เหตุใดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจึงยังไม่สามารถรองรับเป้าหมายการเติบโตของประเทศได้อย่างเต็มศักยภาพ

แทบไม่มีสัปดาห์ใดที่เลยที่ไร้ข่าวประกาศจากภาครัฐที่วางตำแหน่งประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของดาต้าเซ็นเตอร์ การผลิตเซมิคอนดักเตอร์ หรือโครงสร้างพื้นฐานในห่วงโซ่อุปทานด้านปัญญาประดิษฐ์ AI 

ความต้องการเติบโตทางด้านอุตสาหกรรมดังกล่าวมีความชัดเจนและได้รับการสื่อสารอย่างต่อเนื่อง แต่คำถามสำคัญที่น้อยคนจะสนใจคือ ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานในการรองรับบริษัท ที่ภาครัฐมุ่งดึงดูดให้เข้ามาลงทุนในประเทศ ประเทศไทยมีโครงสร้างพื้นฐานด้านอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมรองรับบริษัทเหล่านี้จริงหรือไม่ และจากความต้องการของลูกค้าที่กำลังมองหาพื้นที่ลงทุนอยู่ในขณะนี้ เราพบว่าศักยภาพในการรองรับยังไม่เพียงพอต่อความต้องการดังกล่าว

ปีนี้เพียงปีเดียว CBRE ได้รับคำถามจากบริษัทขนาดใหญ่จากบริษัทชั้นนำ 3 แห่งจากสหรัฐอเมริกาและจีน ซึ่งดำเนินธุรกิจในห่วงโซ่อุปทานของอุตสาหกรรมชิ้นส่วนดาต้าเซ็นเตอร์ ทั้งสามรายต้องการเช่าโรงงานที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 15,000 ตารางเมตรขึ้นไป แต่กลับพบว่าการค้นพบโรงงานที่เหมาะสมภายในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยเป็นเรื่องที่ยาก ทางออกเท่าที่มีในปัจจุบันคือการแยกเช่าหลายอาคาร ซึ่งเป็นรูปแบบที่ไม่เอื้อต่อการดำเนินงาน และจะยิ่งทำได้ยากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อความต้องการในตลาดเพิ่มสูงขึ้น

บริษัทเหล่านี้เป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่มีเงินทุนพร้อมและตั้งใจเข้ามาดำเนินธุรกิจในไทยอย่างจริงจัง การตั้งโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมถือเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดด้านกฎระเบียบ เพื่อความสะดวกในการดำเนินธุรกิจในสภาพแวดล้อมที่ได้รับการพัฒนาอย่างครบวงจร และความคาดหวังของคู่ค้าในห่วงโซ่อุปทาน อย่างไรก็ตาม พื้นที่ลักษณะดังกล่าวในปัจจุบันมีอยู่อย่างจำกัดและหาได้ยากมาก

สำหรับพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์หลักด้านการลงทุนหลักของประเทศในการดึงดูดการลงทุนการผลิตขั้นสูง ข้อมูลตลาดภายในของ CBRE ชี้ให้เห็นว่า ปัจจุบันอาจมีโรงงานที่พร้อมให้เช่าภายในนิคมอุตสาหกรรมเหลืออยู่ไม่ถึง 5 แห่ง และไม่มีแห่งใดมีพื้นที่เกิน 2,000-3,000 ตารางเมตร สำหรับบริษัทที่ต้องการพื้นที่ขนาด 10,000-20,000 ตารางเมตร ทางเลือกในการหาทำเลที่เหมาะสมจึงมีข้อจำกัดอย่างมาก

เหตุใดช่องว่างดังกล่าวจึงเกิดขึ้น

ปัญหาด้านอุปทานดังกล่าวเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่มีความซับซ้อนหลายมิติและเกิดจากหลายปัจจัย

โดยในตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของหลายประเทศ มักจะมีตลาดเช่าโรงงานมือสอง กล่าวคือเมื่อผู้เช่าหรือเจ้าของโรงงานไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่ทั้งหมดที่มีอยู่ ก็สามารถปล่อยเช่าช่วงให้กับผู้ประกอบการรายอื่น ทำให้เกิดแหล่งอุปทานพื้นที่พร้อมใช้งานที่มีความยืดหยุ่นสำหรับผู้ประกอบการรายใหม่สามารถเริ่มดำเนินธุรกิจได้รวดเร็วโดยไม่ต้องรอการก่อสร้างโครงการใหม่อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังขาดตลาดเช่าโรงงานมือสองในลักษณะดังกล่าว

