มองให้ลึกถึงความสำคัญของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินคืออะไร

 
ประเทศไทยยังคงเป็นหนึ่งในประเทศทีดึงดูดนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมสูงสุดในทวีปเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยไม่ว่าจะเป็นการซื้อหรือขาย หรือมีความสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย พาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นก็ต้องได้รับการประเมินมูลค่าในที่สุด

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินคือขั้นตอนการวิเคราะห์มูลค่าทรัพย์สินโดยปราศจากอคติซึ่งมักจะมีผู้ประเมินราคาอิสระที่เป็นกลางและได้รับการรับรองคุณสมบัติอย่างซีบีอาร์อีเป็นผู้ดำเนินการ การประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้นเป็นหัวใจสำคัญของการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากคุณจำเป็นต้องทราบว่า อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีมูลค่าเท่าใดก่อนที่ขั้นตอนการซื้อขายจะสามารถเริ่มต้นขึ้นได้ หากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับการประเมินอย่างถูกต้อง คุณก็จะได้รับข้อมูลประกอบการตัดสินใจครั้งสำคัญที่ไม่แม่นยำ ส่งผลให้สูญเสียรายได้หรือแม้กระทั่งโอกาสในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไปโดยปริยาย เช่นเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการประเมินราคาอย่างแม่นยำจะนำมาซึ่งผลประโยชน์ต่อทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมูลค่าที่ได้รับการประเมินนั้นสามารถสะท้อนราคาตลาดได้อย่างยุติธรรม

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องสำคัญ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในการใช้จ่ายครั้งใหญ่ที่สุดในชีวิตของเราหลาย ๆ คนเลยก็ว่าได้ ดังนั้น การทำความเข้าใจว่าการประเมินมูลค่าทรัพย์สินมีขั้นตอนอย่างไรและผู้ประเมินจะชี้วัดมูลค่าของการลงทุนนั้น ๆ อย่างไรจึงเป็นสิ่งสำคัญ ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทยที่สำคัญจะได้รับการอธิบายโดยสังเขปในส่วนถัดไปของบทความนี้

ปัจจัยที่ส่งผลต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

 
มีปัจจัยมากมายที่ส่งผลต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และเพื่อให้ง่ายต่อการทำความเข้าใจ บทความนี้จึงจะกล่าวถึงการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นเพียงขอบเขตหนึ่งของการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม แผนกประเมินมูลค่าทรัพย์สินของซีบีอาร์อียังมีความเชี่ยวชาญในด้านการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (เช่น ที่ดิน ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงาน) ตลอดจนโรงแรมหรูและวิลลาที่มักจะพบเห็นได้อย่างเกาะสมุยและภูเก็ตด้วยเช่นกัน

เมื่อขั้นตอนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นขึ้น ผู้ประเมินจะทำการพิจารณาขนาดของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเป็นลำดับแรก แน่นอนว่า วิลลาขนาดห้าห้องนอนย่อมมีมูลค่าสูงกว่าวิลลาขนาดสองห้องนอนในทำเลที่คล้ายคลึงกัน จากนั้นผู้ประเมินราคาจะตรวจสอบคุณภาพและการตกแต่ง (หรือองค์ประกอบอย่าง ระยะความสูงจากพื้นถึงเพดานและความสามารถในการรับน้ำหนักของพื้นในกรณีของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรม) ก่อนที่จะพิจารณาโครงสร้างของตัวอาคารเป็นลำดับถัดมา อาคารที่ถูกสร้างมาต่ำกว่ามาตรฐานและขาดการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่องย่อมได้รับการประเมินมูลค่าต่ำกว่าอาคารที่ได้รับการก่อสร้างไว้อย่างดีเยี่ยม อีกหนึ่งปัจจัยที่ผู้ประเมินราคาทรัพย์สินต้องพิจารณานั้นเกี่ยวข้องกับสถานที่ตั้งของตัวอาคาร กล่าวคือ คอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหรือเอ็มอาร์ทีในทำเลซึ่งเป็นที่ต้องการในกรุงเทพมหานครจะได้รับการประเมินราคาสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ห่างไกลจากระบบขนส่งสาธารณะและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ผู้ที่วางแผนสร้างครอบครัวจะให้ความสำคัญกับระยะทางระหว่างบ้านที่พวกเขาจะซื้อกับโรงเรียน สวนสาธาราณะ และสนามเด็กเล่นต่าง ๆ

