บทความ | การลงทุนที่ชาญฉลาด

เปลี่ยนสำนักงานในอดีตให้เป็นโอกาสในอนาคต

02 มีนาคม 2569

turning-yesterday-office-972x1296

กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่เติบโตและมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ด้วยจำนวนประชากรในเขตมหานครกว่า 15 ล้านคน อย่างไรก็ตามอาคารจำนวนมากกำลังประสบปัญหาอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ลดลง ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากการพัฒนาเมืองสู่ความทันสมัยอย่างรวดเร็ว ในขณะที่โครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้นมาพร้อมกับการออกแบบระดับโลกและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองความต้องการของผู้ใช้อาคารยุคใหม่ อาคารเก่าหลายแห่งจึงถูกทิ้งไว้ข้างหลัง

สินทรัพย์จำนวนมากเหล่านี้ถูกสร้างขึ้นในยุคก่อน ในยุคที่ประชากรของเมืองมีเพียงครึ่งหนึ่งของปัจจุบัน และโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนรวมถึงทางด่วนส่วนใหญ่ในปัจจุบันยังไม่ถูกสร้างขึ้น เมื่อโครงสร้างพื้นฐานและภูมิทัศน์ทางธุรกิจกรุงเทพฯ มีความก้าวหน้ามากขึ้น เจ้าของอาคารที่ไม่ได้พิจารณาแผนรับมือ หรือในบางกรณีคือการพลิกโฉมแนวคิด (Reimagine) ถึงวิธีการใช้ประโยชน์อาคารของตนเอง ย่อมเผชิญกับความเสี่ยงต่อการสูญเสียรายได้จำนวนมากท่ามกลางสถาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป

มีเพียงไม่กี่ภาคธุรกิจที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วไปมากกว่าภาคอาคารสำนักงาน การมาของโครงการใหม่ ๆ ในตลาด อาทิ เซ็นทรัล พาร์ค, วัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ และ วัน แบ็งคอก ได้สร้างมาตรฐานใหม่ทั้งในด้านการออกแบบ ความสูงจากพื้นถึงเพดาน มาตรฐานด้านความยั่งยืน (LEED, WELL, Fitwel) และสิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งสามารถดึงดูดบริษัทข้ามชาติชั้นนำให้มาเป็นผู้เช่า  ในทางกลับกัน พื้นที่อาคารสำนนักงานราวร้อยละ 70 ในกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีอายุเกิน 20 ปีแล้ว ซึ่งส่วนใหญ่ขาดการลงทุนเพื่อปรับปรุงสภาพอย่างจริงจัง อาคารเหล่านี้จำนวนมากต้องเผชิญกับอัตราการว่างของพื้นที่ (Vacancy Rates) ที่สูงขึ้นและแรงกดดันเรื่องค่าเช่าที่ต้องปรับตัวลดลง เจ้าของต้องเผชิญกับคำถามสำคัญว่าจะรักษารายได้และมูลค่าสินทรัพย์ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงขึ้นในปัจจุบันไว้ได้อย่างไร

ไม่มีคำตอบเดียวที่ใช้ได้ทั้งหมด และคำตอบที่กว้าง ๆ มักไม่สามารถนำมาใช้กับอสังหาริมทรัพย์ได้ อาคารและทำเลที่ตั้งแต่ละแห่งมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว เจ้าของจึงต้องประเมินปัจจัยพื้นฐานต่าง ๆ อย่าละเอียด ไม่ว่าจะเป็น การออกแบบ คุณสมบัติของทำเลที่ตั้ง และบริบทในพื้นที่ ก่อนตัดสินใจเลือกแนวทางที่เหมาะสมและเป็นไปได้ที่สุดสำหรับก้าวต่อไป

