บทความ | พื้นที่ที่ปรับเปลี่ยนได้

อาคารสำนักงานยุคใหม่ของกรุงเทพฯ

09 ตุลาคม 2568

new-gen-office-building-972x1296

อาคารสำนักงานยุคใหม่ของกรุงเทพฯ กำลังยกระดับมาตรฐานให้สูงขึ้นและผลักดันความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงาน

ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ได้เกิดความแตกต่างอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน  ในด้านหนึ่ง อาคารสำนักงานเกรดเอระดับพรีเมียมยุคใหม่ ซึ่งมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย เทคโนโลยีอัจฉริยะ และฟังก์ชันต่าง ๆ ที่ออกแบบมาเพื่อส่งเสริมสุขภาวะที่ดีของผู้ใช้อาคาร กำลังเป็นกลุ่มอาคารที่สามารถสร้างสถิติค่าเช่าสูงสุดและรักษาอัตราการเช่าที่สูงไว้ได้  ในทางกลับกัน อาคารที่ก่อสร้างมานานกว่าและยังไม่มีการปรับปรุงพัฒนาที่เห็นได้ชัดนั้นกำลังเผชิญกับปัญหาเรื่องอัตราพื้นที่ว่างและแรงกดดันด้านค่าเช่าที่อาจจะคาดไม่ถึงหากเป็นเมื่อห้าปีก่อน

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา กรุงเทพฯ ได้ก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่สำคัญในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และดึงดูดบริษัทข้ามชาติและสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาคเข้ามา เมื่อการแข่งขันทวีความรุนแรงขึ้น ความสามารถของอาคารสำนักงานให้เช่าในการบรรลุมาตรฐานองค์กรที่เปลี่ยนแปลงไปกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความแตกต่าง การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในประเทศไทยเท่านั้น แต่เทรนด์นี้เกิดขึ้นในสิงคโปร์และกัวลาลัมเปอร์ด้วยเช่นกัน แต่ในกรุงเทพฯ จะเห็นได้ชัดเป็นพิเศษ หากพิจารณาจากการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ อย่างรวดเร็วและจำนวนอาคารเดิมที่มีอยู่

ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนภาพได้อย่างชัดเจน: อาคารสำนักงานที่สร้างหลังปี 2558 มีอัตราค่าเช่าสูงกว่าราคาตลาดเฉลี่ยถึง 22.5% ขณะที่อาคารที่มีอายุมากกว่า 20 ปี และยังไม่ได้ไม่มีการรีโนเวทครั้งใหญ่ กำลังเผชิญกับการที่ต้องลดค่าเช่า สาเหตุของเรื่องนี้ไม่ได้มาจากอายุของอาคารเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเพราะความคาดหวังของผู้เช่าได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง

ซีบีอาร์อีได้ติดตามข้อมูลปริมาณอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ซึ่งมีพื้นที่ทั้งหมดอยู่ที่ 10 ล้านตารางเมตร  ในตลาดที่กว่า 60% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดมีอายุมากกว่า 25 ปี  ปัญหาจากการที่อาคารเก่าล้าสมัยนั้นส่งผลในวงกว้างมากกว่าที่หลายคนอาจสังเกตได้  ตัวเลขเหล่านี้ เมื่อรวมกับผลกระทบจากแผ่นดินไหว ในเมืองที่มีอาคารสูงเป็นอันดับ 12 ของโลกแห่งนี้ ได้เปลี่ยนมุมมองเกี่ยวกับคุณภาพของอาคารและมาตรฐานการบริหารจัดการไป

