจะสับสนระหว่างการบริหารทรัพย์สินและการบริหารจัดการการเช่า การบริหารทรัพย์สินเกี่ยวข้องกับลักษณะทางกายภาพของตัวทรัพย์สินเอง เช่น การจัดตั้งทีมงานเพื่อดูแลอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวอาคารและพื้นที่ส่วนกลาง บริหารอาคารโดยรวม แต่ไม่ได้ให้บริการดูแลภายในยูนิตของเจ้าของร่วม (บางกรณีอาจยกเว้นหากมีเหตุฉุกเฉิน) ในทางกลับกันการบริหารจัดการการเช่าจะบริหารจัดการกับผู้เช่าห้องแต่ละยูนิต กล่าวอีกนัยหนึ่ง การจัดการการเช่าเป็นการให้บริการส่วนบุคคล

เหตุใดการบริหารจัดการการเช่าจึงมีความสำคัญ

การบริหารจัดการการเช่านั้นครอบคลุมหลายสิ่งสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ทั้งที่เป็นเจ้าของอยู่แล้วหรือผู้ที่กำลังจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า บริการดังกล่าวไม่เพียงแค่ครอบคลุมถึงงานที่เกี่ยวกับการดูแลผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังช่วยขจัดความเครียดที่มาพร้อมกับการดูแลอีกด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับเจ้าของห้องชาวต่างชาติที่ไม่ได้พำนักอาศัยอยู่ในประเทศไทย

เมื่อคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วงที่มีผู้พักอาศัย

กระบวนการส่งมอบ—เมื่อทรัพย์สินถูก “ส่งมอบ” ให้กับผู้เช่าแล้วนั้น พื้นฐานของบริการการให้เช่าที่อยู่อาศัยเริ่มตั้งแต่การตรวจสอบสภาพของทรัพย์สินอย่างรอบคอบจนถึงการตรวจสอบมิเตอร์ไฟฟ้า การบันทึกการส่งมอบพื้นที่ ณ วันที่ย้ายเข้าโดยการจดบันทึกพร้อมถ่ายรูป ตรวจสอบสภาพห้อง สภาพเฟอร์นิเจอร์และรายการต่าง ๆ ในห้องว่ามีตำหนิ  หรือความเสียหายที่เกิดขึ้นก่อนหน้าการย้ายเข้าหรือไม่  รวมถึงการจดมาตราวัดน้ำและไฟเพื่อใช้คำนวณค่าน้ำ ค่าไฟ การจัดการการเช่าอย่างมีประสิทธิภาพจะทำให้กระบวนการเหล่านี้ราบรื่นที่สุด เมื่อย้ายออกก็ต้องมีการตรวจสอบสถานที่อีกครั้ง สิ่งนี้มีความสำคัญเนื่องจากสภาพของทรัพย์สินอาจเป็นตัวกำหนดจำนวนเงินมัดจำที่จะคืน 

บางครั้งหากจำเป็นต้องมีการซ่อมแซม ค่าซ่อมแซมจะถูกหักจากเงินประกันที่วางไว้   เพื่อลดทอนปัญหาที่อาจเกิดขึ้นตอนที่ผู้เช่าย้ายออก การบริหารจัดการการเช่าทำให้มั่นใจว่าห้องพักจะได้รับการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอ และการซ่อมแซมจะถูกดำเนินการก่อนความเสียหายจะลุกลามบานปลาย ซึ่งอาจทำให้เกิดค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นตามมา การซ่อมแซมอาจรวมถึงการจัดจ้างผู้รับเหมาเพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น

ในบางกรณี ทรัพย์สินอาจต้องได้รับการตกแต่งใหม่เนื่องจากถูกใช้งานมานาน และบางส่วนบางรายการถึงเวลาที่จะต้องซ่อมแซม ทางบริษัทผู้ให้บริการบริหารจัดการการเช่าจะจัดหาผู้รับเหมาเข้ามาเสนอราคาที่เหมาะสม และดำเนินการซ่อมแซมให้พื้นที่กลับมาพร้อมใช้งานและสามารถปล่อยเช่าได้ต่อไปตามมาตรฐานที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้  นี่เป็นสิ่งสำคัญในการดึงดูดผู้เช่ารายต่อไป อย่างไรก็ตาม การทำให้ทรัพย์สินมีความน่าสนใจเพียงอย่างเดียวนั้นไม่เพียงพอ สิ่งสำคัญคือต้องรักษาผู้เช่าให้อยู่กับเรานาน ๆ โดยการต่ออายุสัญญาเช่าด้วยเช่นกัน ซึ่งการบริหารจัดการการเช่าสามารถช่วยเหลือดูแลผู้เช่าในด้านต่าง ๆ ดังที่กล่าวมา ทำให้ผู้เช่ามีความสุขและพึงพอใจทั้งก่อนย้ายเข้าและในระหว่างที่พักอาศัยอยู่