ทางเลือกสำหรับเจ้าของอาคาร

อาคารเก่าบางแห่งได้รับการออกแบบมาอย่างดีและตั้งอยู่ในทำเลที่ได้เปรียบ  และด้วยการปรับปรุงใหม่ อาคารเหล่านี้ยังคงสามารถดำเนินงานได้อย่างดีเยี่ยมในตลาดที่ท้าทายในปัจจุบัน การลงทุนใหม่เพื่อปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวก ฟังก์ชันการทำงาน และความสวยงาม สามารถช่วยรักษาระดับของการใช้พื้นที่และสนับสนุนเรื่องค่าเช่าได้ ดังนั้นการเปรียบเทียบต้นทุนของการลงทุนใหม่เทียบกับผลประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับในรูปแบบของรายได้หรือมูลค่าสินทรัพย์จึงเป็นปัจจัยสำคัญของเจ้าของอาคารในการตัดสินใจว่าจะดำเนินการต่อหรือไม่

กรณีศึกษาตัวอย่างที่ชัดเจนคือ โรงแรมมณเฑียรสุรวงศ์ ซึ่งเป็นโรงแรมในตำนานใจกลางเมืองที่ได้รับการลงทุนใหม่ครั้งใหญ่ในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2562 ถึง 2564 การปรับปรุงให้ทันสมัยครั้งนี้ยังคงรักษาเอกลักษณ์ของโรงแรมไว้ ขณะเดียวกันก็ปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกให้ทันสมัย ซึ่งแสดงให้เห็นว่าด้วยแนวทางที่ถูกต้อง อาคารเก่าก็ยังสามารถตอบโจทย์กับวัตถุประสงค์เดิมได้อย่างมีประสิทธิภาพ

อาคารเก่าแก่ทุกแห่งไม่ได้เอื้อต่อการการปรับปรุงโดยตรงเสมอไป ตัวอย่างเช่น สำนักงานที่พื้นที่ของชั้นมีความลึกมากอาจไม่เหมาะสำหรับการสร้างพื้นที่อยู่อาศัยที่มีแสงสว่างเพียงพอและน่าดึงดูด ซึ่งจำเป็นต้องอาศัยแนวทางการออกแบบที่สร้างสรรค์เพื่อเอาชนะข้อจำกัดเหล่านั้น  อย่างไรก็ตาม ในกรณีอื่น ๆ การเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานอาคารอาจให้ผลลัพธ์ที่ดีที่สุด โดยมีเงื่อนไขว่าโครงสร้างต้องสามารถปรับเปลี่ยนได้เพื่อตอบสนองความต้องการใหม่ ๆ

อาคารสำนักงานวรวิทย์ บนถนนสุรวงศ์ เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของเรื่องนี้โดยอาคารได้เผชิญกับความต้องการสำนักงานที่ลดลง เนื่องข้อจำกัดในการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนและการแข่งขันที่ดุเดือดภาคธุรกิจนี เจ้าของจึงดำเนินการปรับเปลี่ยนอาคารให้เป็นโรงแรม ปัจจุบันอาคารดังกล่าวเปิดดำเนินการในชื่อโรงแรมเมอร์เคียว กรุงเทพ สุรวงศ์ ซึ่งเป็นการปรับให้เหมาะสมกับความต้องการของตลาดปัจจุบัน

การเปลี่ยนประเภทการใช้อาคารเช่นนี้มักต้องมีการดัดแปลงส่วนหลักของอาคารอย่างมีนัยสำคัญ อาทิ การแบ่งแยกส่วนเพื่อป้องกันอัคคีภัย ฉนวนกันเสียง รวมถึงระบบประปาและระบบระบายอากาศใหม่ เป็นต้น  เจ้าของจึงต้องประเมินความซับซ้อน ต้นทุน และผลตอบแทนที่เป็นไปได้ของโครงการดังกล่าวตามความเป็นจริง เนื่องจากบางครั้งต้นทุนการเปลี่ยนแปลงอาคารอาจมากกว่าต้นทุนของการพัฒนาโครงการใหม่  หากอาคารมีพื้นที่อาคารรวมสูงสุดใกล้เคียงกับข้อกำหนดที่ผังเมืองอนุญาต  การรื้อถอนและสร้างใหม่ให้มีขนาดใกล้เคียงเดิมอาจไม่คุ้มค่าทางเศรษฐศาสตร์เมื่อพิจารณาจากต้นทุนการก่อสร้าง แม้ว่าการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้พื้นที่จะก่อให้เกิดความท้าทายด้านการออกแบบและการขออนุญาต แต่ในกรณีศึกษาทางธุรกิจ สนับสนุนการใช้ประโยชน์ใหม่ ก็สามารถเป็นกลยุทธ์ที่ทำได้จริงและมองไปข้างหน้าได้