ภายใต้พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว (Foreign Business Act) บริษัทต่างชาติทั่วไปต้องเผชิญข้อจำกัดหลายประการในการดำเนินธุรกิจด้านการให้เช่า นอกจากนี้ ระบบนิเวศของภาคอุตสาหกรรมเองก็มีอุปสรรคเพิ่มเติม ผู้เช่าส่วนใหญ่อยู่ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาวกับผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมักมีข้อจำกัดอย่างเข้มงวดเกี่ยวกับการโอนสิทธิหรือการเช่าช่วง ประกอบกับความซับซ้อนในการโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน (รง.4) ซึ่งผูกโยงกับประเภทกิจกรรมทางอุตสาหกรรมเฉพาะ ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้การนำพื้นที่กลับเข้าสู่ตลาดทำได้ยาก

ปัจจัยเหล่านี้เมื่อเมื่อพิจารณารวมกันแล้ว ส่งผลให้ตลาดไม่สามารถสร้างอุปทานของพื้นที่อุตสาหกรรมที่พร้อมใช้งานและมีความยืดหยุ่นได้อย่างเพียงพอขณะเดียวกัน ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมเองก็ยังไม่ได้เข้ามาเติมเต็มช่องว่างดังกล่าว เนื่องจากผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมรายใหญ่ส่วนใหญ่มักไม่ขายที่ดินภายในนิคมให้กับผู้พัฒนาโรงงานรายอื่นที่อาจเป็นคู่แข่งทางธุรกิจ ส่งผลให้แทบไม่เกิดการลงทุนจากผู้ให้เช่าหรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมอิสระ ในการก่อสร้างโรงงานหรืออาคารอุตสาหกรรมขนาดใหญ่เพื่อปล่อยเช่าภายในนิคมอุตสาหกรรม

ปัจจุบันมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียง 2-3 รายในประเทศไทยที่พัฒนาโรงงานเพื่อเช่าในระดับที่มีนัยสำคัญ และยังไม่มีรายใดพัฒนาโครงการแบบเก็งความต้องการล่วงหน้า (speculative development) ในขนาดพื้นที่ที่ตอบโจทย์ความต้องการของบริษัทข้ามชาติได้ ด้วยเหตุนี้ ผู้ประกอบการรายใหม่จึงเหลือทางเลือกเพียงสองทาง ซึ่งทั้งสองทางต่างมีข้อจำกัด

ทางเลือกแรกคือการซื้อที่ดินและก่อสร้างโรงงานด้วยตนเอง ซึ่งโดยทั่วไปต้องใช้เวลาประมาณ 2-3 ปีจึงจะสามารถเริ่มดำเนินการได้ ทางเลือกที่สองคือการว่าจ้างผู้พัฒนาให้สร้างโรงงานแบบ Built-to-Suit ซึ่งใช้เวลาประมาณ 18 เดือน แต่มีต้นทุนค่าเช่าที่สูงกว่า และมักมาพร้อมกับสัญญาเช่าระยะยาวที่มีความยืดหยุ่นต่ำหากสภาวะธุรกิจเปลี่ยนแปลงในอนาคต
ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่เองก็ไม่ต้องการลงทุนสร้างโรงงานขนาดใหญ่ หากยังไม่มีผู้เช่าที่พร้อมผูกพันสัญญาระยะยาวอย่างน้อย 10 ปี เนื่องจากกังวลต่อความเสี่ยงในการหาผู้เช่ารายใหม่หากพื้นที่ว่างลงในอนาคต ทั้งสองทางเลือกจึงไม่สอดคล้องกับอุตสาหกรรมที่การตัดสินใจล่าช้าเพียง 6 เดือนอาจส่งผลกระทบต่อการเกิดต้นทุนและโอกาสทางธุรกิจที่สูญเสียไปอย่างมีนัยสำคัญ

ทางออกและโอกาสที่ต้องเร่งดำเนินการ

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา รัฐบาลไทยได้ผลักดันการดึงดูดการลงทุนในอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูงอย่างจริงจัง ทั้งมาตรการส่งเสริมการลงทุนของ BOI ที่มีความสามารถในการแข่งขัน กรอบการพัฒนา EEC ของไทยมีความสามารถในการแข่งขันสูง รวมถึงจุดแข็งด้านภูมิศาสตร์ โครงสร้างพื้นฐานเดิม และกำลังคน แต่ประเด็นสำคัญคือ อสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรมจะสามารถส่งมอบพื้นที่ได้ทันเวลาหรือไม่ หากบริษัทเหล่านี้ไม่สามารถหาพื้นที่ที่ต้องการในไทยได้ในระยะเวลาที่เหมาะสม พวกเขาพร้อมที่จะเบนเข็มไปตามตัวเลือกอื่น เช่น เวียดนาม มาเลเซีย หรืออินโดนีเซีย ซึ่งบางรายได้เริ่มดำเนินการไปแล้ว

ความท้าทายนี้ภาครัฐไม่สามารถแก้ไขได้เพียงลำพัง ผู้พัฒนานิคมฯ และผู้เล่นในตลาดย่อมต้องร่วมปรับตัว อย่างไรก็ตาม ภาครัฐสามารถช่วยปลดล็อกได้ด้วยกลไกทางกฎหมาย เช่น การทบทวนข้อจำกัดเรื่องการเช่าช่วงตาม พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว เพื่อเปิดทางให้เกิดตลาดเช่ามือสอง