ท้ายที่สุด การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำนั้นหมายถึงการจัดเก็บข้อมูลการซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณโดยรอบ ผู้ประเมินที่เชี่ยวชาญต้องคำนึงถึงแนวโน้มของตลาดดังกล่าวอยู่เสมอ ดังนั้น หากมีการก่อสร้างสถานีขนส่งมวลชนขึ้นใหม่ เช่น ส่วนต่อขยายสถานีรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ทีหรือบีทีเอสไปยังละแวกหนึ่งในกรุงเทพมหานคร ผู้ประเมินราคาก็จะนำข้อมูลเหล่านี้มาประกอบการพิจารณาด้วยเช่นกันเนื่องจากการก่อสร้างสถานีเช่นนี้ย่อมส่งผลให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบริเวณดังกล่าวสูงขึ้นเสมอ เมื่อพิจารณาปัจจัยเหล่านี้ร่วมกับสภาวะตลาด (ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงได้ด้วยผลกระทบจากปัจจัยภายนอกอย่างโควิด-19 หรือสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ) การประเมินมูลค่าทรัพย์สินจึงจะมีความแม่นยำยิ่งขึ้น

ใครเป็นผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย

 
บุคคลที่ผ่านการฝึกอบรมด้านการวิเคราะห์มูลค่าอสังหาริมทรัพย์และประเมินราคาทรัพย์สินนั้นเป็นที่รู้จักกันในชื่อ ผู้ประเมินที่ได้รับการรับรอง (Certified Property Valuer - CPV) ในประเทศไทย ใบอนุญาตในการเป็นผู้ประเมินหลักจะออกโดยสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) และสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย (TVA) ใบรับรองนี้เป็นหลักฐานว่า นอกเหนือจากการปฏิบัติหน้าที่ในด้านอื่น ๆ แล้ว ผู้ประเมินที่ได้รับความเห็นชอบยังสามารถดำเนินการประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้โดยอิสระและปราศจากการแทรกแซงทางการเมืองภายใต้มาตรฐานสากลเพื่อความเป็นกลาง ใบรับรองช่วยเป็นหลักประกันให้แก่ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพื่อใช้พักอาศัยเอง เช่น ซื้อวิลลาเพื่อพักผ่อนหลังเกษียณอายุ การใช้จ่ายครั้งสำคัญในชีวิตเช่นนี้จำเป็นต้องอาศัยผู้ประเมินราคา หรือบริษัทประเมินราคาทรัพย์สินที่สามารถไว้ใจได้ น่าเชื่อถือ และมีความเชี่ยวชาญ

มีเหตุผลใดอีกบ้างที่ทำให้การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทยเป็นเรื่องสำคัญ

 
การประเมินราคาทรัพย์สินนอกจากจะเป็นหัวใจหลักของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว การประเมินราคาทรัพย์สินยังมีบทบาทหลักในการใช้อ้างอิงเพื่อการบันทึกบัญชีอีกด้วย ไม่ว่าจะเป็นสถาบันการเงิน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ล้วนแล้วแต่มีความจำเป็นต้องอาศัยการประเมินมูลค่าที่แม่นยำสำหรับรายงานประจำปีของพวกเขา หากพวกเขาไม่ทำตามมาตรฐานของกระบวนการการตรวจสอบบัญชีอย่างเคร่งครัด มูลค่าการด้อยค่าของสินทรัพย์ที่ไม่แม่นยำบนบัญชีงบดุลก็อาจก่อให้เกิดปัญหาทางกฎหมายตามมาได้ เนื่องจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้นมีความสำคัญและซับซ้อน บริษัทอย่างซีบีอาร์อีจึงมักจะได้รับการว่าจ้างในฐานะนักประเมินผู้มีความเชี่ยวชาญ

เราหวังเป็นอย่างยิ่งว่าบทความนี้จะทำให้คุณมีความเข้าใจเกี่ยวกับขั้นตอนการประเมินราคาทรัพย์สินที่ชัดเจนยิ่งขึ้น และหากคุณต้องการศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย หรือต้องการบริการด้านประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการประเมินราคาที่ดิน โครงการที่อยู่อาศัย หรือการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเภทพาณิชยกรรมพิเศษ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม หรือต้องการหาบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย โปรดติดต่อซีบีอาร์อี