การจัดการกับการออกแบบและความท้าทายด้านกฎระเบียบ

ในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา ผังเมืองรวมของกรุงเทพฯ ได้มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ส่งผลให้อาคารที่มีอยู่จำนวนมากมีขนาดเล็กกว่า GFA สูงสุดที่อนุญาตในปัจจุบันบนที่ดิน ในกรณีเช่นนี้ การรื้อถอนอาคารเดิมและพัฒนาโครงสร้างใหม่ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นอาจช่วยปลดล็อกมูลค่าที่ดินและมูลค่าสินทรัพย์ให้สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ การศึกษาทางการเงินและความเป็นไปได้ที่แม่นยำจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากต้นทุนในการพัฒนาใหม่ก็อาจสูงกว่าการเปลี่ยนแปลงประเภทอาคารในบางกรณี บ่อยครั้งที่มูลค่าที่ดินมักมีมูลค่ามากกว่าตัวอาคารที่ใช้งานอยู่ ซึ่งหมายความว่าการพัฒนาโครงการใหม่อาจให้ผลลัพธ์ทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งที่สุดในระยะยาว

ตัวอย่างล่าสุดคือ อาคารสำนักงานศรีเฟื่องฟุ้งเดิม บนถนนพระราม 4 ซึ่งตั้งอยู่ติดกับสวนลุมพินี หลังจากขายให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์  อาคารดังกล่าวก็ได้ถูกรื้อถอน และขณะนี้กำลังมีแผนสำหรับโครงการที่ใช้งานประเภทอื่นในพื้นที่ดังกล่าว  การเปลี่ยนแปลงของถนนพระราม 4 ที่เป็นผลมาจากโครงการใกล้เคียงอย่าง วัน แบ็งคอก และเซ็นทรัล พาร์ค ได้ช่วยปรับตำแหน่งของพื้นที่บริเวณนี้ให้เป็นหนึ่งในย่านเขตศูนย์กลางธุรกิจชั้นนำที่สุดของเมือง

แนวทางข้างหน้า

สินทรัพย์แต่ละแห่งและทำเลที่ตั้งจะต้องได้รับการประเมินและตัดสินตามคุณค่าเฉพาะตัว  สิ่งที่ชัดเจนคือ เจ้าของอาคารจำนวนมากที่เผชิญกับรายได้และอัตราการครอบครองพื้นที่ที่ลดลง ขณะนี้มีความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องทบทวนวิธีการใช้ประโยชน์และกำหนดตำแหน่งสำหรับอนาคต  สำหรับบางราย คำตอบคือการลงทุนใหม่ สำหรับรายอื่น ๆ คำตอบคือการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้พื้นที่หรือแม้แต่การพัฒนาใหม่ และในบางกรณี การขายอาคารให้กับผู้ซื้อที่เต็มใจและสามารถปรับเปลี่ยนตำแหน่งของสินทรัพย์ได้อาจเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผลที่สุด

แม้จะมีแรงต้านในปัจจุบัน โอกาสยังคงมีอยู่สำหรับเจ้าของที่มีการดำเนินการอย่างเด็ดขาด  เรื่องราวความสำเร็จในยุคถัดไปของกรุงเทพฯ อาจไม่ใช่การพัฒนาโครงการใหม่ทั้งหมดเสมอไป แต่อาจมาจากอาคารที่สามารถปรับตัว พัฒนา และยังคงก้าวไปกับเทรนด์ได้ทัน


บทความโดย บานาบี้ สเวนสัน หัวหน้าแผนกบริหารสินทรัพย์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย

ติดต่อ

ข้อมูลเชิงลึกล่าสุด

ดูข้อมูลเชิงลึกทั้งหมด