เมื่อผู้เช่ามีปัญหา สิ่งสำคัญคือต้องมีใครสักคนคอยสื่อสารกับพวกเขา ผู้บริหารจัดการการเช่าที่ดีจะดูแลผู้เช่าและดูแลอสังหาริมทรัพย์ซึ่งก็คือห้องเช่าแทนเจ้าของ ทำให้เจ้าของสบายใจ จากการให้บริการที่ดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้สำหรับผู้เช่า

ในส่วนของเอกสารสัญญญาเช่า เอกสารเหล่านี้เป็นเอกสารที่ซับซ้อน มีภาษาที่ต้องสื่อสารให้เข้าใจตรงกันทั้ง 2 ฝ่าย ฉะนั้นจึงควรมีคนกลางคอยประสานงานเพื่อปกป้องผลประโยชน์ที่เจ้าของควรได้รับ  เงินค่าเช่าเป็นอีกสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณา บริษัทที่ดูแลเรื่องการบริหารจัดการการเช่าจะดูแลตวจสอบให้การชำระค่าเช่าตรงเวลาตามที่ระบุในสัญญา และเก็บบันทึกการชำระเงินดังกล่าวในแต่ละเดือนไว้เพื่อเป็นหลักฐาน

เมื่อคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วงไม่มีผู้พักอาศัย

บางครั้งอสังหาริมทรัพย์อาจมีช่วงเวลาที่ปราศจากผู้เช่า เมื่อผู้เช่าย้ายออกด้วยเหตุผลใดก็ตามและผู้เช่าตัดสินใจยกเลิกสัญญาเช่าและย้ายออกก่อนกำหนด ซึ่งเจ้าของห้องอาจจะติดธุระหรือติดงาน ซึ่งอาจทำให้ตัวเจ้าของเองไม่สามารถดำเนินการตรงกับผู้เช่าในการย้ายออกได้ หรืออาจมีบิลค่าสาธารณูปโภคที่ค้างชำระ เช่น ค่าน้ำ ค่า ซึ่งถ้าไม่ชำระตามกำหนดเวลา ก็อาจถูกตัดได้ในทันที ทำให้สิ่งต่าง ๆ เช่น เครื่องปรับอากาศ ท่อน้ำ ตู้เย็น และอุปกรณ์ไฟฟ้าที่จำเป็นได้รับความเสียหาย ซึ่งอุปการณ์เหล่านี้ควรต้องได้รับการตรวจสอบและ/หรือมีการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอ แม้ในขณะที่ไม่ได้ใช้งาน การบริหารจัดการการเช่าจะช่วยดูแลปัญหาที่อาจเกิดขึ้นเหล่านั้น ทำให้เจ้าของไร้ความกังวลจากปัญหาต่าง ๆ

ในประเทศซึ่งมีภูมิอากาศร้อนชื้นอย่างประเทศไทย ห้องที่ว่างอาจทรุดโทรมได้อย่างรวดเร็ว การบำรุงรักษาทำความสะอาดห้องอย่างเหมาะสมให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยอยู่เสมอ ไม่มีเชื้อราหรือกลิ่นอับชื้น จะช่วยสร้างความประทับใจให้เกิดกับผู้เช่าในระหว่างการเข้าชม เพราะความประทับใจแรกมีความสำคัญ! ผู้บริหารจัดการการเช่าจะช่วยตรวจสอบให้แน่ใจว่าทรัพย์สินจะคงอยู่ในสภาพที่พร้อมอยู่เสมอ

ทำไมต้องเลือกบริการบริหารจัดการการเช่าจากมืออาชีพ

บทความนี้ทำให้เห็นว่าการใช้บริการบริหารจัดการการเช่าจากมืออาชีพจะช่วยให้ชีวิตของคุณในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยง่ายขึ้นในการจัดการการเช่าได้อย่างไร เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่มักต้องเดินทางบ่อย หรือบางรายอาจไม่สะดวกในการสื่อสารภาษา หรือไม่มีเวลาติดต่อกับผู้เช่า ผู้รับเหมา หรือหน่วยงานราชการต่าง ๆ ผู้ให้บริการบริหารจัดการการเช่าเช่น CBRE จึงมีความสำคัญ โดยมีความเชี่ยวชาญในการดูแลอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ดูแลผู้เช่า จัดการปัญหาผู้เช่า ฯลฯ เราทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มั่นใจได้ว่าห้องสำหรับปล่อยเช่านั้น อยู่ในสภาพที่ดีที่สุด และมีศักยภาพสูงสุดในการปล่อยเช่าเพื่อความคุ้มค่าของการลงทุน

ไม่ว่าคุณจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายย่อย หรือเจ้าของธุรกิจที่พักอาศัยให้เช่า หากสนใจบริการบริหารจัดการการเช่าของซีบีอาร์อี กรุณาติดต่อเรา