กีฬาไม่ได้เป็นเพียงแค่สิ่งอำนวยความสะดวกในอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ อีกต่อไป

การเติบโตของเทรนด์กีฬาและแอคทีฟไลฟ์สไตล์ในประเทศไทยเป็นที่พูดถึงอย่างแพร่หลายในรายงานแนวโน้มพฤติกรรมผู้บริโภคช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่สิ่งที่ควรให้ความสนใจคือ เทรนด์ดังกล่าวเข้ามามีบทบาทอย่างต่อเนื่องในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วกรุงเทพฯ อย่างไรบ้าง

สิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬาถูกนำเข้ามาเพื่อสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาศูนย์กีฬาแบบสแตนด์อโลนแห่งใหม่ ๆ ทั่วกรุงเทพฯ ในฐานะสินทรัพย์สร้างรายได้รูปแบบใหม่ แม้แต่ละรูปแบบจะสะท้อนถึงเหตุผลทางธุรกิจที่ต่างกัน แต่ทิศทางนั้นเหมือนกันคือ กีฬาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ได้เปลี่ยนผ่านจากการเป็น "สิ่งอำนวยความสะดวก" ไปสู่ "กลยุทธ์"

ความต้องการที่อยู่เบื้องหลังเทรนด์นี้

ความต้องการที่มีอยู่ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ โดยจำนวนธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับกีฬาในประเทศไทยเพิ่มขึ้นจากประมาณ 2,078 แห่งในปี 2565 เป็น 2,766 แห่งในปี 2568 คิดเป็นอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ประมาณ 10% ซึ่งการเติบโตดังกล่าวไม่ได้ถูกขับเคลื่อนโดยนักกีฬามืออาชีพ แต่เกิดจากกลุ่มประชากรที่กว้างกว่านั้นมาก ได้แก่ ครอบครัว กลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ และสังคมในหลากหลายช่วงวัย ที่นำการเล่นกีฬาและกิจกรรมเพื่อสุขภาพเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตประจำวัน

กีฬา 3 ประเภทที่มีการเติบโตอย่างเห็นได้ชัดในสังคมเมืองของกรุงเทพฯ ได้แก่ เทนนิส พิคเคิลบอล และพาเดล โดยกีฬาทั้งสามประเภทนี้มีคุณสมบัติที่โดดเด่นร่วมกันในการตอบโจทย์ความเป็นเมืองของกรุงเทพฯ ซึ่งก็คือการเป็นกีฬาเชิงสังคมที่เล่นเป็นคู่หรือกลุ่มเล็ก เข้าถึงได้ทุกช่วงวัย และใช้พื้นที่สนามขนาดเล็กที่สามารถจัดตั้งในโครงการมิกซ์ยูสหรือโครงการที่อยู่อาศัยได้ การจัดตั้งสนามกีฬาเหล่านี้จึงสามารถใช้งานพื้นที่ดาดฟ้าหรือพื้นที่โพเดียมในโครงการที่เคยถูกมองข้ามไปในอดีต

นอกเหนือจากตัวกีฬาแล้ว การเปลี่ยนแปลงทางพฤติกรรมก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน ผู้บริโภคใช้จ่ายไปกับประสบการณ์ด้านกีฬา สุขภาพ และกิจกรรมนันทนาการมากขึ้น ขณะเดียวกันนโยบายระดับชาติและโครงการของภาครัฐยังมีส่วนช่วยสนับสนุนการเล่นกีฬา รวมถึงผู้ประกอบการทั้งในและต่างประเทศต่างกำลังลงทุนในสิ่งอำนวยความสะดวกรูปแบบใหม่ ๆ อย่างจริงจัง เพื่อตอบสนองความต้องการที่ยังคงสูงกว่าปริมาณสถานที่ที่มีอยู่ในบางรูปแบบและทำเล

การปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

สำหรับผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย สิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬาได้กลายเป็นหนึ่งในเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพที่สุดในการสร้างความแตกต่างให้กับโครงการในตลาดที่มีการแข่งขันสูง เหตุผลง่าย ๆ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬาที่ออกแบบมาอย่างดีจะสร้างเหตุผลให้ผู้อยู่อาศัยมารวมตัวกัน ซึ่งช่วยเสริมสร้างความเข้มแข็งของชุมชน และส่งผลต่อการวางตำแหน่งการตลาดด้านไลฟ์สไตล์ ที่กลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงระดับบนยินดีจ่ายเพิ่ม

หลายโครงการในกรุงเทพฯ สะท้อนให้เห็นถึงการนำกลยุทธ์นี้ไปใช้จริง เช่น โครงการ Grand Bangkok Boulevard โดย SC Asset ที่มีสนามพิคเคิลบอลเป็นส่วนหนึ่งของสิ่งอำนวยความสะดวก ขณะที่ Crystal Sport และ Crystal Sport G โดย KE Group ใช้แนวทางที่ผสมผสานอย่างกลมกลืนยิ่งขึ้น ด้วยการสร้างสนามเทนนิสมาตรฐานระดับนานาชาติ (ตามข้อกำหนดของ US Open) เป็นจุดเด่นของโครงการ ด้าน S Quarter โดย Sansiri ก็สะท้อนแนวทางที่คล้ายกัน โดยใช้กีฬาเป็นจุดเด่นในการสร้างเอกลักษณ์ของชุมชนมากกว่าเป็นเพียงส่วนเสริม

สิ่งที่โครงการเหล่านี้มีร่วมกันคือ การตระหนักว่าสิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬานั้น เมื่อถูกออกแบบให้เป็นศูนย์รวมของชุมชนอย่างแท้จริงจะช่วยสร้างการมีส่วนร่วมของผู้อยู่อาศัยในรูปแบบที่แตกต่างออกไป มากกว่าการสร้างไว้เพียงเพื่อระบุว่ามี แม้ว่าจะยากที่จะวัดผลเชิงปริมาณว่าสิ่งนี้ส่งผลต่อราคาขายเพิ่มขึ้นเท่าใด เนื่องจากมีหลายปัจจัยเกี่ยวข้อง แต่สิ่งที่ปรากฏขึ้นในโครงการต่าง ๆ ในหลายพื้นที่ชี้ให้เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการเชื่อมั่นว่าผลลัพธ์นี้เกิดขึ้นอยู่จริง

กีฬาในฐานะตัวขับเคลื่อนยอดผู้ใช้บริการและระยะเวลาการใช้บริการในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ในโครงการมิกซ์ยูสและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬารับบทบาทที่แตกต่างออกไป คือการขับเคลื่อนสถิติผู้เข้ามาใช้บริการ (Footfall) ระยะเวลาการทำกิจกรรมในพื้นที่ (Dwell Time) และการกลับมาใช้บริการซ้ำ ในแบบที่สิ่งอำนวยความสะดวกประเภทอื่นไม่สามารถทำได้

โครงการ AIA Connect ได้นำสนามพิคเคิลบอลมาเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่อาคารสำนักงาน สะท้อนถึงความคาดหวังที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มผู้เช่าสำนักงานที่ต้องการให้สิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพและกีฬาเป็นส่วนหนึ่งของประสบการณ์พนักงาน ส่วน 101 Sky Track ซึ่งเป็นลู่วิ่งลอยฟ้าที่รวมอยู่ในเฟส 2 ของโครงการ True Digital Park ได้ยกระดับเรื่องนี้ไปอีกขั้น ด้วยการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่เปิดใช้งานรายวันครอบคลุมทั่วทั้งโครงการ

Cloud 11 เป็นอีกหนึ่งตัวอย่างของโครงการมิกซ์ยูสในกรุงเทพฯ ที่ผสมผสานด้านสุขภาพ ฟิตเนส และแอคทีฟไลฟ์สไตล์เข้ากับพื้นที่ค้าปลีกและร้านอาหารในรูปแบบที่ออกแบบมาสำหรับผู้บริโภคสายแอคทีฟโดยเฉพาะ