ตัวเร่งที่ทำให้เกิดความแตกต่างนี้คือ โครงการระดับโลก เช่น วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (One City Centre) วัน แบงค็อก (One Bangkok) พาร์ค สีลม (Park Silom) และ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค (Dusit Central Park)  โครงการเหล่านี้กำลังยกระดับมาตรฐานการก่อสร้างใหม่ และนิยามความคาดหวังของผู้เช่าพื้นที่สำนักงานใหม่ด้วยเช่นกัน  คุณสมบัติต่าง ๆ ที่ครั้งหนึ่งเคยถูกมองว่าเป็นเพียง "สิ่งไม่จำเป็นต้องมีแต่มีไว้ก็ดี" เช่น ระบบกรองอากาศขั้นสูง พื้นที่สำนักงานให้เช่าที่ปรับเปลี่ยนได้อย่างยืดหยุ่น (Flexible Floor Plate) สิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย และการผสานเทคโนโลยีที่ไร้รอยต่อ ปัจจุบันได้กลายเป็นความคาดหวังพื้นฐานของผู้เช่าหลายราย  ผู้บริหารจัดการอาคารที่มีการทำงานเชิงรุกและเจ้าของอาคารมืออาชีพที่มีประสบการณ์ ซึ่งสามารถตอบสนองความต้องการของบริษัทระดับโลกในกลุ่ม Fortune 500 และผู้เช่ารายใหญ่ของไทย กำลังสร้างความแตกต่างด้วยระดับคุณภาพและบริการที่ไม่เคยมีมาก่อนในประเทศไทย

new-gen-office-building-720x480


ผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้มีมากกว่าแค่อัตราค่าเช่า เรามองเห็นรูปแบบความต้องการขั้นพื้นฐานที่เปลี่ยนแปลงไป บริษัทต่าง ๆ ยินดีที่จะค่าเช่าที่สูงขึ้นสำหรับอาคารที่ช่วยส่งเสริมความต้องการของบริษัทในการดึงดูดและรักษาพนักงานที่มีความสามารถเอาไว้  และขณะเดียวกัน บริษัทก็พิจารณาในเรื่องของราคามากขึ้นสำหรับอาคารสำนักงานที่สร้างมานานและไม่ได้มอบประสบการณ์การใช้อาคารที่ดีหรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีขึ้นให้แก่พนักงาน รวมถึงไม่ได้มีการบริหารจัดการที่ให้ความสำคัญผู้เช่า เทคโนโลยี และฟังก์ชันด้านความยั่งยืน ซึ่งกลายเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้เช่าที่กำลังมองหาสถานที่เพื่อรองรับการเติบโตทางธุรกิจ

ความแตกต่างนี้กำลังทวีความรุนแรงขึ้น เมื่อรูปแบบการทำงานแบบไฮบริดมีความสมบูรณ์แบบมากขึ้น เมื่อพนักงานมีทางเลือกที่จะทำงานจากที่บ้านได้ สำนักงานต้องมีสิ่งที่น่าดึงดูดใจเพียงพอที่จะจูงใจพนักงานให้เดินทางเข้ามาที่สำนักงาน  ซึ่งอาคารที่ไม่สามารถช่วยส่งเสริมสิ่งนี้ได้กำลังเผชิญกับการแข่งขันที่ราคาเป็นหลัก ซึ่งเป็นการแข่งขันที่นำไปสู่การลดราคาต่ำสุด (Race to the Bottom) อันยากที่จะหลีกเลี่ยง

สำหรับเจ้าของอาคาร สัญญาณที่ชัดเจนคือ กลุ่มอาคารที่อยู่ในจุดกึ่งกลางกำลังจะหายไป  อาคารที่ล้มเหลวในการปรับปรุงและการขอรับรองมาตรฐานต่าง ๆ เสี่ยงที่จะถูกผลักให้อยู่ในตลาดรองอย่างถาวร ขณะที่อาคารที่มีการปรับภาพลักษณ์และปรับปรุงพัฒนาอย่างครอบคลุมจะสามารถครองตำแหน่งกลุ่มอาคารแถวหน้าได้ในอีกหลายปีข้างหน้า

แนวโน้มนี้ยังไม่มีทีท่าว่าจะชะลอตัวลง ความท้าทายสำหรับเจ้าของอาคารคือ การต้องปรับตัวอย่างรวดเร็ว ลงทุนอย่างมีกลยุทธ์ และวางตำแหน่งอาคารของตนเองให้สอดคล้องกับความคาดหวังที่เพิ่มขึ้นของผู้เช่าในปัจจุบัน เพื่อให้มั่นใจว่าจะยังคงแข่งขันได้ในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าของกรุงเทพฯ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป

ติดต่อ

ข้อมูลเชิงลึกล่าสุด

ดูข้อมูลเชิงลึกทั้งหมด