ในขณะที่ฝั่งผู้พัฒนานิคมฯ แม้จะเป็นเรื่องของกลไกการค้า แต่การมีมาตรการจูงใจให้มีการพัฒนาโรงงานให้เช่าภายในนิคมฯ มากขึ้น จะช่วยปิดช่องว่างอุปทานนี้ได้ตรงจุด

ในส่วนของผู้พัฒนาโครงการ อุปสรรคสำคัญไม่ได้อยู่ที่กฎระเบียบ แต่เป็นเรื่องของแรงจูงใจทางธุรกิจ เนื่องจากผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมไม่มีแรงจูงใจที่จะสนับสนุนการพัฒนาโรงงานให้ผู้ประกอบการรายอื่นที่อาจเข้ามาแข่งขันภายในพื้นที่ของตนเอง ซึ่งเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ในมุมธุรกิจแต่ก็ส่งผลให้เกิดช่องว่างด้านอุปทานอย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้น การมีมาตรการจูงใจบางรูปแบบเพื่อส่งเสริมให้ผู้พัฒนาโครงการสร้างโรงงานให้เช่าภายในนิคมอุตสาหกรรมมากขึ้น จะช่วยลดและปิดช่องว่างดังกล่าวได้อย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

ขณะเดียวกัน นักลงทุนต่างชาติยังคงให้ความสนใจใช้ประเทศไทยเป็นฐานการผลิตและศูนย์กลางโครงสร้างพื้นฐานยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องและเป็นรูปธรรม โดยสะท้อนผ่านจำนวนบริษัทที่อยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้

แผนการลงทุน งบประมาณที่จัดเตรียมไว้ และความตั้งใจในการเข้ามาดำเนินธุรกิจในประเทศ สะท้อนให้เห็นว่าประเทศไทยยังคงอยู่ในสายตาของนักลงทุนทั่วโลก และกำลังได้รับการพิจารณาอย่างจริงจังในฐานะจุดหมายปลายทางสำหรับการลงทุนแห่งใหม่

สถานการณ์ดังกล่าวหมายความว่า ประเทศไทยยังมีโอกาสที่จะดึงดูดการลงทุนเหล่านี้ได้ หากสามารถตอบสนองความต้องการของนักลงทุนได้อย่างทันท่วงทีในช่วงเวลานี้ ไม่ใช่อีกในหลายปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม การที่นักลงทุนให้ความสนใจหรืออยู่ระหว่างการพิจารณาลงทุน ยังไม่ใช่การตัดสินใจลงทุนที่เกิดขึ้นจริง เพราะการตัดสินใจดังกล่าวจำเป็นต้องมาพร้อมกับความพร้อมของพื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานที่สามารถรองรับการดำเนินธุรกิจได้ทันเวลา

แม้ว่าภาครัฐจะยังคงเดินหน้าส่งเสริมการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในอุตสาหกรรมการผลิตขั้นสูงและโครงสร้างพื้นฐานด้านปัญญาประดิษฐ์ (AI) อย่างต่อเนื่อง แต่ประเด็นสำคัญที่ต้องจับตาคือ ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมของไทยจะสามารถขยายอุปทานและพัฒนาโครงการได้รวดเร็วเพียงพอต่อความต้องการของนักลงทุนหรือไม่ เพราะท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการรองรับการลงทุนได้อย่างทันท่วงที อาจเป็นปัจจัยชี้ขาดว่าประเทศไทยจะสามารถเปลี่ยน "ความสนใจ" ให้กลายเป็น "การลงทุนจริง" ได้มากน้อยเพียงใด

บทความโดย อาดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย


ข้อสงวนสิทธิ์:

ข้อมูลในบทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น มิใช่คำแนะนำทางกฎหมาย การเงิน หรือการประกอบวิชาชีพ แม้ผู้เขียนได้พยายามอย่างยิ่งในการตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูล แต่สภาวะตลาดและกฎระเบียบบังคับใช้อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ประเด็นด้านกฎระเบียบในประเทศไทย รวมถึงการตีความพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว กฎระเบียบของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) และสิทธิประโยชน์จาก BOI มีความซับซ้อนและขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงเฉพาะกรณี ผู้อ่านควรปรึกษาที่ปรึกษาทางกฎหมายหรือผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางก่อนการตัดสินใจทางธุรกิจใดๆ ทั้งนี้ CBRE และผู้เขียนขอสงวนสิทธิ์ไม่รับผิดชอบต่อความเสียหายใดๆ ทั้งทางตรงและทางอ้อมที่เกิดจากการใช้หรืออ้างอิงข้อมูลในบทความนี้