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกโครงการเชิงพาณิชย์ที่จะต้องลงทุนในระดับนั้น การเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬาลงในอาคารที่มีอยู่เดิม เช่น สนามกีฬา ลู่วิ่ง หรือมุมฟิตเนส สามารถทำได้ด้วยเงินทุนเพียงเศษส่วนเดียวเมื่อเทียบกับการสร้างศูนย์กีฬาแยกออกมา โดยมีเป้าหมายง่าย ๆ คือการเพิ่มความน่าสนใจให้กับโครงการและดึงดูดผู้คนให้เข้ามามากขึ้น

ตรรกะทางธุรกิจคือ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬาและสุขภาพสามารถดึงดูดลูกค้าที่ใส่ใจสุขภาพและมีกำลังซื้อสูง ซึ่งมักมีพฤติกรรมกลับมาใช้บริการซ้ำ และเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพสำหรับร้านอาหารและร้านค้าปลีกใกล้เคียง สถานที่เล่นกีฬาเองอาจสร้างรายได้โดยตรงไม่ได้มาก แต่คุณค่าหลักอยู่ที่ "ใคร" คือคนที่ถูกดึงดูดเข้ามา และกลุ่มคนเหล่านั้นกลับมาบ่อยแค่ไหน

ศูนย์กีฬาแบบสแตนด์อโลนในฐานะสินทรัพย์ประเภทใหม่ที่กำลังเติบโต

นอกเหนือจากบทบาทของสถานที่เล่นกีฬาในฐานะสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ ศูนย์กีฬาแบบสแตนด์อโลนกำลังก้าวขึ้นมาเป็นสินทรัพย์สร้างรายได้ประเภทใหม่ โครงการเหล่านี้มองว่าศูนย์กีฬาคือสถานที่เพื่อการใช้งานหลัก ซึ่งมักจะพัฒนาโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปมากกว่าผู้ที่เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัย และเน้นให้บริการแก่ผู้คนที่พักอาศัยและทำงานในย่านนั้น ๆ มากกว่าโครงการใดโครงการหนึ่ง

Beat Discovery โดย Bhiraj Group ในย่านสุขุมวิท, Sterling Sport and Wellness ในซอยสุขุมวิท 24 และ Arena Sport Club ที่บางใหญ่ โดย Proud Real Estate ถือเป็นตัวอย่างของโมเดลนี้ที่มีรูปแบบ ขนาด และการวางตำแหน่งทางการตลาดที่ต่างกันออกไป แต่มีโครงสร้างทางธุรกิจเหมือนกัน คือการกระจายรายได้ไปยังหลายช่องทาง ทั้งจากค่าเช่าสนาม โปรแกรมการสอน ระบบสมาชิก การจัดกิจกรรม บริการด้านสุขภาพ และร้านอาหาร/เครื่องดื่ม ซึ่งสร้างกระแสรายได้หมุนเวียนต่อเนื่องและลดการพึ่งพารายได้จากทางใดทางหนึ่ง

ขณะที่ Eden Country Club โดย Eden Estate จัดอยู่ในกลุ่มสแตนด์อโลนที่มีรูปแบบต่างออกไป แทนที่จะเป็นศูนย์กีฬาเปิดที่ให้บริการคนทั่วไปในย่าน โครงการนี้วางแผนจะดำเนินงานในรูปแบบคลับสมาชิกส่วนตัว (Private Members' Club) ที่รวมเรื่องกีฬา สุขภาพ และการพักผ่อนของคนทุกวัยเข้าด้วยกันและจะเปิดให้บริการในปี 2571 รูปแบบการสมัครสมาชิกนี้สร้างความแตกต่างอย่างชัดเจนจากระบบจ่ายตามการใช้งานจริง ซึ่งเป็นรูปแบบหลักของผู้ประกอบการสแตนด์อโลนส่วนใหญ่

การกระจายแหล่งรายได้เช่นนี้เองคือสิ่งที่แยกผู้ประกอบการที่แข็งแกร่งออกจากผู้ที่พึ่งพาเพียงค่าเช่าสนามเพียงอย่างเดียว สโมสรกีฬาที่มีรายได้จากสถาบันฝึกสอน ฐานสมาชิก การจัดกิจกรรมอย่างสม่ำเสมอ รวมถึงบริการอาหารและเครื่องดื่มแบบครบวงจร จะมีฐานรายได้ที่มั่นคงกว่าสโมสรที่คิดค่าบริการเป็นรายชั่วโมงและต้องแข่งขันด้วยจำนวนคิวสนามที่ว่างเพียงอย่างเดียว

โมเดลนี้ได้ผลดีในพื้นที่เมืองของกรุงเทพฯ เนื่องจากมีความต้องการรองรับอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นผู้อยู่อาศัยรายได้สูงที่อยู่ในระยะที่เดินถึง กลุ่มคนวัยทำงานจำนวนมากที่ต้องการใช้งานในช่วงกลางวันและหลังเลิกงาน รวมถึงฐานลูกค้าที่ยินดีจ่ายเพื่อแลกกับประสบการณ์การเล่นกีฬาที่มีคุณภาพและอยู่ในทำเลที่สะดวก

ข้อสังเกตบางประการจากรูปแบบการพัฒนาทั้ง 3 ประเภท คือ คุณภาพของการดำเนินงานสำคัญกว่าแค่การมีอยู่ของสิ่งอำนวยความสะดวก สนามพิคเคิลบอลที่สร้างขึ้นเพื่อเป็นจุดขายทางการตลาดเพียงอย่างเดียว โดยไม่ได้มีการจัดโปรแกรมหรือการบริหารจัดการที่ดีจะไม่สามารถสร้างกิจกรรมในชุมชนที่คุ้มค่ากับการลงทุนได้ โครงการที่ประสบความสำเร็จจะมองสิ่งอำนวยความสะดวกด้านกีฬาเป็น "ศูนย์รวมของผู้คนและต้องมีการบริหารจัดการ" โดยมีปฏิทินกิจกรรมที่ดึงดูดให้ผู้อยู่อาศัย ผู้มาเยือน หรือสมาชิกให้กลับมาใช้บริการเป็นประจำ กีฬาจะทำงานได้ดีที่สุดเมื่อถูกผสมผสานเข้ากับโครงการโดยรอบอย่างแท้จริง (ช่วยเพิ่มระยะเวลาการใช้บริการ การจับจ่ายในร้านอาหาร และสร้างความรู้สึกของการเป็นชุมชน) แทนที่จะเป็นเพียงสถานที่ที่ถูกสร้างไว้ข้าง ๆ ในฐานะส่วนเสริม

สำหรับศูนย์กีฬาแบบสแตนด์อโลน รายได้ที่หลากหลายสำคัญกว่าอัตราการใช้งานสนาม ค่าเช่าสนามคือการหารายได้จากสิ่งที่หาได้ทั่วไปและเจ้าของจะมีในการกำหนดราคาที่จำกัด ผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจได้แข็งแกร่งกว่าคือผู้ที่สร้างระบบสมาชิก โปรแกรมการฝึกสอน และนำบริการอาหารและเครื่องดื่มเข้ามาอยู่ในโมเดลธุรกิจตั้งแต่เริ่มต้น 

นอกจากนี้ ทำเลยังคงมีความสำคัญสำหรับศูนย์กีฬาเช่นเดียวกับสินทรัพย์ประเภทโรงแรมและการบริการ หรือพื้นที่ค้าปลีกอื่น ๆ สโมสรที่บริหารจัดการดีแต่ตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่มีกลุ่มเป้าหมายหนาแน่นเพียงพอจะมีผลการดำเนินงานที่ต่ำกว่าเกณฑ์ ไม่ว่าจะคุณภาพดีเพียงใดก็ตาม ทำเลที่ทำผลงานได้ดีที่สุดคือทำเลที่ผสมผสานระหว่างความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยระดับรายได้สูง เข้ากับแหล่งกระจายตัวของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ที่สามารถสร้างความต้องการได้อย่างสม่ำเสมอตลอดทั้งวัน 

การเปลี่ยนผ่านสู่แอคทีฟไลฟ์สไตล์ในประเทศไทยไม่ใช่กระแสชั่วคราว แต่สะท้อนถึงวิถีชีวิตและการจับจ่ายใช้สอยของผู้คนที่เปลี่ยนแปลงไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยตลาดพื้นฐานยังไม่มีสัญญาณว่าจะชะลอตัวลง ซึ่งเห็นได้จากการเติบโตเกือบ 10% ต่อปีของธุรกิจกีฬาที่จดทะเบียน โดยในปัจจุบัน กรุงเทพฯ เป็นพื้นที่ที่มองเห็นการเปลี่ยนแปลงนี้ได้ชัดเจนที่สุด แต่การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวก็เริ่มปรากฏให้เห็นในเมืองอื่น ๆ ของไทยและแหล่งท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต กล่าวคือ ในทุกพื้นที่ที่มีปัจจัยพื้นฐานด้านความต้องการในลักษณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนที่มองว่ากีฬาเป็นโจทย์สำคัญทั้งในด้านการออกแบบและการวางโปรแกรมกิจกรรม ย่อมอยู่ในจุดที่ได้เปรียบในการคว้าโอกาสจากการเปลี่ยนแปลงนี้ มากกว่าผู้ที่มองว่าสถานที่เล่นกีฬาเป็นเพียงหนึ่งในสิ่งที่ต้องมีในรายการสิ่งอำนวยความสะดวกเท่านั้น

แผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาดของซีอาร์อี ประเทศไทย ให้คำปรึกษาแก่ผู้พัฒนาโครงการและนักลงทุนในสินทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย มิกซ์ยูส เชิงพาณิชย์ รวมถึงโรงแรมและการบริการ ในด้านการวางตำแหน่งทางการตลาด การศึกษาความเป็นไปได้ และการวางแผนเชิงกลยุทธ์  กรุณาติดต่อทีมงานของเราสำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มด้านกีฬาและไลฟ์สไตล์ที่ส่งผลต่อกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และทั่วประเทศไทย


บทความโดย นิโคลัส เว็ทเทวิงเคล ผู้อํานวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด ซีอาร์อี ประเทศไทย

ข้อสงวนสิทธิ์: 

ที่ซีบีอาร์อี เราให้ความสำคัญและเชื่อมั่นในคุณค่าแห่งความเชี่ยวชาญจากบุคลากรเป็นสำคัญยิ่ง แม้ว่าเราอาจนำเครื่องมือ Generative AI มาใช้เพื่อสนับสนุนการจัดลำดับเนื้อหาและช่วยในการเรียบเรียง แต่ข้อมูลเชิงลึก แนวคิดริเริ่ม และทัศนะคติความเห็นที่เผยแพร่ในชุดบทความ "Perspectives" นั้น ถือเป็นกรรมสิทธิ์ของซีบีอาร์อีโดยสมบูรณ์ ทุกบทความถูกสร้างสรรค์ขึ้นจากแนวคิดต้นฉบับของผู้เชี่ยวชาญ และผ่านการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนโดยบุคลากร เพื่อให้มั่นใจในความถูกต้องของข้อมูลและเนื้อหาทางเทคนิค เนื้อหาในที่นี้มิได้ถือเป็นการให้คำแนะนำทางวิชาชีพ และไม่ควรใช้เป็นข้ออ้างอิงเพื่อการดังกล่าว